??自去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管逐步加強，融資端“三道紅線”，需求端房貸“兩條紅線”，以及針對土地供應(yīng)端的“集中供地”，強化房企資金監(jiān)管，一系列舉措引發(fā)房地產(chǎn)市場深刻變局。

??房企面臨著前所未有的壓力，融資難、拿地難、利潤空間被擠壓。多數(shù)房企都降低了投資力度，同時對于融資的安排也愈發(fā)謹(jǐn)慎。8月，房企拿地投資規(guī)模同環(huán)比齊跌，房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模環(huán)比下降4成，累計融資總規(guī)模同比下降16%。

??實際上，央行釋放維穩(wěn)信號，對提振房地產(chǎn)市場信心發(fā)揮了很重要的作用。更重要的是，嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險仍是底線，房企將繼續(xù)堅持去杠桿，金融措施將主要聚焦協(xié)助處置問題企業(yè)可能存在爛尾風(fēng)險項目盡快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，保證按時按質(zhì)交付以維護(hù)購房者合法權(quán)益。另一方面，居民購房信貸政策也將適度調(diào)整，表征于提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流。

??01

??嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險仍是底線

??2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，市場形勢愈加嚴(yán)峻。下半年以來，更是有7城出現(xiàn)大范圍的降價潮，地方政府緊急采取約談房企、落地限跌令等維穩(wěn)措施。

??土地市場同步轉(zhuǎn)冷，第二批集中土拍普遍慘淡收場。限于房企緩拿地乃至階段性不拿地，將拖累房屋新開工面積加速下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資也將持續(xù)走低。

??與此同時，居民信貸端收緊，下半年以來多數(shù)城市銀行房貸額度緊張，新房放貸周期普遍延長到3-6個月，臨沂、濟(jì)寧、菏澤等更是在6個月以上。二手房信貸環(huán)境更為嚴(yán)峻，6成以上調(diào)研城市出現(xiàn)二手房階段性停貸的情況，何時放貸尚無定日。市場銷售受限，一定程度上影響了房企銷售回款預(yù)期。

??受限于房企融資的“三條紅線”及房貸“兩條紅線”持續(xù)發(fā)力，多家品牌房企深陷財務(wù)困境，引發(fā)市場波動。

??從房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的角度來看，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，倒逼房企繼續(xù)去杠桿，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的政策底線。由于銀行放貸的風(fēng)險偏好，部分存在潛力違約問題的房企，融資很難實質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

??基于維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，預(yù)計未來居民信貸政策有望適度松綁，支持居民自住以及改善性購房消費，尤其要增加首套房按揭貸款的授信額度，放貸周期或?qū)⒚黠@縮短，不少城市二手房停貸的情況也將大幅改善。隨著市場逐漸恢復(fù)正常交易，四季度成交量有望企穩(wěn)回升，房企銷售回款也將明顯好轉(zhuǎn)，間接改善企業(yè)現(xiàn)金流。

??02

??8月房企發(fā)債規(guī)模環(huán)比降四成

??自7月降準(zhǔn)落地后，市場資金充足，8月央行多次進(jìn)行公開市場操作，凈投放資金600億元，市場利率維持平穩(wěn)向下的趨勢。

??從發(fā)債總量來看，8月同環(huán)比近乎“腰斬”。CAIC數(shù)據(jù)顯示，8月房企在海內(nèi)外總計發(fā)行債券537億元，環(huán)比跌40%，同比跌53%。其中，境內(nèi)發(fā)債總規(guī)模達(dá)459億元，環(huán)比下降27%，同比下降33%。海外債方面，降幅更為明顯，房企共發(fā)行海外債折合人民幣78億元，環(huán)比下超7成，同比下降更是超過了80%。

??下行趨勢持續(xù)至9月，CAIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止9月17日，9月房企境內(nèi)外發(fā)債總量 434億，同比下降21.5%，平均發(fā)行利率上升至5.1%?？梢姺科笕谫Y環(huán)境仍然不容樂觀。

??累計數(shù)據(jù)來看，截至8月底，房企在海內(nèi)外發(fā)債累計融資總規(guī)模約合人民幣6819億元，同比下降16%，融資規(guī)模累計增速較前7月加速下滑。

??融資成本方面，資金面的總體寬松之下，8月房企境內(nèi)發(fā)債利率保持平穩(wěn)向下的趨勢。房企境內(nèi)債券平均利率下探至3.9%，海外債方面，受部分房企高息發(fā)債影響，房企海外債平均發(fā)行利率回升至7.04%。

??隨著7月份以來上層調(diào)控環(huán)境的不斷收緊，整體“去杠桿”仍然堅決，接下來融資端將依然保持收緊態(tài)勢，并且持續(xù)較長時間。

圖：近9個月房企境內(nèi)及海外債總額及融資利率(單位：億元，%)

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) CAIC投管云

??03

??四季度房企迎來還債高峰

??一方面，房企融資總量減少，另一方面，到期債務(wù)壓力不斷。

??據(jù)CAIC統(tǒng)計，9月200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模超800億，其中境內(nèi)債券到期約647億。除9月外，12月也是房企境內(nèi)債券到期比較集中的月份，到期規(guī)模超500億。

??在距離2021年結(jié)束不足白天時間里，200家核心房企總計約有近2000億境內(nèi)債券即將到期。四季度各家房企或?qū)⒓哟缶硟?nèi)發(fā)債力度，以應(yīng)對即將到來的還債高峰。

??海外債方面，債券到期日多集中在12月、1月，目前已有多家房企發(fā)布公告擬發(fā)行海外債融資，如弘陽地產(chǎn)宣布擬發(fā)行9.5%2億美元優(yōu)先綠色票據(jù)用于償還一年內(nèi)到期的境外債務(wù)及再融資。

??在行業(yè)周期下行和政策收緊的雙重壓力之下，房企現(xiàn)金流管理能力遭受極大考驗，行業(yè)償債壓力有增無減，中小企業(yè)和部分高負(fù)債企業(yè)面臨巨大生存問題。

圖：一年內(nèi)核心房企到期境內(nèi)債券VS海外債

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) CAIC投管云

??備注：涉及海外債按匯率按1美元=6.4626人民幣、1港元=0.8313人民幣折算

??04

??現(xiàn)金持有量五年來首次下降

??2021年上半年，房地產(chǎn)市場端政策持續(xù)收緊，房企銷售回款面臨壓力與日俱增，加之“三條紅線”約束下，降負(fù)債仍然是房企主要目標(biāo)。通過積極調(diào)整債務(wù)及融資結(jié)構(gòu)，構(gòu)建企業(yè)債務(wù)安全邊界。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，重點監(jiān)測的80家重點上市房企現(xiàn)金持有量為31977億元，較期初微降0.2%，這是五年來首次出現(xiàn)下降，同時，房企償債能力持續(xù)分化。

??行業(yè)進(jìn)入緩慢增長期，近年來房企持有現(xiàn)金的增速呈現(xiàn)下降的趨勢，由2017、2018年的20%以上的增速下降到2019、2020年的10%左右。而自2020年下半年三條紅線出臺以來，房企持續(xù)加強降杠桿，融資性現(xiàn)金流出增加;疊加房貸集中度管理制度的“兩條紅線”出臺，房企的銷售回款周期加長，上半年部分房企的銷售回款率出現(xiàn)一定程度的下降，致使房企整體現(xiàn)金持有量減少。

圖：80家重點上市房企歷年現(xiàn)金持有量及同比變化情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

??2021上半年末80家重點房企總有息債規(guī)模為71185億元，較期初增長0.4%，增速較于2020年的5.4%繼續(xù)下滑。房企的有息債增速在2017年到達(dá)高點后，隨著行業(yè)調(diào)控持續(xù)，并表債務(wù)增速持續(xù)下滑，特別是三條紅線以來，受限于降檔要求，以及政策對各檔企業(yè)有息債增幅的限制，房企強化債務(wù)增量控制，并維持“量入為出”的狀態(tài)。

??與此同時，房企積極改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，短期有息負(fù)債在2020年末實現(xiàn)首次下降后，今年上半年繼續(xù)下降，從而使得行業(yè)平均現(xiàn)金短債比優(yōu)化0.15至1.60，短期安全邊界加強。

圖：房企歷年總有息負(fù)債及增速情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)業(yè)績報告，CRIC整理

??整體來看，央行罕見提及維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并非代表房地產(chǎn)信貸政策全面轉(zhuǎn)向，房企融資還將保持收緊態(tài)勢，僅限于居民信貸政策或?qū)⑦m度糾偏。長期來看，房企的優(yōu)勝劣汰或?qū)⑻崴?，?yōu)質(zhì)房企業(yè)績集中度有望持續(xù)提升。

??基于維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房企整體融資環(huán)境還將保持收緊態(tài)勢，倒逼房企繼續(xù)去杠桿，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的政策底線，部分存在潛在風(fēng)險的房企，融資很難實質(zhì)性改善，償債壓力或?qū)⒉粩嗉觿?，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪洗牌。