??中央政治局今天（5月31日）召開會(huì)議，聽取“十四五”時(shí)期積極應(yīng)對(duì)人口老齡化重大政策舉措?yún)R報(bào)，審議《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》。會(huì)議指出，進(jìn)一步優(yōu)化生育政策，實(shí)施一對(duì)夫妻可以生育三個(gè)子女政策及配套支持措施，有利于改善我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、落實(shí)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化國(guó)家戰(zhàn)略、保持我國(guó)人力資源稟賦優(yōu)勢(shì)。

??會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，各級(jí)黨委和政府要加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃、政策協(xié)調(diào)和工作落實(shí)，依法組織實(shí)施三孩生育政策，促進(jìn)生育政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策配套銜接，健全重大經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策人口影響評(píng)估機(jī)制。

??早在2017年黨的十九大報(bào)告中就強(qiáng)調(diào)：“促進(jìn)生育政策和相關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策配套銜接，加強(qiáng)人口發(fā)展戰(zhàn)略研究?！?/p>

??今年5月11日，第七次全國(guó)人口普查結(jié)果發(fā)布，我國(guó)總?cè)丝跒?41178萬(wàn)人，同2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)相比，增加7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%。我國(guó)人口10年來(lái)繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??從研究數(shù)據(jù)上看，2011年到2019年，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口已經(jīng)連續(xù)六年負(fù)增長(zhǎng)，這意味著我們的城市步入了人口存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。直接反映出來(lái)的情況就是很多三四五線城市，人口持續(xù)凈流出，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市政府的壓力越來(lái)越大。核心和熱點(diǎn)城市則不僅具有人口吸引力，而且紛紛放寬落戶政策加入吸引人才和搶人的隊(duì)伍，最典型莫過西安，2018年剛過三個(gè)月，就有30萬(wàn)名新西安人落戶西安。2019年春節(jié)前，西安召集了500多戶籍民警開誓師大會(huì)，拉開搶人“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。為安排一位女博士落戶，西安民警們調(diào)集警車接送，10分鐘就完成魔幻般地閃電落戶。西安“搶人”很快被人編成段子：

??去西安走親戚，警察問：“是西安人嗎？”答：“不是，是來(lái)走親戚的。”警察：“帶回派出所，按投親靠友條件落戶?！?/p>

??2018年和2019年，也是西安歷史上房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期。短期內(nèi)人口的迅速增長(zhǎng)，帶來(lái)了大量住房需求的集中釋放。

??另從第七次全國(guó)人口普查結(jié)果看，目前我國(guó)人口體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化方面的格局是：居住在城鎮(zhèn)的人口為90199萬(wàn)人，占63.89%；居住在鄉(xiāng)村的人口為50979萬(wàn)人，占36.11%。與2010年相比，城鎮(zhèn)人口增加23642萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口減少16436萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)。

??這些數(shù)據(jù)背后，也生動(dòng)地說明了很多城市房?jī)r(jià)調(diào)控壓力的另一面，人口對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響更為直接，也更為深遠(yuǎn)。

??人口歷來(lái)是人們預(yù)判房?jī)r(jià)的一個(gè)變量，尤其從長(zhǎng)遠(yuǎn)而看。國(guó)金證券的研究分析稱，無(wú)法改善或提高生育率，房地產(chǎn)將面臨長(zhǎng)期新增需求不足的問題?！?019年我國(guó)新生兒數(shù)量為1465萬(wàn)人。即便往后維持住當(dāng)前的新生兒數(shù)量不下滑，以人均居住面積35平方米做測(cè)算，2020年新生兒的需求僅對(duì)應(yīng)4.5億平方米新增住房需求，相對(duì)于我國(guó)目前300億至400億平方米的存量房?jī)H1%-1.5%。新增需求不足更可能逐漸演變成存量庫(kù)存過剩的問題?！?/p>

??萬(wàn)科早些時(shí)候提出向年輕人靠攏，也是看到了人口的變化態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮去年說過，萬(wàn)科更關(guān)注城市發(fā)展的慢變量，比如人口拐點(diǎn)變化。他認(rèn)為：目前“25歲的年輕人比26歲以上的年輕人少了1.39個(gè)億”，所以萬(wàn)科才做了多元化布局來(lái)提升服務(wù)范圍和質(zhì)量，去“討好”年輕人，讓他們知道、了解萬(wàn)科。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說得更直接，他認(rèn)為：判斷一個(gè)地方未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，第一個(gè)要判斷未來(lái)這個(gè)地方人口是流入還是流出，人口流入的地方，未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說會(huì)漲。人口流出肯定漲不動(dòng)。這就是為什么過去一二線城市房?jī)r(jià)大漲，東北的房?jī)r(jià)不漲的原因。中期看土地，如果這個(gè)地方人口是流入的，政府還不供地，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？大漲。短期看金融，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？暴漲。

??三孩生育政策的變化，立即有觀點(diǎn)認(rèn)為這會(huì)加重馬太效應(yīng)，使得剛需買房難度增加，理由是“財(cái)富人群買房會(huì)增加，特別是學(xué)區(qū)房和核心城區(qū)房產(chǎn)”。

??人口政策確實(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房產(chǎn)品開發(fā)帶來(lái)真實(shí)影響，但是，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量改革和政策工具，也會(huì)越來(lái)越完善和豐富。但是，土地供應(yīng)和地價(jià)控制，在目前在未來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)都非常關(guān)鍵，這比單純看生育政策更重要。