金融付珊珊 2023-02-09 10:10:35 來(lái)源:中房報(bào)
??“算了一個(gè)五年的賬,現(xiàn)在提前還款50萬(wàn)元,我的月供就能降低將近一半,為此我還向父母借了一些錢,但沒(méi)想到這個(gè)計(jì)劃被打亂了。”小胡(化名)向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,因?yàn)楝F(xiàn)在去銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的人太多,自己現(xiàn)在還在排隊(duì)等消息。
??跟小胡有同樣想法的人不在少數(shù)。春節(jié)假期過(guò)后,各地都出現(xiàn)了一波“提前還貸潮”。2月以來(lái),“提前還貸”更是成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。不過(guò),隨著計(jì)劃提前還房貸的人越來(lái)越多,這項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理難度也在加大。
??不少申請(qǐng)人發(fā)現(xiàn),銀行的線上預(yù)約額度有限,一放開就迅速約滿,有的銀行已經(jīng)關(guān)閉了線上通道,線下預(yù)約也需排隊(duì)等待,等待時(shí)間平均1個(gè)月以上,長(zhǎng)的甚至可達(dá)半年之久?!疤崆斑€貸比借錢難”“提前還房貸要排到4月”等詞條也頻繁沖上熱搜,引發(fā)討論。
??多城市提前還貸排隊(duì)時(shí)間超1個(gè)月
??從2022年下半年起,不少人有了提前還房貸的計(jì)劃,小胡也是其中之一。
??2022年10月,小胡通過(guò)線上預(yù)約辦完提前還房貸,耗時(shí)半個(gè)月。近期他想再集中還一次,但申請(qǐng)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)手機(jī)銀行APP關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能。
??“我給銀行人員打了電話咨詢,被告知現(xiàn)在提前還房貸的人太多,APP不能申請(qǐng)了,去柜臺(tái)預(yù)約辦理時(shí)間說(shuō)不準(zhǔn),扣款周期在兩到三個(gè)月不等?!?/p>
??目前,提前還房貸需排隊(duì)的現(xiàn)象確實(shí)存在。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者以購(gòu)房者身份咨詢了多地多家銀行,均被告知目前預(yù)約提前還貸的客戶較多,辦理周期拉長(zhǎng)。
??上海某國(guó)有大行一支行人員表示,現(xiàn)在提前還房貸基本需要提前一個(gè)月甚至更久預(yù)約,需要客戶選擇一個(gè)約定日期,后續(xù)會(huì)按照約定日期扣款,扣款后還需要兩周到三周時(shí)間可以完成解押,整個(gè)流程下來(lái)基本要兩三個(gè)月甚至半年。
??根據(jù)網(wǎng)上媒體統(tǒng)計(jì)信息顯示,目前,不少城市提前還房貸都需要排隊(duì),北京排隊(duì)時(shí)間為1至2個(gè)月,上海排隊(duì)時(shí)間2至3個(gè)月,廣州和深圳排隊(duì)時(shí)間均在1個(gè)月以上,南京排隊(duì)時(shí)間在1個(gè)月到6個(gè)月不等,而成都則普遍需要排隊(duì)等待3個(gè)月。
??實(shí)際上,不僅僅是一二線城市提前還房貸現(xiàn)象日益凸顯,在一些三四線城市,這種現(xiàn)象也屢見不鮮。
??“今年年初以來(lái)(提前還房貸的人)非常多?!币晃辉谌€城市工作的中國(guó)銀行人員表示,其所在城市提前還房貸的人一直都有,但房貸新政出臺(tái)后,不分地域,全國(guó)的房貸利率都在下降,咨詢和辦理提前還貸的人就開始多了起來(lái)。在他看來(lái),房貸利率下調(diào)是刺激人們提前還房貸的重要因素。
??1月5日,央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后,多地房貸利率開始密集下調(diào)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,1月,各地積極跟進(jìn)調(diào)整首套房貸利率下限,超20城降低利率至4%以下。其中,鄭州部分銀行首套房貸利率宣布下調(diào),最低降至3.8%。四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。
??隨著多地房貸政策調(diào)整,新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大,意欲通過(guò)提前還款降低貸款成本的購(gòu)房者也日益增多。有機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前,超六成人會(huì)選擇提前還房貸,這說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)提前還房貸的訴求較大。
??一位網(wǎng)友算了一筆賬。如果200萬(wàn)元貸款,以30年等額本息還款,5.75%房貸利率下的利息總額是2201724.57元,每月還款11671.46元,4.1%房貸利率下的利息總額是1479028.27元,每月還款9663.97元,月還款差額高達(dá)2007.49元,也難怪人們手里“有點(diǎn)錢就想去還貸”。
??提前還貸需衡量?jī)蓚€(gè)方面
??由于當(dāng)下較難找到合適穩(wěn)妥的投資渠道跑贏存量房房貸利率的投資渠道,所以許多人更傾向提前還貸。
??央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果也表明,傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占比超六成,傾向于“更多投資”的居民占比約15%,比上季減少約3.7個(gè)百分點(diǎn)。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,2022年到現(xiàn)在,盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右,但對(duì)老百姓而言,利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸,利率大部分在5%左右。特別是2016年至2021年,商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行,房貸利率普遍在5%以上,而現(xiàn)在存款和保本理財(cái)?shù)睦剩毡榈陀?%。
??“在老百姓眼里,過(guò)去銀行理財(cái)一直是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的,但現(xiàn)在也大面積破凈,出現(xiàn)負(fù)收益。相對(duì)收益更高的資管產(chǎn)品,虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害,如此一看,房貸利率就很高了?!崩钣罴谓忉尩?。
??對(duì)于提前還房貸掀起高潮,李宇嘉認(rèn)為還有一個(gè)驅(qū)動(dòng)因素是,老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期不太樂(lè)觀。多數(shù)購(gòu)房者承擔(dān)了很高利率(至少高于理財(cái)利率)來(lái)借銀行的錢,買了一項(xiàng)價(jià)格下跌的資產(chǎn),而且這個(gè)資產(chǎn)未來(lái)可能還會(huì)降價(jià)。由此,持有房貸不劃算。
??另外就是不少人對(duì)就業(yè)前景缺乏信心,對(duì)未來(lái)的預(yù)期呈現(xiàn)不確定性,因此居民普遍性的償還債務(wù)而非增加購(gòu)房貸款。
??但是,提前還房貸并非適合所有人。如果等額本息的方式已還期數(shù)超過(guò)貸款周期二分之一,等額本金的方式已還期數(shù)超過(guò)貸款周期的三分之一,則不建議提前還款。
??一些業(yè)內(nèi)人士分析稱,提前還房貸一般需要衡量?jī)蓚€(gè)方面,一是手頭資金是否足夠周轉(zhuǎn),不少人掏空所有資金提前還房貸,進(jìn)而影響了正常的工作、生意和生活,反而得不償失;二是要考慮資金在手里能不能創(chuàng)造高于房貸利率的穩(wěn)定投資收益,如果資金在手上如果不能長(zhǎng)期穩(wěn)定產(chǎn)生高于房貸利率的收益,提前還貸降負(fù)債不失為合理使用資金的方法。
??對(duì)銀行而言,居民大范圍提前還貸也并非好事。易居克而瑞部門副總經(jīng)理繆萌在接受媒體采訪時(shí)談到,從銀行利益增收層面出發(fā),房貸會(huì)帶來(lái)利息收入,且考慮按揭貸款新舊承接難度,銀行更加重視個(gè)人按揭等優(yōu)質(zhì)貸款,以此規(guī)避壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
??《證券時(shí)報(bào)》評(píng)論則認(rèn)為,如果短期內(nèi)兌現(xiàn)大量提前還貸業(yè)務(wù),可能會(huì)影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量的穩(wěn)定性,從而增加運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn),波及整個(gè)銀行業(yè)甚至金融業(yè)安全,金融風(fēng)險(xiǎn)因具有傳染性最終可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人、企業(yè)等微觀主體身上。
??廣東合邦律師事務(wù)所楊登基律師在接受其他媒體采訪時(shí)表示,如果居民決定提前還貸,則應(yīng)注意以下幾點(diǎn):一是需看清楚《個(gè)人按揭貸款合同》中約定的提前還貸違約金條款約定。如違約金約定過(guò)高(可對(duì)比其它同類銀行提前還貸違約金約定),借貸人可提出異議并要求以銀行實(shí)際損失結(jié)算違約金;二是如條款限制借貸人提前還貸或不能提前還貸,因暫沒(méi)有法律規(guī)定借貸人不能提前還貸,則借貸人可以該格式條款限制借貸人合法權(quán)益為由,主張?jiān)摋l款無(wú)效,進(jìn)而要求提前還貸;三是如借貸人遇到手機(jī)APP無(wú)法辦理提前還貸或銀行以需排隊(duì)等理由拖延辦理提前還貸,借貸人有權(quán)向銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)等提出反饋意見,并保留提出異議的證據(jù)。
??此外,有些借貸人試圖通過(guò)“消費(fèi)貸”或“經(jīng)營(yíng)貸”置換房貸,因“消費(fèi)貸”等期限較短,且根據(jù)法律政策等規(guī)定不得投向房地產(chǎn)等領(lǐng)域,一旦違反貸款合同約定用途,銀行等有權(quán)提前收回貸款,此時(shí)借貸人將可能面臨額外法律風(fēng)險(xiǎn)。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論