??8月6日，深圳成為首個(gè)中止第二批集中供地的城市，隨后上海、青島、濟(jì)南等城市跟進(jìn)。直至8月18日，杭州和沈陽(yáng)同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后，已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時(shí)間與內(nèi)容。

??第二輪土拍“變局”背后，與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門(mén)會(huì)議中，對(duì)集中供地試點(diǎn)城市土地出讓政策調(diào)整有關(guān)。從已完成土拍調(diào)整的城市來(lái)看，調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質(zhì)審查、資金來(lái)源，調(diào)整土拍規(guī)則及溢價(jià)上限。

??新的土拍機(jī)制已陸續(xù)呈現(xiàn)，多個(gè)城市的調(diào)整，印證了此前自然資源部的相關(guān)規(guī)定：?jiǎn)巫谕恋匾鐑r(jià)上限不得超過(guò)15%；不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際地價(jià)；到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個(gè)大的趨勢(shì)是，未來(lái)重點(diǎn)城市土拍將進(jìn)入搖號(hào)時(shí)代。

??值得注意的是，競(jìng)配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代，未來(lái)在不競(jìng)配建，加上溢價(jià)率15%上限約束，房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項(xiàng)目利潤(rùn)空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

??01

??高比例配建大幅抬升實(shí)際地價(jià)

??隨著22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中土拍結(jié)束，一些變相抬高地價(jià)不穩(wěn)定因素被放大。

??據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn)，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競(jìng)拍方式均采取了“限地價(jià)+競(jìng)配建（自持）”，其中，僅北京、合肥和廣州三城對(duì)競(jìng)配建做了明確的上限要求。對(duì)于土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市而言，競(jìng)配建比例甚至高達(dá)30%，高比例的配建壓縮了項(xiàng)目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實(shí)際地價(jià)，房企的生存空間被擠壓。

??杭州、成都等熱點(diǎn)二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項(xiàng)目到了競(jìng)配建的要求，配建比例在30%以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過(guò)30%以上。

??高比例配建或自持地塊，其名義地價(jià)與實(shí)際地價(jià)拉開(kāi)較大差距，項(xiàng)目利潤(rùn)空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價(jià)為17816元/平方米，名義地價(jià)看似不高，但該項(xiàng)目還有38%的自持要求，實(shí)際可售樓板價(jià)接近2.9萬(wàn)元/平方米。

??CRIC進(jìn)一步對(duì)22城首輪成交名義地價(jià)和考慮配建后的實(shí)際可售地價(jià)比對(duì)，發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無(wú)錫和廈門(mén)這7個(gè)城市實(shí)際可售樓板價(jià)均值均高出名義地價(jià)均值10%以上，其中深圳更是以39%的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價(jià)超過(guò)2020年宅地成交價(jià)格，部分城市首輪成交實(shí)際地價(jià)漲幅更高，這明顯有悖于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求。

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??溢價(jià)率15%+不設(shè)配建，拿地?fù)u號(hào)成主流

??目前來(lái)看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計(jì)劃出讓的61宗宅地，除了對(duì)競(jìng)買(mǎi)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)和購(gòu)地資金來(lái)源提出嚴(yán)格審查，同時(shí)調(diào)整最高溢價(jià)率全部控制在15%以內(nèi)，新增搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

??濟(jì)南在嚴(yán)控開(kāi)發(fā)資質(zhì)、馬甲、購(gòu)房資金的同時(shí)，出讓方式由“限地價(jià)，競(jìng)政府儲(chǔ)備性公有房”調(diào)整為 “限地價(jià)，抽簽確定競(jìng)得人”，住宅用地設(shè)定最高限價(jià)，溢價(jià)率不超15%。

??從已公布最新土拍規(guī)則的城市來(lái)看，基本涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、競(jìng)買(mǎi)人資金來(lái)源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價(jià)率不得超高15%、在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)通過(guò)競(jìng)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)建筑品質(zhì)方式確定競(jìng)得人等。

??預(yù)計(jì)接下來(lái)更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細(xì)節(jié)，設(shè)置最高限價(jià)以及搖號(hào)等將成為重要內(nèi)容，重點(diǎn)城市將進(jìn)入“拿地?fù)u號(hào)”時(shí)代。

??03

??深、杭等多地利潤(rùn)空間將釋放

??值得注意的是，倘若接下來(lái)重點(diǎn)22城的集中土拍均采取搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)高標(biāo)方案等方式，整體地價(jià)走勢(shì)將進(jìn)一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項(xiàng)目利潤(rùn)也會(huì)因此得到釋放。

??哪些城市將成為釋放利潤(rùn)空間的主力？

??結(jié)合22城首輪成交地價(jià)與實(shí)際地價(jià)差距以及首輪成交溢價(jià)水平來(lái)看，CRIC將這些城市分為了三大類(lèi)：高溢價(jià)、高配建比例的城市；低溢價(jià)、高配建比例或高溢價(jià)、低配建比例的城市；低溢價(jià)、低配建比例的城市。

??這三類(lèi)城市中，高溢價(jià)、高配建比例的城市成交項(xiàng)目利潤(rùn)空間釋放最大，利潤(rùn)漲幅基本可以在20%以上。低溢價(jià)、高配建比例或高溢價(jià)、低配建比例的城市利潤(rùn)空間也將會(huì)有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15%以內(nèi)。而低溢價(jià)、低配建比例的城市利潤(rùn)空間則較此前無(wú)較大變化。

??具體城市而言，深圳、杭州、廈門(mén)、合肥、寧波等城市是高溢價(jià)、高配建比例的典型。以深圳為例，其首輪集中土拍成交溢價(jià)率高達(dá)31%，部分熱點(diǎn)地塊最高限價(jià)成交，溢價(jià)率達(dá)到45%，加上人才房配建要求，深圳首輪集中成交地塊實(shí)際可售樓板價(jià)平均高達(dá)2.51萬(wàn)元/平方米。假設(shè)按照溢價(jià)率15%封頂，在不競(jìng)配建的條件下，首輪成交地塊可售樓板價(jià)平均則降至約1.5萬(wàn)元/平方米，拿地成本減少五成以上。

??此外，對(duì)于配建比例極高的成都、北京和溢價(jià)率最高的重慶而言，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤(rùn)空間釋放幅度多在15%以內(nèi)。以成都為例，首輪集中土拍成都出讓地塊溢價(jià)率上限多在10%以內(nèi)，平均溢價(jià)率僅有7%，但成交地塊平均自持比例高達(dá)16%，因此成都首輪成交地塊實(shí)際可售樓板價(jià)平均達(dá)12173元/平方米，較名義成交地價(jià)高出了28%。若不競(jìng)配建后，即使成都將溢價(jià)率上限調(diào)升至15%，成交項(xiàng)目利潤(rùn)空間也會(huì)提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價(jià)率最高的城市，“價(jià)高者得”的出讓方式下，市區(qū)成交地塊平均溢價(jià)率高達(dá)43%，若溢價(jià)率上限為15%，首輪成交項(xiàng)目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24%，利潤(rùn)空間也會(huì)相應(yīng)提升。

青島、長(zhǎng)春、蘇州、上海這些本身就是低溢價(jià)和低配建的城市，利潤(rùn)空間變化不大。

??整體來(lái)看，一旦土拍新規(guī)“靴子落地”，溢價(jià)率不超過(guò)15%和地價(jià)上限后采取搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等方式?jīng)Q定土地歸屬，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的前提下，超過(guò)一半的城市接下來(lái)成交項(xiàng)目的利潤(rùn)空間較首輪都將有所提升，同時(shí)也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

??接下來(lái)，深圳、杭州等熱點(diǎn)城市將迎來(lái)優(yōu)質(zhì)用地的拿地機(jī)會(huì)，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競(jìng)配建比例較高的城市，單位拿地成本預(yù)計(jì)較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時(shí)值得重點(diǎn)關(guān)注。

       值得注意的是，在新的土拍規(guī)則下，土地市場(chǎng)或?qū)㈤L(zhǎng)期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對(duì)地方政府尤其是像長(zhǎng)沙、鄭州這類(lèi)城市，在確定供地結(jié)構(gòu)和出讓條件設(shè)置上提出了較高的要求，防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。