??2023年9月20日，央行發(fā)布“國新辦舉行經(jīng)濟形勢和政策國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會文字實錄”，會上就降低存量首套住房貸款利率落地問題展開了具體論述。

??中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在回答記者問時表示：大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率。對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。

??2022年下半年起，在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、理財利率持續(xù)下滑等背景下，購房者提前還貸的意愿不斷加強。進(jìn)入2023年“提前還貸潮”屢上熱搜，不少城市出現(xiàn)了預(yù)約辦理提前還貸至少排隊一個月的現(xiàn)象。市場期待對存量房貸進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

??2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。在各家銀行積極響應(yīng)下，存量首套房貸利率下調(diào)問題正式推進(jìn)落實。

??我們認(rèn)為，本次政策調(diào)整利好是中長期的，可持續(xù)為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，進(jìn)而提振居民支付能力和消費信心，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費。

??2022年下半年，市場上開始出現(xiàn)“提前還貸”的現(xiàn)象。

??產(chǎn)生這一現(xiàn)象的背景為2022年內(nèi)LPR的多次下降。據(jù)中央人民銀行每月公布的貸款市場報價利率（LPR）顯示，2022年1月五年期以上LPR在連續(xù)20個月持平后，開始出現(xiàn)下降，當(dāng)月小幅下降5個百分點，此后5月和8月兩月五年期以上LPR皆下降15個點，從1月至8月，5年期以上累計下降35個點。

??不僅如此，2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布公告稱，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??這就意味著，在不額外加點的基礎(chǔ)上，2022年1月之前的房貸利率與8月之后的最低利率，最高可達(dá)55個點的差距。

??2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??至此，部分城市首套房貸款利率最低降至3.7%，與此同時市場上還有不少房貸利率在5%以上的存量房貸，這就造成了當(dāng)前部分存量房貸與新增房貸之間利差高達(dá)1.3%以上。

??在房貸利率預(yù)期下行、存量房貸利率更新延遲、理財利率持續(xù)下滑等背景下，2023年2月“提前還貸”成為各大社交平臺熱議話題，在當(dāng)時，部分城市“提前還貸”排隊時間在1個月以上。

??2023年6月五年期以上LPR再次下降10個點。居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

??在這背景下，2023年7月14日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，首次回應(yīng)“提前還貸”問題，并表示：按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

??8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。明確允許商業(yè)銀行自9月25日起降低符合條件的存量首套住房房貸利率，可以選擇由商業(yè)銀行新發(fā)放住房貸款置換，也可以協(xié)商變更合同約定的利率水平。

??9月7日，四家國有大行發(fā)布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，也就是政策實施首日，主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。對于“二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料，銀行將對審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量調(diào)整。

??9月20日，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，會上提及聚焦經(jīng)濟運行中的重點難點，陸續(xù)推出了一批務(wù)實管用的新政策新舉措。其中，為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策、降低存量首套住房貸款利率等落地，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

??在有關(guān)降低存量首套住房貸款利率的問題上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：“降低存量房貸利率據(jù)我們了解已在積極有效推進(jìn)?？紤]到房貸存續(xù)期最長可達(dá)30年，而且不同貸款的時間、地域、個體差異較大，政策公布后，我們與主要銀行保持了密切溝通，指導(dǎo)銀行按照市場化、法治化原則，細(xì)化政策落地方案，盡可能為借款人提供便利?！?/p>

??至此，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率，2022年5月以后的將降至貸款市場報價利率減20個基點，直接下調(diào)至政策下限。中小銀行也在陸續(xù)參照國有銀行制定并發(fā)布實施細(xì)則。

??預(yù)計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

??從政策本身來看，雖然這一調(diào)整對于已購房人群來說，能夠適當(dāng)減輕居民還款壓力，但該政策仍有兩大約束：

??一個是首套約束，即二套存量房貸款利率暫時不會有變化。

??另一個是加點調(diào)整約束，政策規(guī)定在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

??以廣州為例，比如2021年6月首套房貸款利率為LPR+100BP，彼時廣州最低利率為LPR+80BP，也就是說新政后存量房貸利率最多只能下調(diào)20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，廣州最新房貸利率為LPR+0BP。兩者之間仍存在一定利差。

??2022年9月20日，即國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會同一日，中國人民銀行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%，均與上月持平。

??我們認(rèn)為，9月LPR“按兵不動”符合市場預(yù)期。目前商業(yè)銀行正在開展存量首套房貸利率調(diào)整工作，在這一背景下，保持LPR不變有助于平衡和緩解銀行存量和新增房貸利差。

??長期來看，寬松政策仍是接下來調(diào)控主旋律，不排除第四季度或者明年初仍有降息的可能。

??但從房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情，除了信貸政策調(diào)整，樓市政策仍有進(jìn)一優(yōu)化空間。比如交易稅費減免、限價放松甚至取消、限購政策局部調(diào)整放松，以提振樓市信心。

??存量首套房貸利率的下降，在一定程度上確實能夠降低購房者的還貸壓力，但對房地產(chǎn)市場本身來說，并不存在直接的刺激作用，更多的是中長期的影響。

??我們認(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，居民風(fēng)險偏好下降、收入和房價增長預(yù)期羸弱，無論是降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸擴大加杠桿空間，還是降利率減輕居民負(fù)債，難以從根本上扭轉(zhuǎn)購房者消費預(yù)期，只有在穩(wěn)定的收入增長預(yù)期和房價平穩(wěn)預(yù)期下，才能真正轉(zhuǎn)化為有效購房需求。