??7223億元，這是當前15城首批集中供地取得的成績。在首輪集中供地熱潮下，多數(shù)房企“薄利”甚至“虧損”也要搶地，一場內卷化焦慮感充斥整個行業(yè)。相比之下，中海地產等標桿大房企拿地表現(xiàn)在外界看來顯得頗為“佛系”。

??尤其是在被視為中海必爭之地的北京市場。在北京首輪集中供地中，中海共報名參與了18宗土地競拍，最終卻無一斬獲。這些年，中海不僅是北京樓市多年銷冠，還連續(xù)3年居北京拿地權益金額榜首。

??這令外界不解：中海究竟是遺憾錯過，還是另有深意？“集中拍地令土地市場過度火熱，熱門地塊競爭激烈回報率低，中海堅守刻度底線，不盲從跟進。”一位中海地產相關人士對中國房地產報記者透露。

??不得不說，這樣謹慎的拿地策略符合中海一貫“穩(wěn)健”做派。在風險高企時，盲目擴大規(guī)模會影響企業(yè)未來穩(wěn)健增長，中海深諳此道并踐行著嚴格財務風險管控下的有質量增長，在房地產周期中尋找機會，在房地產行業(yè)的大風大浪中穩(wěn)健前行。

??集中供地上半場 多數(shù)房企薄利搶地

??截至5月27日，已有包括北京、天津、沈陽、長春、深圳等15個城市完成了首批集中供地，成交金額高達7223億元。盡管部分熱門城市從出讓到銷售環(huán)節(jié)都設置了多項限制政策，比如限價、自持、競配建、競共有產權比例等，但熱點地塊仍然競爭激烈。

??“一方面，貨幣超發(fā)推動地價水平不斷抬升；另一方面，房企規(guī)模增長訴求讓首批集中供應土地顯得格外搶手。”一位房地產人士直言。

??與此同時，集中供地“后遺癥”凸顯，房地產行業(yè)陷入盈利攤薄焦慮中。

??近日，杭州首輪集中拍地最大贏家之一濱江集團召開了一場2020年度業(yè)績說明會。有投資者問，最近集中推地拍下的幾塊地凈利潤能有幾個點？濱江董事長戚金興坦言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”，這個數(shù)字實現(xiàn)前提還包括“團隊精干高效管理、融資能力、品牌影響力”等。

??在集中供地“搶地潮”下，濱江集團不過是一個縮影。為搶地，多數(shù)房企已逐漸陷入微利甚至虧損境地。據(jù)業(yè)內人士測算，按照1%-2%的項目凈利潤水平，很顯然集中供地下房地產項目利潤率已低于傳統(tǒng)制造業(yè)水平。首輪集中拍地多數(shù)地塊樓面價已然接近周邊在售樓盤價格，未來將面臨盈利難題甚至是更嚴峻困境，房地產行業(yè)盈利難局面或將長期存在。

??為什么盈利預期低，甚至虧損，集中供地下還是會出現(xiàn)“搶地潮”現(xiàn)象？多位業(yè)內人士分析稱，一方面維持規(guī)模增長，保證核心城市市占率是房企可持續(xù)發(fā)展保障；另一方面，一二線熱點城市需求表現(xiàn)相對堅挺，去化更有保障，相較于實現(xiàn)利潤更多承擔補充現(xiàn)金流作用。行業(yè)規(guī)模見頂共識下，活下去是眾多房企更真實想法。

??沖規(guī)模還是要利潤，怎樣選擇就決定了未來要走的路。縱觀2017年高點瘋狂拿地的眾多房企，一方面在局部市場逐漸隱退，另一方面不得不在2020年業(yè)績中將高點拿地的項目做了減值處理，繼而影響企業(yè)盈利情況。

??中海地產堅持多元化拓展 “不盲從跟進”

??就在多數(shù)房企陷入“恐慌性”拿地之下，仍有部分房企堅持有質量增長。中海地產是其中之一。

??“利潤王”“穩(wěn)健審慎”，這是這些年來中海地產被冠上的標簽，也是中海光環(huán)所在。中海主席兼執(zhí)行董事顏建國曾以“一場馬拉松”形容企業(yè)發(fā)展，稱追求的是“穩(wěn)中求好、穩(wěn)中求快，不急不躁”。

??要規(guī)模還是要利潤，中海追求的是兩者平衡。在熱門地塊利潤率維持低位甚至虧損的狀況下，中海仍然保持定力，穩(wěn)健投資，恪守投資刻度底線，而非盲目跟進、非理性加價。在云譎波詭市場中，更好地穿越周期。

??中海整體投資節(jié)奏穩(wěn)步推進。盡管首批集中供地斬獲較少，但今年中海拿地仍排在第13名，位居第二梯隊（拿地金額在300億元左右），雖然與融創(chuàng)、保利等企業(yè)有些差距，但中海整體投資節(jié)奏穩(wěn)健，在重慶、廈門、天津、南京、濟南等地都有土地入賬。

??在北京市場，中海土儲貨值約千億元，貨量依然充足。其中，在石景山區(qū)域，中海于去年9月以69.78億元競得北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)1608-658地塊；此外還擁有中海京叁號院、中海寰宇視界、中海首開拾光里等多個項目，貨值都很大。以目前去化率看，即便今年不在北京拿地，也夠消化兩三年。

??除公開市場拍地，中海在拿地策略上還注重多元化拓展。為此，中海成立了投資拓展與產業(yè)合作部，積極拓展非公領域，踐行“藍海戰(zhàn)略”，在大市場找大業(yè)主造大項目。

??2020年，中海多元化渠道購地金額達到327億元，占權益購地總金額的24.8%，包括大型城市更新項目、棚戶區(qū)改造項目、產業(yè)資源整合項目和大型的商業(yè)綜合體項目。再比如，之前取得成功的北京北辛安項目、濟南華山項目、上海紅旗村項目（單盤年銷售均過百億元大關）以及新拓展的武漢漢陽建橋項目、太原綜改區(qū)項目、上海建國東路項目等一批超大型項目均來自非公拓展渠道。尤其是上海建國東路項目，總投資額超過590億元。

??中海地產相關人士稱，相信2021年在國家提倡城市更新政策下，中海會在非公領域加大投入，更積極開放地多元化吸納土地。

??中海地產還善于逆周期拿地。在2017年市場高點過后的逆周期中，中海不斷豐富土地儲備，從而使得其在北京市場銷售額從2017年的42億元（排第25名），一躍成為北京市場第一名，并連續(xù)3年蟬聯(lián)。

??正是在這樣的堅持下，成立42年的中海地產多年來穩(wěn)居利潤之的寶座。過去10年間，中海地產毛利潤率穩(wěn)超30%，凈利潤率超20%，這在行業(yè)中沒有之一。過去5年，其他規(guī)模房企大多通過“高杠桿+高周轉”換來快速進入30強、10強的高增長；中海則用“低杠桿+中速周轉”穩(wěn)居地產10強寶座。

??擁有充裕資金流在手的中海地產，有信心在接下來的兩輪供地中“大展手腳”。前述中海地產相關人士稱，在經歷了首輪集中供地拍賣后，各房企有望逐漸冷靜，相信接下來的土地拍賣會更加理性，例如北京經過10個工作日“冷靜期”后，競高標準方案房企數(shù)量已明顯減少。

??誠然，這場土拍游戲才剛剛開始，遠未到“煮酒論英雄”之際。大企博弈，笑到最后者，方能笑得最好。