??中國房地產(chǎn)行業(yè)將迎來融資端的緩解？

??繼央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會上明確提出“兩個維護(hù)”之后，10月15日，在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行再次針對房地產(chǎn)市場和企業(yè)，尤其是房貸方面提出諸多重要觀點(diǎn)。

??中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，今年前三季度，個人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。

??此外，鄒瀾提到，近期因個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險偏好明顯下降，出現(xiàn)一致性收縮行為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑。這種短期過激反應(yīng)是正常的市場現(xiàn)象。但同時也指出，部分金融機(jī)構(gòu)對于試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，導(dǎo)致原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成部分企業(yè)資金鏈緊繃。

??在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著此次央行在房貸問題上釋放出重要信號，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策開始向好發(fā)展，四季度可能會對此前房地產(chǎn)行業(yè)融資政策進(jìn)行一定程度糾偏。

??但另一方面，一些房企高層對此看法并不樂觀。

??一位不愿具名的長三角房企高管認(rèn)為，央行此次透露的主要信號還是穩(wěn)定市場情緒，對困難房企并無實(shí)質(zhì)作用，房企依然要靠自身挺過“寒冬”，預(yù)計真正利好會出現(xiàn)在明年春節(jié)前后，傳導(dǎo)至市場層面可能至明年一季度末。

??房貸政策適度糾偏

??此次發(fā)布會上，央行多個重要提法被看作房貸政策將適度糾偏。

??一方面，糾偏包括部分停工項目可能獲得房貸重點(diǎn)支持。此次央行明確提及，針對恒大債務(wù)風(fēng)險問題，相關(guān)部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規(guī)開展風(fēng)險處置化解工作，督促恒大集團(tuán)加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復(fù)項目建設(shè)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和地方政府，做好項目復(fù)工的金融支持。

??雖然是單獨(dú)針對恒大問題而做出表述，但這在業(yè)內(nèi)人士看來，其實(shí)對全行業(yè)都有啟發(fā)。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前央行提出“兩個維護(hù)”，其中的“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，也指向了消費(fèi)者擁有按時交接樓盤的權(quán)益，后續(xù)各地從這個角度出發(fā)，可能會嚴(yán)查項目停工等問題，項目復(fù)工預(yù)計將獲得較好的金融支持，而相關(guān)工作將由銀行、市房管局和區(qū)政府三部門共同進(jìn)行，并會形成金融維穩(wěn)或工程監(jiān)測工作小組。

??糾偏的第二個方面，即合理支持房地產(chǎn)企業(yè)新開工項目貸款。

??此次發(fā)布會明確，部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

??今年下半年以來，整個房地產(chǎn)市場向下，房企資金鏈緊張，恒大、華夏幸福、新力控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等一些房企債務(wù)風(fēng)險問題頻頻爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)信任度降至低點(diǎn)。

??據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，受境內(nèi)融資環(huán)境收緊影響，自今年7月至9月27日，三大評級機(jī)構(gòu)之一的穆迪已對10家中資地產(chǎn)商采取評級下調(diào)或展望下調(diào)，同時于9月1日發(fā)表公開報告將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，反映了穆迪對于未來6-12月行業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)較為悲觀的預(yù)期。

??同時，標(biāo)普也在近期接連下調(diào)了包括恒大、新力控股、花樣年、鑫苑置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等多家地產(chǎn)公司評級級別及評級展望。

??在這種行業(yè)態(tài)勢下，民生銀行研究院分析師王靜文認(rèn)為，央行此次金融會提法有出于防風(fēng)險考慮。

??“近期，一些金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款政策已經(jīng)有所松動。例如按揭貸款發(fā)放的進(jìn)度加快，給房企開發(fā)貸力度也有所加大。”王靜文表示，這可能是一個信號，但也不能指望政策徹底反轉(zhuǎn)，因為整體上“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)并無調(diào)整，也沒有明確把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，只能是一定程度上的糾偏行為。

??此外，根據(jù)央行此次提法，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計房貸領(lǐng)域還將出現(xiàn)幾個重要變化，即房貸投向?qū)⒔⒋翱谥笇?dǎo)制度，一些大銀行或房貸規(guī)模較大銀行將面臨窗口指導(dǎo)，以更好把握和執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度；房貸投向?qū)猿帧捌椒€(wěn)有序”投放要求，過緊的操作顯然不可行，基于近期市場壓力，四季度將有放松可能。

??同樣在10月15日，央行還發(fā)布19家國內(nèi)系統(tǒng)重要性銀行名單，包括中農(nóng)工建、股份制商業(yè)銀行和城商行等，預(yù)計這些銀行后續(xù)信貸政策執(zhí)行會更加規(guī)范，房貸投放額度也將更加充足。

??房企難言樂觀，靠自身挺過“寒冬”

??從9月底至今，央行已多次針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展釋放信號，例如提出“兩個維護(hù)”，9月底與銀保監(jiān)會召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，到此次第三季度金融會議針對房貸問題出現(xiàn)重要提法。

??除此以外，其他相關(guān)部門也對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展給予高度關(guān)注和重視。

??據(jù)財聯(lián)社消息，10月15日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會召集10家房企在京座談，住建部相關(guān)官員在會上聽取了房企意見。參會企業(yè)包括保利、中海、萬科、融創(chuàng)、金地、龍湖、中梁、新城、綠城及旭輝10家房企。

??部分房企已向中國房地產(chǎn)報記者確認(rèn)其所在公司高層領(lǐng)導(dǎo)確實(shí)被邀請參會，但座談會具體內(nèi)容僅有參會領(lǐng)導(dǎo)知曉。

??據(jù)一家被邀請企業(yè)的相關(guān)人員透露，此次座談會上，每家企業(yè)發(fā)言時間約20分鐘并提交書面發(fā)言稿，與會企業(yè)主要介紹了前三季度生產(chǎn)經(jīng)營情況、分析市場態(tài)勢，并提出一些意見和建議。

??目前，關(guān)于此次座談會的詳細(xì)內(nèi)容外界未能獲取，但毫無疑問，相關(guān)部門已經(jīng)針對房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的困難在進(jìn)行摸底。

??但即使如此，不少房企管理層仍認(rèn)為四季度經(jīng)營壓力較大，信貸政策不會有大的放松，房企仍需靠自身抵御“寒冬”。

??一位上市房企執(zhí)行董事兼總裁表示，目前相關(guān)部門舉動和提法的確釋放了一些政策放松跡象，但政策不會大放水，這是行業(yè)壓力測試后的調(diào)整。即使是政策放松也是合理有度，階段性控制總量。其表示，一些糾偏舉措可能在四季度就會體現(xiàn)出來。

??“央行領(lǐng)導(dǎo)此次講話實(shí)際上也在告誡其他房企，不要把自身經(jīng)營問題怪罪到政策上，國家的既定政策不會有松動，但在保交付這個層面可能會對開發(fā)貸有適當(dāng)放松?！绷硪晃环科髲臉I(yè)人士認(rèn)為，接下來的形勢也難言樂觀。

??此外，上述長三角上市房企高管認(rèn)為，此次央行金融市場司司長講話透露的信號就是穩(wěn)定市場情緒，但并無實(shí)質(zhì)性措施，幫不到困難房企。

??“目前中央巡視組在各大金融機(jī)構(gòu)檢查，放松房地產(chǎn)貸款的可能性不大。年底各家銀行信貸額度有限，基本沒有多余空間，加之中央檢查更不敢主動給房企放款。”該高管認(rèn)為，目前市場就是這個狀況，估計真正利好政策是在明年春節(jié)前后，傳導(dǎo)至市場則要一季度末。

??“房企還是要靠自身挺過寒冬。”