土拍“價(jià)高者得”時(shí)代一去不返

土地 2021-08-16 09:20:53 來(lái)源:中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

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??箭在弦上的第二批集中土地供應(yīng),波折不斷。深圳、青島等多城直接叫停了,杭州、長(zhǎng)沙、天津則延遲了。

??多地不約而同按響了暫停鍵,透露的信息值得深思。8月10日,天津發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告,頗具參考價(jià)值。除了土拍延期,天津還對(duì)土拍規(guī)則做出改變:調(diào)整61宗地塊的最高限價(jià),最高溢價(jià)率降至不超15%,53塊土地價(jià)格降幅超20%;土地達(dá)到最高限價(jià)后,以搖號(hào)方式確定競(jìng)得人;競(jìng)買(mǎi)企業(yè)須以自有賬戶交納競(jìng)買(mǎi)保證金,并提交良好的資信證明及資金來(lái)源承諾。

??與此同時(shí),一份文件在坊間流傳,顯示自然資源部對(duì)部分集中供地城市作出了新的部署,內(nèi)容包括“單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%”、“達(dá)到上限后不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”等。與天津的補(bǔ)充公告互相印證。

??一旦該政策最終落地,意味著在短短半年之內(nèi)土拍規(guī)則又一次變革。今年2月24日,一則自然資源部選取“22城住宅用地供應(yīng)兩集中試點(diǎn)”的消息傳出。主要內(nèi)容是,該22城按照每年不超過(guò)三次的節(jié)奏,實(shí)施土地集中公告、集中出讓。此后各地紛紛按此推出第一輪土地集中出讓。

??將土地供應(yīng)從“涓涓細(xì)流”變?yōu)榧谐鲎尅胺帕抗?yīng)”,有利于向市場(chǎng)傳達(dá)土地充足保障的正面信息,是土地供給側(cè)的一大變革。

??不過(guò),第一輪集中供地結(jié)束后,一些問(wèn)題開(kāi)始浮現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,上半年,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為9.0億平方米,同比下跌14%;平均地價(jià)達(dá)3457元/平方米,同比上漲29%。

??尤其 “兩集中”新政之下,一線城市土地成交量和成交金額同比均大幅上漲;二線城市成交量雖不及去年同期,但成交金額同比大漲26%。其中地價(jià)增至5587元/平方米,同比上漲高達(dá)27%。

??也就是說(shuō),土地兩集中試點(diǎn)后,供應(yīng)在下降,價(jià)格在上漲,競(jìng)爭(zhēng)熱度不減。

??而近期亦有相關(guān)調(diào)研顯示,地方政府土地依賴度越來(lái)越高,并通過(guò)抬高底價(jià)、拉升溢價(jià)率、“競(jìng)配建”等來(lái)托底和抬高地價(jià),與“穩(wěn)地價(jià)”初衷越走越背離。

??這些都落入了監(jiān)管層的視線。在最近的官方權(quán)威表態(tài)中,土地市場(chǎng)被屢屢提及。7月22日,國(guó)務(wù)院副總理韓正在講話中指出,要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制,優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則,建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

??7月29日,住建部副部長(zhǎng)倪虹在約談金華、泉州、惠州等5城時(shí)再次提到,要加快建立和完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制,優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則。

??應(yīng)該看到,土地集中供應(yīng)僅僅是一次土地出讓的方式的變化,“零售改批發(fā)”,當(dāng)然難以承擔(dān)更高期望。

??不過(guò),此番自然資源部再出手,直指土地招拍掛制度的痛點(diǎn)而去。該制度將國(guó)有土地市場(chǎng)完全市場(chǎng)化配置,價(jià)高者得,符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤(rùn)最大化原則,卻忽略了一個(gè)更重要的問(wèn)題——社會(huì)公平。正是這種價(jià)高者得的模式,在土地供需矛盾以及各種資金推動(dòng)下,引發(fā)地價(jià)快速上漲,進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

??此次自然資源部的新部署,給土地招拍掛制度的優(yōu)化提供了思路。新模式下,土地該賣(mài)多少錢(qián),要在“穩(wěn)地價(jià)”原則下按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)決定,地方政府先控制出讓底價(jià),然后規(guī)定最高限價(jià)(不超過(guò)底價(jià)15%)。然后,通過(guò)“地價(jià)—房?jī)r(jià)”聯(lián)動(dòng),得以從容地對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行限制??深A(yù)見(jiàn)的是,“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)品質(zhì)”將成為熱點(diǎn)城市供地的普遍規(guī)則、長(zhǎng)效機(jī)制。

??顯然,今后住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”。此舉意義非凡。如果說(shuō)此前是對(duì)拍地程序上的變化,是物理變化,這次調(diào)整則是在拍地規(guī)則上的改變,是一個(gè)化學(xué)變化。

??某種程度上說(shuō),已經(jīng)實(shí)行了14年之久的土地招拍掛制度迎來(lái)了一次重大轉(zhuǎn)變的可能。甚至,不排除成為我國(guó)土地出讓管理制度變革的開(kāi)端。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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