??自7月以來(lái)，中資地產(chǎn)美元債價(jià)格持續(xù)下挫。

??克而瑞證券監(jiān)測(cè)的主流房企34筆美元債價(jià)格較年初平均下降45%，7月1日至7月15日，34筆美元債價(jià)格平均下跌了14%，有22筆美元債價(jià)格較月初跌幅超過(guò)5%。

??過(guò)去一周，更是經(jīng)歷了至暗時(shí)刻。

??地產(chǎn)美元債遭到崩盤(pán)式拋售，普遍認(rèn)為信用資質(zhì)更好、財(cái)務(wù)實(shí)力更強(qiáng)的民企主體也沒(méi)能幸免。

??這意味著，行業(yè)弱復(fù)蘇情況下，投資者對(duì)中資房企的預(yù)期仍然悲觀，再加上“停貸”風(fēng)波進(jìn)一步遏制行業(yè)信心復(fù)蘇，資金對(duì)高收益地產(chǎn)信心持續(xù)下降。

??中資地產(chǎn)美元債上一次拋售還是在去年10月，當(dāng)時(shí)花樣年意外違約，讓投資者陷入恐慌性拋售。

??彼時(shí)，多家主流房企債券價(jià)格連日暴跌，邁向上市以來(lái)的新低，中資地產(chǎn)美元債創(chuàng)下至少8年的最大跌幅。數(shù)據(jù)顯示，從2021年9月30日到2021年10月12日，Markit iBoxx亞洲中資美元房地產(chǎn)債券指數(shù)累計(jì)下跌12.62%

??自此以后，地產(chǎn)美元債延續(xù)了震蕩下跌趨勢(shì)。

??克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，2021年10月至7月15日，克而瑞中國(guó)地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù)價(jià)格由104.27美元下降至53.63美元，降幅達(dá)到了51%，年內(nèi)至7月15日克而瑞中國(guó)地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù)下降了40%。

??另外，從境內(nèi)債券來(lái)看，我們中債-房地產(chǎn)行業(yè)信用債凈價(jià)指數(shù)變化，該指數(shù)點(diǎn)位自今年2月14日首度下降0.04%以來(lái)，點(diǎn)位逐日下降，截止7月15日收盤(pán)點(diǎn)位較1月初累計(jì)下降4.66%。

??下行的幅度較小是因?yàn)橄啾让涝獋?，境?nèi)債的價(jià)格要穩(wěn)定許多，歸因于發(fā)行主體的信用評(píng)級(jí)以及債券購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的投資目的等原因。

??7月以來(lái)，受停貸潮等負(fù)面消息持續(xù)影響和發(fā)酵，中資美元債迎來(lái)新一輪拋售潮，多只長(zhǎng)債價(jià)格向下跌破30美分大關(guān)。

??克而瑞證券監(jiān)測(cè)的主流房企34筆美元債7月15日買(mǎi)入價(jià)均值為45.63美元，較年初均值每1美元下跌33美分，買(mǎi)入價(jià)平均下降45%。對(duì)比7月初，34筆美元債買(mǎi)入價(jià)較月初每1美元下跌5.69美分。

??其中，10-30強(qiáng)部分房企美元債經(jīng)歷了幾輪大幅調(diào)整后，年初至7月15日整體跌幅相對(duì)較小，11筆美元債買(mǎi)入價(jià)降幅為29%，月內(nèi)買(mǎi)入價(jià)下降了9.6%。而十強(qiáng)房企合計(jì)8筆美元債買(mǎi)價(jià)平均下降31.5%，月內(nèi)買(mǎi)價(jià)平均下跌8.7%。

??我們整理了五家典型房企美元債近一個(gè)月來(lái)的價(jià)格變動(dòng)情況，自6月17日至7月18日，大部分美元債買(mǎi)價(jià)下挫9-30美分之間。其中碧桂園、旭輝以及金地中長(zhǎng)期美元債價(jià)格降幅均在20%以上。

??其中，自7月初值7月18日，旭輝美元債全線多日下跌，一筆2024年3月到期美元債（CIFIHG 6.55 03/28/2024）近一個(gè)月更是下挫28美分，降幅達(dá)到38%。

??美元債價(jià)格下跌，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有很大的關(guān)系。尤其是房企美元債頻繁違約，部分千億房企“暴雷”導(dǎo)致市場(chǎng)信心脆弱。

??但接下來(lái)市場(chǎng)情況仍然不容樂(lè)觀。

??過(guò)去的半年，地產(chǎn)美元債新增發(fā)行中絕大部分為為要約交換，即現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期。CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至7月18日，170家房企共發(fā)行美元債116億美元，而未來(lái)至12月31日，170家房企到期美元債合計(jì)189億美元。

??由于今年不少房企美元債展期多為一年，2023年1月便進(jìn)入美元債償債小高峰，170家房企到期美元債金額為64.2億美元，2023年一季度待償還美元債金額達(dá)到121億美元，環(huán)比2022年四季度增加30%。

??可以預(yù)見(jiàn)的是，在房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍然承壓且爆發(fā)負(fù)面事件的背景下，投資者悲觀預(yù)期也給房地產(chǎn)債帶來(lái)下跌壓力。

??再來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)基本面。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，商品房銷(xiāo)售面積68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷(xiāo)售額66072億元，下降28.9%。6月單月雖有所緩和，一部分觀望的購(gòu)房需求重新入市，但釋放的銷(xiāo)售規(guī)模仍處于歷史較低水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍處于下降通道，整體基本面尚未有大的改善。

??行業(yè)基本面尚未真正回暖，而7月初的全國(guó)多地“停貸”事件爆發(fā)，成為此次美元債全線下跌短期爆點(diǎn)，進(jìn)一步遏制市場(chǎng)信心恢復(fù)。市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信心減弱，因而出現(xiàn)了投資者恐慌性拋售的情況。

??房企美元債價(jià)格波動(dòng)，也恰恰驗(yàn)證了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)脆弱的一面，行業(yè)各方面信心仍然有待重建。

??地產(chǎn)美元債二級(jí)市場(chǎng)的大幅震蕩，意味著房企再融資和獲現(xiàn)能力面臨考驗(yàn)，行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)再一次暴露。

??目前，隨著調(diào)控政策趨勢(shì)性寬松，部分城市樓市成交已現(xiàn)回暖信號(hào)，當(dāng)前全國(guó)商品房銷(xiāo)售已觸底反彈，行業(yè)信心也在逐漸恢復(fù)。近兩日，地產(chǎn)美元債較之前有所修復(fù)，但在行業(yè)沒(méi)有真正回暖之前，地產(chǎn)美元債市場(chǎng)也無(wú)法真正修復(fù)。