金融克而瑞物管 2021-03-10 09:54:04 來源:丁祖昱評樓市
??近年來,物業(yè)服務(wù)行業(yè)異軍突起,從三五年前的“陌生”到今天成為新賽道的絕對主角。在過去的2020年,共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場,超過過往任何一年,新年伊始,又有多家企業(yè)成功上市,截止目前上市企業(yè)總量達(dá)到45家,截至2月底,45支物業(yè)股總市值8049億人民幣,較2020年同期增長178%。
??45家企業(yè)中,有34家擁有在A股或H股上市的地產(chǎn)公司背景。與地產(chǎn)股市值整體下滑不同,物業(yè)股市值正呈現(xiàn)快速上漲的趨勢,未來不排除會有部分物業(yè)股將接近或反超地產(chǎn)股。
??01
??物業(yè)板塊市值總值突破八千億人民幣
??繼碧桂園服務(wù)收購收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)后不久,物業(yè)管理行業(yè)再度迎來重磅收購案,3月4日,龍湖物業(yè)以12.73億元收購億達(dá)服務(wù),對應(yīng)PE14.24倍,
??盡管龍湖智慧服務(wù)暫時沒上市,但是并不代表著不上市,大手筆收購有可能意味著公司物業(yè)的上市之門正在計劃開啟。
??目前市場上仍未登陸資本市場的行業(yè)巨頭僅剩萬科旗下的萬物云和龍湖智慧服務(wù)。截至2月底,已有45家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入資本市場,總市值8049億人民幣,較2020年同期增長178%。物業(yè)板塊市值均值178.9億人民幣,均值門檻較2020年同期增長48%。
??在這45家物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)中,有34家擁有在A股或H股上市的地產(chǎn)公司背景。
??截止至2021年2月,這34家物企中,金科服務(wù)及雅生活服務(wù)市值已反超其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司;碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、建業(yè)新生活等已接近其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司。
??與地產(chǎn)股市值整體下滑不同,物業(yè)股市值正呈現(xiàn)快速上漲的趨勢。一方面,與新入場企業(yè)快速增加有關(guān)。在資本助力下,物企上市熱潮不減,2020年已有18家企業(yè)新進(jìn)入資本市場,創(chuàng)歷史新高。另一方面,雖然2020年下半年物業(yè)板塊股價出現(xiàn)短暫波動,但從整體來看2020年全年仍取得了16.33%的漲幅,同期恒生指數(shù)跌幅僅為3.52%。物業(yè)股入場企業(yè)的增多及股價的相對穩(wěn)定,使得整體市值迅速提升。
??據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計,目前已遞交招股書的物企有10家,均具備地產(chǎn)背景。
??02
??規(guī)模及服務(wù)創(chuàng)新是物業(yè)股市值主要支撐
??從目前市場來看,相較于地產(chǎn)股的失意,部分物業(yè)股市值已然接近甚至超過關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司,物業(yè)股市值的反超,主要有兩方面的原因構(gòu)成:
??一方面是由于地產(chǎn)股的想象空間開始受到壓縮。近年來,房地產(chǎn)開發(fā)紅利逐漸褪色,整體開發(fā)增速放緩,針對房價和土地市場的調(diào)控不斷壓縮房企利潤空間。2020年“三條紅線”的出臺更加劇了房企在資金獲取方面的難度,約束房企的拓張速度。
??另一方面,物企持續(xù)的規(guī)?;瘮U(kuò)張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力,使得物業(yè)股極具想象空間,在企業(yè)經(jīng)營層面成為推高市值的主要因素。
??1、持續(xù)的規(guī)?;瘮U(kuò)張能力
??規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),也是衡量企業(yè)潛力的重要指標(biāo)之一,規(guī)模擴(kuò)張也依然是當(dāng)下物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心。縱觀45支上市物業(yè)股,管理規(guī)模大的企業(yè)市場表現(xiàn)顯著優(yōu)于小體量企業(yè)。以碧桂園服務(wù)為例,截至2020年年中,碧桂園服務(wù)收入62.7億元,同比增長78.4%;總合約面積7.46億平方米,在管面積3.2億平方米,在管面積同比增速達(dá)47.4%。高基數(shù)下仍能實現(xiàn)近5成的增速,發(fā)展較快。
??上市物企的服務(wù)項目大多來源于母公司及關(guān)聯(lián)公司,而對母公司的依賴過高則會對未來經(jīng)營帶來風(fēng)險并導(dǎo)致在資本市場的競爭中處于劣勢。因此,物企紛紛著力第三方項目拓展。雅生活服務(wù)與金科服務(wù)作為目前唯二市值反超地產(chǎn)公司的物企,其在外拓能力上有著顯著的優(yōu)勢:截至2020年年中,金科服務(wù)來自第三方的管理面積約6300萬平方米,占總在管面積的48.5%;雅生活服務(wù)來自第三方的管理面積約2.86億平方米,占總在管面積的81.1%,半年增長率超150%。
??2、跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力
??一方面,物業(yè)服務(wù)的業(yè)態(tài)逐漸豐富。物企也逐漸從住宅社區(qū)服務(wù)走向更廣闊的空間,商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、場館物業(yè)等非住項目成為物企關(guān)注的焦點,龍頭物企更是積極布局城市“大物業(yè)”服務(wù)。碧桂園服務(wù)推出“城市共生計劃”,協(xié)同解決城市碎片化治理的難題;金科服務(wù)將智慧科技服務(wù)引入城市服務(wù)領(lǐng)域,為不同業(yè)態(tài)提供定制化的智慧服務(wù)解決方案;雅生活也通過并購進(jìn)入公建類物業(yè)服務(wù)市場。
??另一方面,物企的服務(wù)內(nèi)容也在向生活服務(wù)延展。物業(yè)管理服務(wù)的利潤率相對穩(wěn)定,社區(qū)增值服務(wù)一方面貼合業(yè)主的日常生活,具備較高的黏性,另一方面也具備相對更高的利潤率,因而成為物企的新增長點。
??03
??更多物業(yè)股市值將接近或反超地產(chǎn)股
??隨著房地產(chǎn)逐步進(jìn)入“無增長”時代,物業(yè)管理行業(yè)仍保持快速發(fā)展。根據(jù)克而瑞物管研究,國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)管理面積持續(xù)走高,2020年行業(yè)管理規(guī)模超過300億平方米,近5年復(fù)合增長率超11%。綜合考慮考慮現(xiàn)有存量物業(yè)覆蓋率提升、房地產(chǎn)開發(fā)增量、非房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)增量以及城市服務(wù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)治理等領(lǐng)域的發(fā)展,預(yù)計2030年我國物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)?;蚪咏?00億平方米。按照500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均物業(yè)費3.09元/平米·月,并考慮一定的物業(yè)費價格增長,預(yù)計2030年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將超過2萬億。
??2020年年底及2021年年初,住建部聯(lián)合多部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》,鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸,探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。政策利好之下,社區(qū)增值服務(wù)的想象空間被進(jìn)一步打開。
??根據(jù)克而瑞物管研究,以百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為代表的物企正在加速進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域。百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)營收均值從2015年的1.5億元增長至2019年的5.2億元,年復(fù)合增長率36.0%,預(yù)計2020年將突破20億元,來自社區(qū)增值服務(wù)營收的占比也將達(dá)到25.5%,較2015年提高6.7個百分點。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),2020年全國居民社會消費品零售總額達(dá)39萬億,若由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的生活服務(wù)能夠達(dá)到5%,該市場容量將高達(dá)1.95萬億。
??我們認(rèn)為,隨著整個物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展和提升、各大物業(yè)企業(yè)的不斷壯大和完善,未來或?qū)⒂懈辔飿I(yè)股市值將接近或反超地產(chǎn)股。
??2020年,物業(yè)股股價從開年時期的一路上揚,到下半年的震蕩擾動,全年上市物企的平均PE達(dá)到36.26倍,遠(yuǎn)超地產(chǎn)板塊表現(xiàn)。2021年開年,物業(yè)領(lǐng)域就已出現(xiàn)多筆收并購公告,積極上市的物業(yè)企業(yè)也在不斷增加。
??相比房企每年必須通過銷售來產(chǎn)生新的收入而言,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要做好服務(wù),每年收入基本可以確定。物業(yè)費的預(yù)收模式也保障了物企的現(xiàn)金流。收入的確定性、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性、服務(wù)的連續(xù)性以及輕資產(chǎn)等特性,成為物業(yè)管理行業(yè)抵御風(fēng)險的重要“護(hù)城河”。
??2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)留下了一抹非常濃重的亮色。2021年,物業(yè)行業(yè)的定義將越來越模糊,隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)日益“出圈”,縱向服務(wù)挖潛將成為行業(yè)藍(lán)海。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計局:房地產(chǎn)實現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論