??2024年以來，支持房地產(chǎn)融資的相關(guān)政策密集出臺(tái)。

??1月2日，央行披露重啟投放PSL3500億元，緊接著三天后的1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，其中“團(tuán)體購(gòu)買”條款引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

??隨后1月12日，住建部及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，從建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對(duì)象、滿足合理融資需求、做好融資保障四方面展開，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

??1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，重申商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。

??1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，并加快推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，本月底前，第一批項(xiàng)目名單落地后即可爭(zhēng)取貸款。

??實(shí)際上，自“金融16條”以來，銀行集中對(duì)房企授信，并未有效改善房企融資，2023年典型房企全年融資總量下降三成。

??銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款態(tài)度依然謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比持續(xù)壓縮，增速不斷放緩，至2023年上半年，這一現(xiàn)象并未有明顯改善。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過程中，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎，增量資金或更多投放于“三大工程”領(lǐng)域。

??自2020年“三條紅線”以來，房企融資持續(xù)回落，至2021年行業(yè)低迷、政策限制以及房企自身風(fēng)險(xiǎn)的提高，使得房企融資難度加大，彼時(shí)融資規(guī)模出現(xiàn)斷崖式下跌。

??2022年11月“金融16條”發(fā)布，房企融資政策迎來轉(zhuǎn)折，紓困方向從“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??進(jìn)入2023年，房企融資的支持性政策被頻繁推出，房企境內(nèi)外貸款、債券、增發(fā)配股以及IPO等多方面融資都得到了支持。同時(shí)政策也加大了對(duì)存量資產(chǎn)盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目、鼓勵(lì)房企發(fā)行CMBS、ABS等資產(chǎn)支持證券等。

??雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場(chǎng)信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2023年80家典型房企累計(jì)融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月融資情況來看，只有3月份的融資規(guī)模達(dá)到了2022年的月平均值，單月融資規(guī)模屢創(chuàng)新低。

??值得注意的是，2023年11月中央金融工作會(huì)議提出要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。隨后，金融監(jiān)管部門在11月17日召開的金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)上提出了 “三個(gè)不低于”。民營(yíng)房企的融資需求獲得了更多的重視。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自11月21日起已經(jīng)有至少12家商業(yè)銀行以座談會(huì)或一對(duì)一走訪的形式與房企展開了溝通，支持房企的合理融資需求。

??2024年1月16日，平安銀行將41家房企列入了可獲融資支持名單，包括保利、中海、華潤(rùn)等28家央國(guó)企和萬科、綠城和金地三家混合所有制企業(yè)，另外龍湖、濱江、美的置業(yè)等10家民營(yíng)房企也在其中。未來這種“白名單”做法可能會(huì)有更多銀行效仿，惠及更多房企。

??自2022年11月“金融16條”發(fā)布以來，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策都有所松動(dòng)，銀行集中授信，但是落地難度較大。從實(shí)施情況來看，政策效果并未達(dá)到預(yù)期。此前，融資開閘僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，惠及的民企非常有限。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年以來各月房地產(chǎn)投資國(guó)內(nèi)貸款增量規(guī)模不斷減少，2020年之后各月基本處于緩慢減少的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2022年后單月貸款的增量規(guī)模開始加速減少，到了11月僅有1037億元，創(chuàng)下了2020年以來的新低。

??在“金融16條”出臺(tái)之后，房地產(chǎn)投資貸款出現(xiàn)積極變化，2022年12月房地產(chǎn)投資貸款出現(xiàn)了一定的增加，但增長(zhǎng)僅持續(xù)到了2023年4月，隨后房地產(chǎn)投資貸款的增量又重回了低迷的態(tài)勢(shì)，8月僅有939億元，近年來首次跌破千億。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在出清的過程中，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎。

??從六大商業(yè)銀行（包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、交通銀行）來看，歷年六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模保持正增長(zhǎng)，但增速回落，增速?gòu)?020年的增速17%下落至10%之下。

??此外，從六大行房地產(chǎn)業(yè)貸款增速也可以看出銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款態(tài)度的變化。自2021年六大行房地產(chǎn)業(yè)貸款增速出現(xiàn)低于總貸款增速的情況，2023年上半年房地產(chǎn)業(yè)貸款增速較年初增長(zhǎng)了6.5%，仍然低于總貸款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地產(chǎn)業(yè)貸款合計(jì)為40899億元，相比年初凈增加2495億元。 

??由于房地產(chǎn)貸款增速要遠(yuǎn)低于總貸款，六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比也在持續(xù)壓縮。2020年六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款占比還能達(dá)到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。

??雖然房地產(chǎn)業(yè)貸款余額仍能保持正增長(zhǎng)，但不管是從占比還是從增速放緩，都能看出六大行對(duì)房地產(chǎn)貸款投放趨于謹(jǐn)慎，且2023年上半年這一現(xiàn)象仍未有明顯改善。

??盡管金融支持政策不斷，但各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎。

??從上半年六大行的財(cái)報(bào)來看，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款率仍遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，預(yù)計(jì)銀行業(yè)加大對(duì)公房地產(chǎn)貸款投放預(yù)計(jì)仍有嚴(yán)格監(jiān)管要求。

??針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)情況，中信銀行風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)胡罡在2023年半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，目前對(duì)公情況有以下六大特點(diǎn)：一、采取白名單準(zhǔn)入，并由總行審批；二、從區(qū)域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔(dān)保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對(duì)公房地產(chǎn)的貨值覆蓋比較高，達(dá)2:1；五、撥備充足，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)；六、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸管理較為嚴(yán)格。

??2024年1月12日，住建部及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時(shí)，對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信?！?/p>

??此外中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟于2023年12月6日接受采訪時(shí)表示，要“堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，在風(fēng)險(xiǎn)可控、依法合規(guī)的前提下，保持房地產(chǎn)企業(yè)融資平穩(wěn)有序”。

??2024年1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，重申商業(yè)銀行要按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。

??若要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化，對(duì)于商業(yè)銀行而言在具體實(shí)操中就不可避免要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)貸款可能出現(xiàn)的壞賬率，預(yù)計(jì)銀行對(duì)于此類貸款投放仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

??另外，2024年1月2日，央行披露重啟投放PSL3500億元，業(yè)界普遍認(rèn)為PSL重啟將主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金監(jiān)總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》。

??可以預(yù)測(cè)的是，2024年的工作重點(diǎn)，一個(gè)是保持存量貸款的穩(wěn)定增長(zhǎng)，目的是配合“保交樓”相關(guān)工作，而增量資金或更多投放于“三大工程”領(lǐng)域，引導(dǎo)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。相關(guān)房企，尤其是民營(yíng)房企，應(yīng)當(dāng)提前做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，主動(dòng)轉(zhuǎn)型以契合行業(yè)的新發(fā)展形勢(shì)。

??近期房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等各項(xiàng)融資支持政策，落腳點(diǎn)都在房地產(chǎn)供給一側(cè)。其邏輯與2023年四季度以來的“一視同仁滿足不同所有制房企融資”、“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等金融支持舉措一致，均是通過供給端政策優(yōu)化調(diào)整，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??金融支持政策的寬松仍要有實(shí)際的落地，才能對(duì)房企形成有力支撐，對(duì)于房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好當(dāng)前政策利好的窗口期，調(diào)整企業(yè)營(yíng)銷策略，加快項(xiàng)目去化。