??昨天，中央人民銀行公布最新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），一年期LPR下調(diào)至3.55%，五年期以上LPR下調(diào)至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR均降低了10個(gè)基點(diǎn)。

??LPR的上一次調(diào)降是在去年8月，之后一直按兵不動(dòng)，至今已有10個(gè)月。2021年底至今，一年期LPR已累計(jì)下降30個(gè)點(diǎn)，五年期以上LPR已累計(jì)下降45個(gè)點(diǎn)。

??如果從2019年8月LPR改革算起，至今年6月，LPR已經(jīng)發(fā)生了9次變動(dòng)，其中包含幾次不對(duì)稱調(diào)整。

??作為房貸利率報(bào)價(jià)的參考基準(zhǔn)，五年期以上LPR的調(diào)整將對(duì)購房者的房貸產(chǎn)生直接影響，LPR下行代表購房者的月供額度降低，購房成本也將隨之下降。此次降息后，房貸利率已降至歷史低位。

??從國家統(tǒng)計(jì)局6月15日公布的5月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)雖延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但主要生產(chǎn)指標(biāo)的增速均有所回落，說明經(jīng)濟(jì)修復(fù)的內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)、需求不足等問題仍在持續(xù)，企業(yè)和居民投資預(yù)期尚未修復(fù)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需政策的進(jìn)一步支持。

??此次LPR報(bào)價(jià)下調(diào)將有助于穩(wěn)增長、降成本和提信心，但一次LPR的下調(diào)作用有限，如果要解決當(dāng)前信心不足及預(yù)期有待提振等問題，后續(xù)仍需要采取進(jìn)一步的“穩(wěn)增長”政策，以促進(jìn)需求修復(fù)。

??此次LPR下調(diào)在市場的預(yù)期之內(nèi)。

??6月7日，央行行長易綱在赴上海調(diào)研，并在隨后的講話中表示，人民銀行將按照黨中央、國務(wù)院決策部署，繼續(xù)精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定。

??其中，“加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)”的表述引發(fā)市場關(guān)注。貨幣政策的逆周期調(diào)節(jié)通常指向降準(zhǔn)降息等總量寬松工具。

??6月8日，六大行集體宣布下調(diào)活期及多個(gè)長期限定期存款掛牌利率，并帶動(dòng)股份行、農(nóng)商行存款利率下行。當(dāng)時(shí)市場普遍認(rèn)為，銀行存款利率的下調(diào)是在為下調(diào)MLF利率鋪平道路，以引導(dǎo)降低LPR。

??從央行逆回購利率下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，到6月15日是MLF如期下調(diào)，以及昨天LPR的調(diào)降，各項(xiàng)邊際寬松的政策措施開始從預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)。

??按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)）。

??此次5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%，意味著購買普通住宅首套房貸利率下限降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。

??以100萬元商業(yè)貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供額可減少58.54元，總利息支出可減少約2.1萬元。若以200萬元貸款金額、30年期等額本息還款計(jì)，月供額可減少約117元，總利息支出可減少4.22萬元。

??由于居民對(duì)收入預(yù)期偏謹(jǐn)慎，目前樓市中以剛需、改善為主體的需求，在按揭首付和月供上的壓力較大，因此，本次降息對(duì)促進(jìn)樓市企穩(wěn)有一定作用，但每月的月供節(jié)約幾十元或者上百元仍然難以緩解市場主要客群在首付和可持續(xù)支付月供方面的壓力，可以預(yù)見，提前還貸的風(fēng)潮還將會(huì)繼續(xù)。

??有媒體報(bào)道稱，昨天LPR下調(diào)后，已有上海的銀行跟進(jìn)，表示新發(fā)放的按揭貸款利率將按照新LPR定價(jià)，首套房的利率調(diào)整到4.55％，之前是4.65％。

??最近連續(xù)發(fā)布的5月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及金融數(shù)據(jù)顯示，我國的生產(chǎn)需求正在逐步恢復(fù)，就業(yè)和消費(fèi)價(jià)格總體穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但金融數(shù)據(jù)連續(xù)兩個(gè)月不及預(yù)期，5月社融、信貸、M2等數(shù)據(jù)同比增速全面下滑，尤其是居民中長期信貸消費(fèi)偏弱，加杠桿意愿不高，可以看出經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的內(nèi)生動(dòng)能不足。

??今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，各城市政府可對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。今年以來，已經(jīng)有超過40個(gè)城市降低首套房貸利率下限至4%以下。

??根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2023年6月，全國百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。

??據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)核心城市數(shù)據(jù)顯示，5月各地樓市環(huán)比表現(xiàn)冷熱分明，除成都市場保持火熱外，前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、寧波等都有不同程度的觸底回升行情。反觀合肥、嘉興、徐州等城市，經(jīng)歷了前期的放量后市場回歸理性。

??今年4月以來，全國新房及二手房銷售熱度有所回落，部分房企的經(jīng)營壓力再度提升，市場情緒又趨于悲觀。因此，此次LPR下調(diào)可能只是開始，要達(dá)到提振經(jīng)濟(jì)、扭轉(zhuǎn)預(yù)期的效果，還有待后續(xù)一系列配套支持政策的出臺(tái)。

??市場對(duì)于“救市”的期待也并非憑空而來。6月16日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，必須采取更加有力的措施，增強(qiáng)發(fā)展動(dòng)能，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好”“圍繞加大宏觀政策調(diào)控力度、著力擴(kuò)大有效需求、做強(qiáng)做優(yōu)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)等四個(gè)方面，研究提出了一批政策措施”。

??市場普遍預(yù)期，央行開展降息并引導(dǎo)LPR下降僅是宏觀政策發(fā)力的起點(diǎn)，后續(xù)還有更多增量政策在路上。

??本月LPR調(diào)降，再次傳遞出穩(wěn)增長、促發(fā)展的政策信號(hào)，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，提振市場信心。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，5月百城成交環(huán)比降3%，同比增15%，北京、上海、深圳等一線城市高位回落。同時(shí)，購房者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、出生率、結(jié)婚人數(shù)、收入、房價(jià)等的后市判斷，均顯示出信心不足，市場整體呈下調(diào)趨勢(shì)。

??此次LPR下調(diào)及最近高能級(jí)城市非核心區(qū)域優(yōu)化限購等放松政策，對(duì)提振購房者信心和樓市銷售的正向提升雖有一定效果，但作用仍然有限。

??我們認(rèn)為，未來政策的發(fā)力點(diǎn)還是穩(wěn)信心。經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長，穩(wěn)地產(chǎn)的重要性不言而喻。從今年前5月的數(shù)據(jù)看，房企的投資信心恢復(fù)速度和力度均不及居民置業(yè)信心。因此，有效防范及化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，緩解房企經(jīng)營壓力，應(yīng)是下一步房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。