??中房網(wǎng)訊 上半年，40個(gè)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)漲態(tài)勢(shì)。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《40城土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，上半年40個(gè)典型城市土地成交建筑面積25411.5萬平方米，同比下降3.6%，降幅小幅收窄。土地出讓金收入13259.9億元，同比增加18.4%。土地出讓均價(jià)方面則再創(chuàng)新高，為5218.1元/平方米。

??易居研究院分析認(rèn)為，隨著部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，熱點(diǎn)二線城市地市熱度較難持續(xù)。同時(shí)，2019年全國(guó)大幅下調(diào)了棚改套數(shù)目標(biāo)，因此土地出讓金收入同比增速較難保持快速上行的趨勢(shì)。

??地價(jià)繼續(xù)上漲 成交量增長(zhǎng)乏力

??土地成交建筑面積方面，上半年同比下降3.6%。報(bào)告顯示，2019年1-6月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積25411.5萬平方米，環(huán)比下降16.6%，同比下降3.6%，降幅小幅收窄。

　　根據(jù)易居研究院分析，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開始持續(xù)回落，2019年2月已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，3月跌幅擴(kuò)大，隨后跌幅持續(xù)收窄。隨著近期部分城市房地產(chǎn)新的調(diào)控政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)下半年累計(jì)成交面積同比增速將在0軸附近上下波動(dòng)。

??從環(huán)比看，成交量下降較明顯。回顧歷史數(shù)據(jù)，成交量同比增幅于2015年上半年開始逐步上行，于2018年上半年見頂后回落，當(dāng)前仍處于下降趨勢(shì)中。

??土地出讓金收入方面，1-6月累計(jì)同比增加18.4%。報(bào)告顯示，2018年下半年以來全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2019年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖。

??1-6月份，40個(gè)典型城市土地出讓金收入13259.9億元，同比增加18.4%。隨著部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，熱點(diǎn)二線城市地市熱度較難持續(xù)；2019年全國(guó)城市大幅下調(diào)棚改套數(shù)目標(biāo)，因此，土地出讓金收入同比增速較難保持快速上行的趨勢(shì)。

??分城市來看，1-6月份40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、武漢、北京、重慶和寧波，土地出讓金總額分別為1392.1億元、922.4億元、910.0億元、771.7億元和646.8億元。

??排在第一位置的杭州，2018年其土地出讓金居全國(guó)首位。進(jìn)入2019年后，土地市場(chǎng)雖相比2018年略有降溫，但土地出讓金收入仍為全國(guó)第一。

??土地出讓均價(jià)方面，上半年同比上漲22.9%。報(bào)告顯示，40城地價(jià)同比漲幅于2016年上半年達(dá)到最大值57.2%，隨后開始持續(xù)下行，并于2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達(dá)到了22.9%。

??從絕對(duì)值來看，地價(jià)于2017年下半年見頂，為4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再創(chuàng)新高，為5218.1元/平方米。

??土地成交溢價(jià)率方面，已連續(xù)6個(gè)月上升。報(bào)告顯示，6月份40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為21.6%，與5月相比上升4.1個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)上升趨勢(shì)；與去年同期相比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??報(bào)告指出，2018年土地溢價(jià)率的快速下滑，與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。2018年11月至今，40城土地成交溢價(jià)率已處于歷史低點(diǎn)附近，目前已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)步上升，但仍處于歷史以來的相對(duì)低位。

??分城市來看，6月份40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州，土地成交溢價(jià)率分別為72%、70%、58%、48%和44%。其中，深圳為2019年來首次出讓5宗住宅用地，并且有限價(jià)限售等條件限制。易居研究院認(rèn)為，溢價(jià)率較高一方面體現(xiàn)了深圳作為一線城市良好的城市基本面，另一方面體現(xiàn)了由于供地少導(dǎo)致房企在深圳的庫(kù)存量小，需要積極補(bǔ)庫(kù)存。

??土地市場(chǎng)現(xiàn)明顯分化 下半年或有所降溫

??易居研究院報(bào)告指出，《2019年政府工作報(bào)告》的基調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策并沒有放松，仍然以“穩(wěn)”為主。一季度部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“小陽春”，4月19日中央政治局會(huì)議上再次提及“房住不炒”，同時(shí)住建部分別于4月和5月對(duì)10個(gè)房?jī)r(jià)漲幅較明顯的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。此外，由于一季度房企融資較多，資金寬松，部分房企拿地比較激進(jìn)，5月份銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房企的融資渠道進(jìn)行了限制以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

??從土地市場(chǎng)來看，易居研究院分析認(rèn)為，一二線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)與三線城市出現(xiàn)了明顯的分化，以深圳為首的一線城市由于供地少導(dǎo)致的房企庫(kù)存較少，城市基本面較好以及市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)等原因是房企的重點(diǎn)拿地目標(biāo)。二線城市土地市場(chǎng)6月份仍然火熱，隨著各城市相關(guān)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，下半年或有所降溫。而三線城市量?jī)r(jià)齊跌，或開始持續(xù)降溫。

??報(bào)告來源：上海易居房地產(chǎn)研究院

??執(zhí)筆人：王若辰