??2018樓市半年考系列

??中房網(wǎng)訊 （記者 亞晨）“分化”成為上半年全國(guó)土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2018上半年40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，上半年其監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地市場(chǎng)量增價(jià)跌，土地成交面積同比增長(zhǎng)18%，土地成交均價(jià)同比下跌13.2%，溢價(jià)率保持低位。分城市來(lái)看，上半年一二線城市逐漸降溫，土地成交面積及土地成交均價(jià)均出現(xiàn)下行趨勢(shì)。三線城市火熱，成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來(lái)新高。

??整體來(lái)看，上半年40城年初累計(jì)土地成交面積同比增幅逐步放緩，土地成交均價(jià)也繼續(xù)震蕩下行，地價(jià)房?jī)r(jià)比連續(xù)下行3個(gè)季度，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

??上半年40城土地市場(chǎng)量增價(jià)跌

??報(bào)告顯示，40個(gè)典型城市上半年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)跌態(tài)勢(shì)。

??土地成交建筑面積方面，上半年，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積22455.3萬(wàn)平方米，環(huán)比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增長(zhǎng)18%，增速有所收窄，但仍然維持在一個(gè)較高的水平。

??從年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅的曲線來(lái)看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)16個(gè)月的正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅已逐漸放緩，顯露出下行趨勢(shì)。參考?xì)v史規(guī)律，考慮到各地市場(chǎng)的逐漸降溫，且地方政府的供地節(jié)奏存在變數(shù)，預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交面積將保持增長(zhǎng)，但增幅較2017年將有所收窄。

??土地出讓金收入方面，上半年40個(gè)典型城市土地出讓金為10453億元。從40城年初累計(jì)土地出讓金同比增幅走勢(shì)來(lái)看，基本與40城年初累計(jì)土地成交面積一致，目前在0-50%的區(qū)間盤(pán)整。與2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分別上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。從這個(gè)角度看，土地出讓金規(guī)模依然超出了歷史同期的水平。

??分城市來(lái)看，2018年上半年，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、重慶、佛山和蘇州，累計(jì)土地出讓金分別為1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6億元。從土地出讓金的同比增速來(lái)看，排在前5位的城市分別是北海、岳陽(yáng)、福州、青島和沈陽(yáng)，同比增速分別為4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，這說(shuō)明這些城市的土地市場(chǎng)較為火熱。

??土地出讓均價(jià)方面，上半年，40個(gè)典型城市的土地出讓均價(jià)為4655元/平方米，環(huán)比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已經(jīng)連續(xù)三個(gè)半年度下行，降溫態(tài)勢(shì)明顯。

??土地成交溢價(jià)率方面，6月份40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率20.4%，與5月相比增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，有所企穩(wěn)。上海易居房地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，過(guò)去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。預(yù)計(jì)2018年全年40城土地成交溢價(jià)率仍將穩(wěn)定在較低的區(qū)間。

??分城市來(lái)看，6月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別北海、揚(yáng)州、荊州、岳陽(yáng)和佛山，土地成交溢價(jià)率分別為242%、220%、105%、94%和87%，這幾個(gè)城市基本上都是三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點(diǎn)。6月份，上海、廈門、大連等6個(gè)城市的溢價(jià)率為0%，主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買賣，或提高了參與土拍的門檻，以此控制溢價(jià)率。這些城市基本都為此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

??一二線降溫 三線火熱

??從城市分類來(lái)看，一線城市成交均價(jià)震蕩下行，二線城市成交面積逐步萎縮，而三線城市卻市場(chǎng)火熱，其成交均價(jià)創(chuàng)2011年以來(lái)新高。

??一線城市方面，6月份土地成交建筑面積為235.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)551.5%，同比下降13%。成交均價(jià)為11886.9元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.1%，同比下降22%。

??二線城市方面，6月份土地成交建筑面積為2658.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34.1%，同比下降17.6%。成交均價(jià)為4827元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%，同比下降4.6%。

??三線城市方面，6月份土地成交建筑面積為1166.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.1%，同比增長(zhǎng)12.5%；成交均價(jià)為2274元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比增長(zhǎng)31.8%。

??上海易居房地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，6月份一線城市土地成交出現(xiàn)大幅反彈的主要原因是廣州和北京供應(yīng)明顯增多，拉動(dòng)了一線城市的總體成交。從一二線城市整體來(lái)看，預(yù)計(jì)三季度土地成交面積及均價(jià)仍有下行空間。從三線城市來(lái)看，不但土地成交面積環(huán)比大漲，成交均價(jià)更是創(chuàng)下了2011年以來(lái)的新高，需要警惕市場(chǎng)過(guò)熱情況。

??降溫趨勢(shì)不變 防范三線市場(chǎng)過(guò)熱

??整體來(lái)看，上半年40城土地市場(chǎng)維持了降溫趨勢(shì)。

??對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)，易居研究院研究員詹毅凡分析認(rèn)為，由于一二線城市的土地市場(chǎng)在嚴(yán)厲的調(diào)控措施下逐漸走弱，房企將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致三線市場(chǎng)的土地市場(chǎng)比較火爆，相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)做好防范準(zhǔn)備工作，防止地價(jià)過(guò)高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)將逐漸降溫。

??對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，資金壓力將逐漸加劇。那些給未來(lái)制定了較高銷售目標(biāo)的房企，補(bǔ)庫(kù)存意愿仍然強(qiáng)烈。但從政策方面考慮，房企在拿地時(shí)也會(huì)更加理性。

??附注：40個(gè)典型城市分類如下：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳；

??22個(gè)二線城市：大連、蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、佛山、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、廈門、昆明、合肥、沈陽(yáng)、寧波、蘭州、濟(jì)南；

??14個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、岳陽(yáng)、無(wú)錫、襄陽(yáng)、荊州、金華、惠州、煙臺(tái)、洛陽(yáng)、桂林、徐州、北海、廊坊。

??報(bào)告來(lái)源：上海易居房地產(chǎn)研究院