??上海易居房地產(chǎn)研究院7月2日發(fā)布《2021年6月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示：6月40城土地成交環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率小幅上升，地市繼續(xù)小幅升溫。從土地成交面積看，6月環(huán)比同比分別增長(zhǎng)26%和17%；從土地成交價(jià)格看，6月環(huán)比同比分別上漲13%和12%；從溢價(jià)率來(lái)看，6月為16.9%，環(huán)比同比均小幅上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，地市繼續(xù)小幅升溫。上半年40城土地成交建筑面積同比增長(zhǎng)15%，創(chuàng)2015年以來(lái)同期新高。2021年上半年，40城土地成交建筑面積為28910萬(wàn)平方米，近十年來(lái)僅次于2013年和2014年，創(chuàng)2015年以來(lái)同期新高，40城土地出讓金則較2015年上半年增長(zhǎng)了近3倍。上半年杭州上海土地出讓金大幅領(lǐng)先其他城市。上半年40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為1988、1877、1361、1278和1226億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中杭州和上海上半年的土地出讓金大幅領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，佛山和徐州的土地出讓金最高。

??易居研究院研究員沈昕表示: 上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集，信貸整體呈收緊趨勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控的深入，下半年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，部分城市樓市降溫將傳導(dǎo)至地市。土拍政策方面，截止目前已有南京、無(wú)錫、蘇州、南昌、東莞5個(gè)城市相繼出臺(tái)相關(guān)政策，限制房企多個(gè)“馬甲”搶地，預(yù)計(jì)第二批集中土拍部分城市熱度將有所下降，預(yù)計(jì)下半年40城土地市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體:6月環(huán)比量?jī)r(jià)齊升，溢價(jià)率小幅上升，地市繼續(xù)小幅升溫

??1、土地成交建筑面積：6月環(huán)比增長(zhǎng)26%，同比增長(zhǎng)17%，上半年創(chuàng)2015年以來(lái)同期新高

??2021年6月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積7024萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)26%，同比增長(zhǎng)17%。6月合肥、長(zhǎng)沙、鄭州、成都、上海、武漢、徐州等城市完成首批集中出讓?zhuān)瑥B門(mén)、長(zhǎng)春完成第二批集中出讓。

??2021年上半年，40城土地成交建筑面積為28910萬(wàn)平方米，近十年來(lái)僅次于2013年和2014年，創(chuàng)2015年以來(lái)同期新高。

??2、土地出讓金收入：6月環(huán)比下降18%，同比增長(zhǎng)18%，上半年同比增長(zhǎng)29%

??6月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為4616億元，環(huán)比下降18%，同比增長(zhǎng)18%。上半年，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入19326億元,同比增長(zhǎng)29%。

??2021年上半年，40城土地出讓金為19326億元，得益于本輪樓市行情的韌性，2016年以來(lái)土地出讓金逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，2021年上半年40城土地出讓金較2015年上半年增長(zhǎng)了近3倍。

??分城市來(lái)看，上半年40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為1988、1877、1361、1278和1226億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中杭州和上海上半年的土地出讓金大幅領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，佛山和徐州的土地出讓金最高。

??3、移動(dòng)平均土地出讓均價(jià)：6月環(huán)比上漲13%，同比上漲12%

??6月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為6685元/平方米，環(huán)比上漲13%，同比上漲12%。

??4、土地成交溢價(jià)率：6月為16.9%，環(huán)比同比均小幅上升

??6月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.9%，環(huán)比同比均小幅上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，從溢價(jià)率來(lái)看，4月份以來(lái)土地市場(chǎng)有所回暖。

??2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升；三季度多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊，溢價(jià)率小幅盤(pán)整；四季度溢價(jià)率持續(xù)下降。2021年一季度，40城土地溢價(jià)率在12%-13%之前小幅盤(pán)整。4月份以來(lái)隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中土拍，40城土地成交溢價(jià)率持續(xù)小幅上升。

??分城市來(lái)看，6月40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為東莞、南昌、荊州、揚(yáng)州和惠州，土地成交溢價(jià)率分別為61%、55%、39%、33%和31%。6月東莞僅有二宗面積較小的商住地塊出讓?zhuān)渲幸蛔谝?guī)劃建面僅1851平方米的地塊溢價(jià)率達(dá)到237%。6月南昌新建區(qū)望城鎮(zhèn)4宗商住用地成交溢價(jià)率較高，主要是起拍價(jià)和毛坯限價(jià)的價(jià)差較大，房企競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。需要看到的是，上海土拍新規(guī)控地價(jià)和溢價(jià)率的效果非常明顯，溢價(jià)率明顯小于徐州、廈門(mén)、合肥、武漢、成都等6月集中土拍的城市。

??二、城市分類(lèi)：上半年一二三線城市土地成交建面相比2020年和2019年同期均增長(zhǎng)

??1、一線城市：6月土地成交量環(huán)比同比分別增長(zhǎng)23%和11%，成交均價(jià)環(huán)比和同比分別上漲0.7%和6%；上半年土地成交量同比增長(zhǎng)18%，相比2019年同期增長(zhǎng)79%

??6月，一線城市土地成交建筑面積為606萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)11%。上半年，一線城市土地成交建筑面積為2995萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。6月，一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為15661元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.7%，同比上漲6%。6月上海完成首批集中出讓?zhuān)?1宗涉及普通商品住宅的經(jīng)營(yíng)性地塊總建面394萬(wàn)平方米，成交總金額約774億元。此前4月和5月廣州、北京和深圳已完成首批集中出讓?zhuān)渲袕V州共成交42宗，土地出讓金906億元；北京共出讓30宗地塊，土地出讓金1110億元；深圳首批集中出讓6宗地塊，土地出讓金138億元。

??回顧歷史，2016年5月以來(lái)，一線城市的土地成交均價(jià)整體上一直處于震蕩趨勢(shì)中，地市已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，有企穩(wěn)回暖的需求。不過(guò)目前一線城市的土拍規(guī)則均嚴(yán)格限制了地價(jià)的上限，預(yù)計(jì)土地成交均價(jià)還是小幅震蕩趨勢(shì)為主。

??2、二線城市：6月土地成交量環(huán)比同比分別增長(zhǎng)24%和28%，成交均價(jià)環(huán)比同比分別上漲13%和14%；上半年土地成交量同比增長(zhǎng)16%，相比2019年同期增長(zhǎng)6%

??6月，二線城市土地成交建筑面積為5248萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24%，同比增長(zhǎng)28%。上半年，二線城市土地成交建筑面積為19657萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%。6月，二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為6009元/平方米，環(huán)比上漲13%，同比上漲14%。

??回顧歷史，二線城市土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5334元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線城市地價(jià)上漲幅度較大，廈門(mén)、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯；下半年，政策快速收緊，成交量持續(xù)下降，地價(jià)漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢(shì)，一直持續(xù)到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱，成交均價(jià)快速反彈；三季度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價(jià)開(kāi)始高位盤(pán)整；四季度，成交均價(jià)持續(xù)下跌。2021年1-4月，成交均價(jià)在去年年底位置附近小幅震蕩，隨著熱點(diǎn)二線城市陸續(xù)集中土拍，5月和6月成交均價(jià)上漲。

??3、三線城市：6月土地成交量環(huán)比增長(zhǎng)41%，同比下降13%，成交均價(jià)環(huán)比同比分別上漲21%和11%；上半年土地成交量同比增長(zhǎng)11%，相比2019年同期增長(zhǎng)22%

??6月，三線城市土地成交建筑面積為1171萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)41%，同比下降13%。上半年，三線城市土地成交建筑面積為6258萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%。6月，三線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4513元/平方米，環(huán)比上漲21%，同比上漲11%。

??2016年以來(lái)，樣本中的三線城市（其中，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價(jià)，呈現(xiàn)波動(dòng)較大的震蕩向上走勢(shì)。2020年二季度地價(jià)開(kāi)始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續(xù)小幅上漲，9月份以來(lái)地價(jià)持續(xù)回落至2021年2月。3月以來(lái)部分長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱，三線城市土地成交均價(jià)持續(xù)上漲。這里主要有兩點(diǎn)原因，一是中型房企在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規(guī)模加大在熱點(diǎn)三四線城市的拿地力度；二是一二線城市大部分都實(shí)施嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致房企凈利潤(rùn)率很低，而三四線城市大部分限價(jià)較為寬松，房企有機(jī)會(huì)獲得較高的利潤(rùn)率。這導(dǎo)致了部分三四線城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，激烈程度甚至超過(guò)一二線城市。

??三、預(yù)計(jì)下半年整體地市仍較相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)分化延續(xù)

??從22城首批集中供地情況來(lái)看，市場(chǎng)分化比較明顯，重慶、杭州、南京、合肥等城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，青島、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)等部分北方城市土拍遇冷，預(yù)計(jì)后續(xù)的土拍中這種情況還會(huì)延續(xù)。此外，北京和上海土拍新規(guī)控地價(jià)和溢價(jià)率的效果非常明顯，首批集中供地平均溢價(jià)率均為6%左右，對(duì)其他地市較熱的城市有借鑒意義。

??集中供地新規(guī)與房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理一起，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效管理機(jī)制的重要組成部分，目的是為了落實(shí)中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控要求。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控密集，信貸整體呈收緊趨勢(shì)，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控的深入，下半年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，部分城市樓市降溫將傳導(dǎo)至地市。土拍政策方面，截止目前已有南京、無(wú)錫、蘇州、南昌、東莞5個(gè)城市相繼出臺(tái)相關(guān)政策，限制房企多個(gè)“馬甲”搶地，預(yù)計(jì)第二批集中土拍部分城市熱度將有所下降，預(yù)計(jì)下半年40城土地市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員 沈昕

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