??第二輪土拍大幕開啟前夕，土地競拍新規(guī)終于在部分城市落地。

??先是8月24日晚，成都市公共資源交易服務(wù)中心披露，第二批集中供地合計出讓75宗地塊，出讓方式上全面取消“競配建”，所有地塊均采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”拍賣措施；且絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。

??緊接著，第二日，南京發(fā)布第二批次土地出讓公告，共出讓53宗地塊。同樣，實(shí)行“限房價、定品質(zhì)、競地價”全新出讓模式；最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%；并對競買人資格及資金來源提出更高要求。

??第三日，即8月26日，杭州重新發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告，將土地競價規(guī)則調(diào)整為：一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%。

??三大重點(diǎn)城市在二輪供地新規(guī)上保持相當(dāng)高度一致，這并非偶然。半個多月前，中國房地產(chǎn)報曾報道，自然資源部正在醞釀集中供地規(guī)則調(diào)整，希望通過補(bǔ)漏洞，優(yōu)化集中供地政策，將地價控制住。

??國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土規(guī)劃研究室主任、研究員黃征學(xué)對中國房地產(chǎn)報記者表示，上半年熱點(diǎn)城市土地市場熱度依然不減，地價溢價率高的問題仍比較突出，這種情況下，部分城市調(diào)整供地規(guī)則有其必然性。南京、成都等將“限房價、定品質(zhì)、競地價”作為競拍規(guī)則，是希望在改善老百姓居住品質(zhì)同時，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，具有積極意義。

??“預(yù)計新規(guī)則短期內(nèi)對穩(wěn)地價、穩(wěn)房價將發(fā)揮重要作用，但影響房價因素很多，還要統(tǒng)籌分析原因，對癥下藥，綜合精準(zhǔn)施策?！秉S征學(xué)說。

??15%溢價率！

??三日內(nèi)，成都、南京、杭州相繼成為二輪集中供地新規(guī)調(diào)整下的頭啖湯者。

??先看杭州。杭州一直是“賣地大戶”，土地出讓金連續(xù)4年超過2000億元。在首輪集中供地中，杭州兩日內(nèi)賣出了57宗地塊，攬金1178.53億元，平均溢價率約26%。

??激烈搶地背后，“雙限”+競自持出讓模式也極大擠壓了開發(fā)商利潤空間。濱江集團(tuán)董事長戚金興曾直言，在杭州集中供地拿下地塊凈利潤只有1%-2%（含自持部分）。

??表面看是開發(fā)商自負(fù)盈虧，但實(shí)則羊毛出在羊身上，最終還是由購房者買單，縮減成本最直接就體現(xiàn)在房屋質(zhì)量上。調(diào)整土拍規(guī)則，取消自持、競品質(zhì)成為新需要。

??在宣布終止掛牌一個多星期后，8月26日，杭州市重新發(fā)布了第二批住宅用地集中出讓公告，涉及出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝，將于10月12日及13日進(jìn)行統(tǒng)一出讓。

??土地競價規(guī)則出現(xiàn)大調(diào)整：一是一般地塊溢價率上限由20%調(diào)整為15%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價率上限由10%調(diào)整為5%；二是出讓地塊達(dá)到上限價格后，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人，并由公證處全程錄音、錄像、公證，確保土地市場公正公平。

??同時，杭州市設(shè)置了更嚴(yán)厲的競買準(zhǔn)入條件，并規(guī)范購地資金來源、嚴(yán)格企業(yè)信用監(jiān)管。明確競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊，除“競品質(zhì)”地塊外，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

??類似的規(guī)則也出現(xiàn)在南京二輪集中供地要求中。

??8月25日，南京市規(guī)劃自然資源局會同南京市發(fā)改委、南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、南京市住房保障和房產(chǎn)局四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善住宅用地出讓工作的通知》，發(fā)布了南京土地競拍的全新規(guī)則，將實(shí)行“限房價、定品質(zhì)、競地價”全新出讓模式。

??同日，南京發(fā)布第二批次土地出讓公告：合計掛牌53幅地塊，出讓總面積約241.72萬平方米，起始總價約621.55億元。9月26日上午9時30分開始網(wǎng)上競價，53宗地塊中，多數(shù)地塊溢價率不超過15%。在南京首輪集中供地中，平均溢價率為18%，部分地塊因競爭太過激烈溢價率達(dá)31.9%。

??為防止過度競爭，南京規(guī)定，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)在同一批次出讓公告中所報地塊數(shù)量不得超過此次公告地塊總量的30%。在本批次出讓公告中，同一競買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報名競買（含聯(lián)合競買）同一幅地塊，且報名地塊幅數(shù)不得超過13幅（溧水區(qū)、高淳區(qū)除外）。第二批集中供地中，有16幅地塊不接受聯(lián)合競買、不得合作開發(fā)，不得轉(zhuǎn)讓股權(quán)。

??南京還要求，為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全，保證科學(xué)設(shè)計和施工周期，在競得土地后6個月內(nèi)，住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證。

??相比之下，成都為控制土拍熱度，在此前6月份首批集中供地中，就在出讓方式中加入“定品質(zhì)”要求。最終成都首輪供地平均溢價率僅7%，最高溢價率僅10%。

??根據(jù)成都市第二輪“兩集中”供地信息，將推出75宗地塊，面積約5686畝，于9月15日至17日進(jìn)行交易。從推出量上看，幾乎是第一批入市的40宗地塊兩倍。

??根據(jù)出讓文件中各宗地的“拍賣起叫價”和“土地最高限價”測算，成都第二批集中供應(yīng)75宗地塊中，絕大多數(shù)地塊溢價率未超過10%。出讓方式上，全面取消“競配建”，均采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”競拍規(guī)則。同時，對競買人資格及資金來源提出更高要求。

??“這些城市土拍新規(guī)基本上貫徹了第二批集中供地新要求，即溢價率控制在15%以下，不允許通過競配建變相推高地價，并增加競品質(zhì)要求，很大程度上彰顯了管理層要從源頭上控制地價，并控制市場預(yù)期，來作為控制房價手段。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??新規(guī)能否穩(wěn)住地價？

??從更大的背景來看，十九大以來，地價調(diào)控始終是中央政策關(guān)注重點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控諸多政策均在圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)發(fā)力。

??中央財經(jīng)大學(xué)副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸分析稱，中央對此的總體設(shè)計包括三個層次：一是不斷削弱地方政府“賣地謀財求發(fā)展”沖動，包括加強(qiáng)地價監(jiān)測，禁止土地儲備抵押貸款等舉措；二是拓寬土地供應(yīng)端，包括集體土地入市和土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場改革等舉措；三是優(yōu)化土地出讓競價規(guī)則，包括“熔斷、一次競價、限競價（條件）組合、搖號”等機(jī)制，“但成效差異很大，有的處于失效狀態(tài)”。

??在柴鐸看來，近期這些政策設(shè)計基本上都是對前期政策的修補(bǔ)，也是回應(yīng)了社會對于新型土地競價規(guī)則的爭議。比如，社會認(rèn)為限房價競地價會導(dǎo)致新房和二手房市場價格倒掛，引發(fā)新房偷工減料降低質(zhì)量，于是一些城市就在限房價、競地價中加入“定品質(zhì)、競品質(zhì)”。但新競價規(guī)則仍有很多難以執(zhí)行的方面，比如定品質(zhì)，很難詳細(xì)規(guī)定、詳細(xì)認(rèn)證。

??“理論上，這些新的競價規(guī)則對于抑制企業(yè)過度競爭、管控地價有一定好處，但在市場火熱背景下，其效力可能會大打折扣。”柴鐸表示。

??“很難真正穩(wěn)定住地價?！睆B門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院雙聘教授趙燕菁對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??趙燕菁認(rèn)為，一手房房價決定地價，如果壓低地價，就會有人在一二級土地市場套利。一手房房價由二手房市場決定。如果一手房價格低于二手房房價，就會有人在一二級市場套利?！岸址績r格則是由市場決定的，在缺少財稅制度的中國，二手房市場近似股票市場，利率低、價格高，利率高、價格低；利率是央行決定的，地方政府使不上勁”。

??對于土拍新規(guī)，某房企投拓負(fù)責(zé)人則告訴記者，調(diào)低溢價率、要求高品質(zhì)等規(guī)則調(diào)整，一定層面上降低了房企拿地成本，使之前以“競配建”等方式壓縮的利潤空間得到一定釋放。但這一調(diào)整是否會提振房企拿地?zé)崆楹托判?，還要具體看當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場銷售情況。

??但可以確定的是，有了成都、南京、杭州打頭陣，接下來各大城市二輪集中供地將陸續(xù)登場?！坝捎谏习肽晖恋厥袌隼錈岵痪?，各城市會根據(jù)自身房價情況作出調(diào)整，這很正常，但是不是都按‘限房價、定品質(zhì)、競地價’規(guī)則調(diào)整，應(yīng)該不會完全一致。”黃征學(xué)說。