??自2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》出臺(tái)以來，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購加快市場(chǎng)出清。但從目前進(jìn)展來看，政策效應(yīng)有限，盡管招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、大悅城等房企并購融資均有落地，但收并購仍保持謹(jǐn)慎。

??相較之下，信托公司則表現(xiàn)尤為積極，2022年已有多起接盤動(dòng)作。在市場(chǎng)低迷、違約風(fēng)險(xiǎn)延續(xù)的背景下，信托公司迎難而上，今年以來，已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進(jìn)入收并購市場(chǎng)，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)。

??信托公司的入局能否真的能給房地產(chǎn)行業(yè)帶來轉(zhuǎn)機(jī)？

??01

??政策利好收并購，意在“維穩(wěn)”

??在整體行業(yè)在行業(yè)流動(dòng)性緊張、債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的背景下，2021年12月10日，交易商協(xié)會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)重點(diǎn)支持符合放地調(diào)控政策的企業(yè)注冊(cè)發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具。20日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??進(jìn)入2022年，為進(jìn)一步調(diào)動(dòng)房企收并購積極性，緩解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，2022年1月6日承債式并購貸款政策落地，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。另外，廣東省政府已召集多家房企開會(huì)，包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國企和民企，并為幾家國企央企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

??并購貸政策的落地和地方政府的介入，無疑指引了房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購風(fēng)向。但整體來看，監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購的主要意圖仍在于“維穩(wěn)”：一是為債務(wù)危機(jī)企業(yè)謀出路，使得行業(yè)違約、暴雷風(fēng)險(xiǎn)可控；二是保交付，加快市場(chǎng)出清，緩解市場(chǎng)負(fù)面情緒，刺激銷售修復(fù)。

??02

??五礦、光大信托出手接盤為出險(xiǎn)房企輸血

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2022年至今已有五礦信托、平安信托、光大信托等相繼進(jìn)入收并購市場(chǎng)。

??當(dāng)前，出售資產(chǎn)是房企緩解流動(dòng)性燃眉之急的重要途徑，但市場(chǎng)卻面臨無人接盤的隱憂，信托公司入局接盤無疑是重大利好。尤其對(duì)于出險(xiǎn)房企來說，可以快速獲得有效輸血、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤活資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購房者權(quán)益都有著積極影響。

??2022年1月12日，中融信托接盤中南建設(shè)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)；1月14日，陽光城減持杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)，五礦信托接盤；16日，五礦信托接盤恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)。1月30日正榮集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托接盤。

??進(jìn)入2月，2022年2月15日，中融信托接盤龍光集團(tuán)旗下柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)。2月25日，恒大公告與光大信托和五礦信托簽訂合作協(xié)議，向其出售4個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總對(duì)價(jià)21.3億元。通過此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，恒大可收回前期投資款19.5億元，化解項(xiàng)目涉及的債務(wù)約70億元。此外，信托公司接管之后，將向項(xiàng)目公司注入資金，滿足正常運(yùn)營管理需求，后期項(xiàng)目建設(shè)、交付也將得以保障，可以說是一舉兩得。

??03

??信托公司“迎難而上”，意在自保

??2022年房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)并不明朗，一方面銷售持續(xù)低迷，市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步恢復(fù)，另一方面流動(dòng)性問題仍舊突出，償債壓力下，違約風(fēng)險(xiǎn)猶存。在此背景下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

??我們認(rèn)為，弱市抄底存在機(jī)會(huì)，但是風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司接盤動(dòng)機(jī)更多出于自保。房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高?；诖?，相比低位抄底，如何自救是當(dāng)下信托公司最大挑戰(zhàn)。

??04

??短期信托接盤仍難成大勢(shì)，投資為主

??從目前來看，市場(chǎng)信托接盤方以央企、國企、大型優(yōu)質(zhì)高效民企為主。對(duì)于信托公司來說，通過股權(quán)投資接盤確實(shí)是改變被動(dòng)局面的可參考路徑，但也極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀下，不確定性風(fēng)險(xiǎn)甚大，信托公司在地產(chǎn)項(xiàng)目選擇、評(píng)估定價(jià)、后期去化等多方面都臨挑戰(zhàn)，疊加信托市場(chǎng)自身動(dòng)蕩不安，也難成“救世主”，我們認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢(shì)必保持謹(jǐn)慎，以機(jī)會(huì)型投資為主。

??但是，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好。房企縮表出清已是大勢(shì)所趨，而逐步減輕重資產(chǎn)的拖累是縮表的一大挑戰(zhàn)，借助資本市場(chǎng)進(jìn)行輕型化轉(zhuǎn)型無疑是一大突破口，這將驅(qū)動(dòng)房企與信托等金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)一步加強(qiáng)。

??在地產(chǎn)出售熱潮下，信托公司逆市接盤，對(duì)緩解行業(yè)流動(dòng)性壓力、加速市場(chǎng)出清有著重要的意義。未來，信托公司等金融機(jī)構(gòu)將是開發(fā)項(xiàng)目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計(jì)建造、營銷管理服務(wù)端。在此趨勢(shì)下，也將倒逼信托公司等金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)股權(quán)投資專業(yè)化管理能力，優(yōu)勢(shì)企業(yè)將享受更多趨勢(shì)紅利。