??上海城市發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)入存量更新為主的發(fā)展階段。

??6月2日，上海市委副書記、市長龔正調(diào)研城市更新工作時(shí)指出，為廣泛吸引社會(huì)力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進(jìn)城市可持續(xù)更新和發(fā)展，上海城市更新基金于當(dāng)日正式成立。

??據(jù)了解，上海城市更新基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。

??上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，城市更新項(xiàng)目推進(jìn)的重點(diǎn)在于是否有足夠的資金支持，尤其是在上海這樣的一線城市，動(dòng)遷成本很高，如果全程讓相關(guān)企業(yè)自己去做，實(shí)在是勉為其難。

??現(xiàn)在有這樣一只數(shù)百億元級(jí)的城市更新基金，相應(yīng)的就能減少舊改企業(yè)的資金壓力，保障項(xiàng)目推進(jìn)，乃至縮短開發(fā)周期。政府帶頭，為城市更新市場(chǎng)營造一個(gè)多方共贏的局面，盧文曦稱。

??上海持續(xù)發(fā)力城市更新

??6月2日，龔正考察了規(guī)劃范圍約4.2平方公里的三林楔形綠地項(xiàng)目情況，該項(xiàng)目所在地曾是上海市中心城區(qū)最大的城中村。目前正在進(jìn)行整體開發(fā)，其中生態(tài)綠地面積約為2.4平方公里。

??龔正指出，區(qū)域整體開發(fā)有利于提升城市功能，要統(tǒng)一規(guī)劃理念，規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化整體品質(zhì)，用好這塊不可多得的寶地。

??上海城市更新基金的成立正當(dāng)其時(shí)。優(yōu)淘城總裁、葉檀財(cái)經(jīng)樓市院長薛建雄表示，“上海浦東本來就有四大集團(tuán)，還要成立專門的動(dòng)遷基金，也側(cè)面反映出上海市的動(dòng)遷壓力大，而且資金占用多?！?/p>

??他認(rèn)為，這只達(dá)數(shù)百億元的基金，除了可以做城市更新，還可以投資大型企業(yè)，包括一些尖端科技型企業(yè)等。

??為了保證城市舊改項(xiàng)目的順利推進(jìn)，早在2017年，上海市就已經(jīng)在積極探索設(shè)立各類城市更新基金，用以推動(dòng)城市空間轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級(jí)相結(jié)合，包括百億級(jí)別專注工業(yè)地塊的城市更新基金，囊括工業(yè)地塊的轉(zhuǎn)型升級(jí)等領(lǐng)域，包括工業(yè)企業(yè)廠房改造、園區(qū)招商運(yùn)營、入駐企業(yè)產(chǎn)業(yè)基金投資等等。

??2017年5月20日，上海楊浦濱江投資開發(fā)有限公司與上海雙創(chuàng)投資管理有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，共同設(shè)立上海楊浦濱江城市更新發(fā)展基金，助推楊浦濱江國際創(chuàng)新帶開發(fā)建設(shè)。

??據(jù)了解，上海楊浦濱江城市更新發(fā)展基金作為合作雙方發(fā)起設(shè)立的首支股權(quán)投資基金，首期規(guī)模50億-100億元。

??有關(guān)城市更新的政策，也在更早的時(shí)候就已制定。2015年5月，上海市政府印發(fā)了《上海市城市更新實(shí)施辦法》，辦法提出，為適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展的要求，進(jìn)一步節(jié)約集約利用存量土地，實(shí)現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強(qiáng)城市魅力的目的，上海積極推動(dòng)城市更新發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??2017年3月底，《長寧區(qū)2017—2021年城市更新總體方案》發(fā)布，這是上海首個(gè)城市更新總體方案。方案稱，長寧將重點(diǎn)建設(shè)宜居社區(qū)、重塑商務(wù)片區(qū)、提升歷史風(fēng)貌區(qū)，發(fā)展城市低碳生態(tài)和開發(fā)利用地下空間也被明確列入其中。

??城市更新成房企新“增長極”

??萬科、保利、招商蛇口等熱情追捧

??設(shè)立城市更新基金，已有城市走在上海前面。

??早在2017年7月10日，總規(guī)模為2000億元的城市更新基金就已經(jīng)在廣州正式成立并運(yùn)營。

??據(jù)了解，當(dāng)時(shí)廣州國資開發(fā)聯(lián)盟和廣州城市更新基金由越秀集團(tuán)牽頭廣州地鐵集團(tuán)等市屬國企發(fā)起設(shè)立這只基金，開發(fā)聯(lián)盟首期會(huì)員吸引了超過近30家市屬及省屬國企加入，城市更新首期基金——廣州軌道交通城市更新基金規(guī)模為200億元。

??今年5月18日，中關(guān)村科學(xué)城城市更新與發(fā)展基金在北京正式設(shè)立，基金總規(guī)模300億元。旨在發(fā)揮財(cái)政資金杠桿撬動(dòng)作用，引入社會(huì)資本共同推進(jìn)城市建設(shè)，解決區(qū)屬國企建設(shè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目資本金不足問題。

??城市更新將成為“十四五”期間各地城市發(fā)展的重要內(nèi)容，通過城市更新，能夠?qū)崿F(xiàn)存量資產(chǎn)的改造和城市面貌的改善，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??6月2日的城市更新基金成立儀式上，上海地產(chǎn)集團(tuán)與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??由于城市更新周期比較長，所以房企、險(xiǎn)資的介入是比較匹配的，能夠吻合長線投資項(xiàng)目。這也使得城市更新可以獲得比較穩(wěn)定的資金來源，后續(xù)對(duì)于老舊小區(qū)、城區(qū)等改造都有積極的作用，嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??佳兆業(yè)集團(tuán)此前發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計(jì)算，城市更新迎來6萬億元級(jí)市場(chǎng)。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將迎來10萬億元的大賽道。

??根據(jù)安信證券研報(bào)，房企2020年中報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企中7成涉及城市更新業(yè)務(wù)。京津冀、粵系房企參與比例較高，分別為85.7%、80.0%?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有47%房企涉足城市更新業(yè)務(wù)。

??就全國城市更新格局來看，大灣區(qū)成為房企城市更新的“必爭(zhēng)之地”?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有27家城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點(diǎn)城市包括廣州、佛山、深圳等。

??西南證券研報(bào)認(rèn)為，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地產(chǎn)增量新時(shí)代，成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。