??“太希望存量房貸利率進行調(diào)降了。”購房者馬先生說，“我是剛需，買房時房貸利率與現(xiàn)在比較，要高出20%～30%，要多付出一大筆利息?！?/p>

??近日，有關(guān)央行對存量貸款利率的表述引發(fā)購房者及業(yè)內(nèi)關(guān)注。

??7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上稱，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。”

??鄒瀾表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。此外，他認(rèn)為，提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關(guān)。

??關(guān)于央行對存量房貸的表態(tài)，記者先后聯(lián)系了中國銀行、郵儲銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、光大銀行等多家銀行分行客戶經(jīng)理，受訪人均表示，“目前還沒有收到具體政策和方案?！?/p>

??中信銀行燕郊分行一位工作人員表示，“目前還沒有收到具體政策和方案，具體還要看總行怎么實施，目前大多貸款選擇的是浮動利率機制，就算調(diào)整也是會以放款時間為節(jié)點進行調(diào)整?！?/p>

??郵儲銀行燕郊分行客戶經(jīng)理表示，“這只是支持和鼓勵，大概率不會下發(fā)具體政策文件。”

??有業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率能否調(diào)降不能只看央行表態(tài)，也要看銀行的具體舉措。

??高級經(jīng)濟師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏表示，“存量房貸利率調(diào)整的具體落地政策可能會因地制宜、因地而異。各大商業(yè)銀行總行可能會出臺具體方案規(guī)定存量房貸利率降低的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程；甚至不排除在降低存量房貸利率的同時，在新簽抵押借款合同中約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款?！?/p>

??當(dāng)前，存量個人住房貸款利率定價有兩種機制：一種是固定利率機制，一種是“5年期以上貸款市場報價利率（LPR）+加點”的浮動利率機制。鄒瀾表示，“99%的房貸選擇了浮動利率機制?！?/p>

??自2020年3月1日起，商業(yè)銀行發(fā)放的房貸利率定價已改為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成（加點可為負(fù)值）。盡管去年以來5年期以上貸款市場報價利率（LPR）累計下行了45個基點，但由于房貸合同大多約定為浮動利率加點幅度在房貸借款合同期限內(nèi)維持不變，因此，前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這將會導(dǎo)致政策落地后提前還款會有大幅增加的可能。

??此外，隨著6月LPR的調(diào)整，北京、上海、廣東、蘇州等地個人住房按揭貸款利率近期已相應(yīng)調(diào)整，其中個別城市首套房貸款利率已降至3.6%，但對于此前高利率負(fù)擔(dān)房貸的購房者來說卻未因此受益。

??購房者楊先生表示，“即使現(xiàn)在的利率有所下調(diào)，也還是比現(xiàn)在首套房貸利率高出很多，調(diào)整之后現(xiàn)在利率還是4.49%，因為利息差的存在，大家都想攢錢來提前還貸款，以求少付一部分利息，開始壓縮日常生活消費水平；存量貸款利率能夠下調(diào)，就能減少房貸支出的占比，從而增加在子女教育和其他方面的消費。”

??同時他還表示，“因為利率下行，導(dǎo)致現(xiàn)有潛在購房者持觀望態(tài)度，不敢輕易進行購房，怕買在高利率上，進一步抑制了人們的消費欲望，不利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展?！?/p>

??宋庭敏表示，“利率下調(diào)能降低購房者利息開支，進而提高居民購房能力，有利于穩(wěn)定住房消費市場；利率下降，也同時降低了資產(chǎn)期望回報率，進而也有利于抑制一線城市局部區(qū)域房價過熱上漲，可以穩(wěn)定房價?！?/p>

??除了此次央行表態(tài)，此前多位專家也曾呼吁合理降低存量房貸利率。

??經(jīng)濟學(xué)家任澤平分別在今年2月和6月兩次呼吁下調(diào)存量利率。今年2月，任澤平針對提前還貸潮表示，老百姓提前還貸不是因為收入增加或者積蓄多，而是因為存量房貸利率與新增房貸利率差距過大。

??他建議金融機構(gòu)為購房者提前還貸提供便利，相關(guān)部門重視社會呼聲，出臺措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率。這有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費者信心，擴大內(nèi)需，促進中國經(jīng)濟復(fù)蘇。

??招聯(lián)金融首席研究員董希淼此前在公開采訪時也表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)，減少居民提前還款行為，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴大消費的意愿和能力。同時，針對存量利率可實行分檔優(yōu)惠。

??去年以來“提前還貸潮”就備受關(guān)注。為什么老百姓要提前還貸？6月29日，花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家余向榮表示，因為利率太高。余向榮認(rèn)為，要打破信心的負(fù)向螺旋，現(xiàn)在迫切需要做的是將存量房貸利率降下來，降低住戶部門的付息壓力。

??如果把現(xiàn)在存量房貸利率降到跟新增房貸一樣的水平，大概4.1%，那么每年可節(jié)省3000億元付息壓力，這就等于是釋放出來的購買力；同時也降低了對于住房持有的成本，有利于改善房地產(chǎn)行業(yè)信心。