??“相比第一次集中供地，第二次的條件對開發(fā)商友好了一些，但我們還是不打算參與?！?月27日，某民營上市房企的高管張恒（化名）表示對廣州的第二次集中供地將采取觀望態(tài)度。

??前一天，廣州集中掛牌了48宗涉宅土地，總建筑面積達(dá)878.73萬平方米，起拍總價(jià)累計(jì)達(dá)1124億元，比第一批集中供地906億元的總成交金額還高出218億元。這一次，廣州采取了限地價(jià)、限房價(jià)、限溢價(jià)、限銷售對象、禁馬甲等措施，土地的溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，本次供地的起拍價(jià)和最高溢價(jià)都要低于此前，搖號和一次性書面報(bào)價(jià)等規(guī)則設(shè)定均為房企留下了適當(dāng)?shù)挠臻g。

??近期，不少房企都在業(yè)績會上反映第一批集中供地溢價(jià)率太高、利潤微薄，希望第二批的規(guī)則能夠有所調(diào)整。對此，張恒表示，限地價(jià)、限房價(jià)確實(shí)對開發(fā)商和政府都有利，該公司此前也因?yàn)閾u號規(guī)則獲得了熱門城市的土地，就廣州此次的出讓條件來看，正常環(huán)境下是有利可圖的。但問題在于，當(dāng)前房企的生存環(huán)境已經(jīng)比第一次集中供地時(shí)明顯惡化，“廣州深圳的新房市場不斷下行，大房企被曝出的資金問題也影響了房企的融資，大家對以后的市場走勢心里沒有底?！币虼?，他認(rèn)為，除了央企、國企外，其他同行應(yīng)該也會采取保守態(tài)度，“第二次供地可能會遇冷”。

??規(guī)則大變的二次供地

??廣州的首次集中供地是在4月底，當(dāng)時(shí)共推出了48宗住宅用地，總供應(yīng)建筑面積達(dá)928.5萬平方米，起拍總價(jià)超901億元，最終成交了42宗地塊，總成交金額906億元，6宗流拍。

??據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，成交的42宗土地中，有22宗是溢價(jià)成交的，其中溢價(jià)率超40%的地塊有9宗，溢價(jià)率在10%-40%的也有9宗，整體而言，相比廣州2020年全年10.47%的溢價(jià)率有所提升。

??第二次集中供地的土地供應(yīng)數(shù)量也是48宗，集中在9月26日、27日拍賣出讓。相較第一次而言，此次的土地出讓規(guī)則有了較大調(diào)整，最高溢價(jià)率被控制在9%-15%。

??拍賣方式分為三種，“限地價(jià)+競自持+搖號”、“限房價(jià)+限地價(jià)+競自持+搖號”和“限地價(jià)+競自持+一次性書面報(bào)價(jià)”。此前，廣州的土地拍賣主要采取的是“限地價(jià)+競配建+搖號”方式，此次將“競配建”改為“競自持”，在一定程度上避免了地價(jià)的變相推高。

??而南沙區(qū)和黃埔區(qū)的部分地塊出讓，則在限地價(jià)的基礎(chǔ)上明確了最高房屋銷售價(jià)格，以及銷售對象要求。如，黃埔區(qū)HBPQ-LD-5地塊，該地塊的計(jì)容建筑面積為107732平方米，掛牌起始總價(jià)23.6784億元，折合樓面地價(jià)約21979元/平方米，最高限制地價(jià)為26.4443億元，以此計(jì)算，該地塊溢價(jià)率最高為11.68%。

??出讓公告顯示，該地塊范圍內(nèi)所建成的房屋銷售價(jià)格不得高于46795.85元/平方米，地塊完成開發(fā)對外銷售時(shí)，首套住房購房家庭（或個(gè)人）購房總套數(shù)占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的比例不低于50%。南沙區(qū)的地塊，最高房屋銷售價(jià)格被限制在24254元/平方米—37896元/平方米。

??海珠區(qū)的兩宗宅地則需要按照“限地價(jià)+競自持+一次性書面報(bào)價(jià)”的方式出讓。

??廣州的第二次集中供地，還要求同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請（含聯(lián)名申請），杜絕了第一次集中供地時(shí)幾百個(gè)馬甲圍獵一宗土地的現(xiàn)象發(fā)生。

??肖文曉表示，從廣州第二次土拍的規(guī)則設(shè)定可以看到，“穩(wěn)地價(jià)”已經(jīng)成為二次供地地方政府必須達(dá)成的重中之重。針對此前市場對調(diào)控限房價(jià)而不限地價(jià)的詬病，本次供地的起拍價(jià)和最高溢價(jià)都要低于此前，相比首次供地部分城市房企反映算不過賬的現(xiàn)象，“有利可圖”的二次供地對房企的吸引力是提高了的。

??市場下行 房企態(tài)度謹(jǐn)慎

??截至6月末，22城已全部結(jié)束首批供地的集中成交，總成交金額超萬億元。據(jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，首批集中供地中，近七成城市地價(jià)上漲，其中，重慶和廈門地價(jià)漲幅超80%、溢價(jià)率超30%。

??而不少房企也在近期的業(yè)績會上表達(dá)了參與首批集中供地的感想。中海地產(chǎn)董事局主席顏建國透露，在上半年的集中供地中，該公司頗為勤奮，參加了400多次競投，最后從結(jié)果來看，競爭比較激烈，回報(bào)也比較低。

??正榮地產(chǎn)董事會主席黃仙枝表示，從第一批供地來講，熱點(diǎn)城市的價(jià)格還是在往上走。第二批集中供地有些新的政策出來，公司是樂于見到的，如果真正能把土地價(jià)格降下來，這對利潤空間、品質(zhì)提升都有好處。時(shí)代中國董事會主席岑釗雄也認(rèn)為，之前政策的限制主要體現(xiàn)在房價(jià)，地價(jià)基本上沒有限制，就算有，也是將成本轉(zhuǎn)移到代建和其他方面，其實(shí)在地價(jià)層面沒有做約束?！斑@次最重要的還是希望在地價(jià)方面有所約束，除了房價(jià)穩(wěn)定，也希望地價(jià)穩(wěn)定?！?/p>

??從廣州第二次供地的競拍規(guī)則來看，地方政府在一定程度上回應(yīng)了開發(fā)商穩(wěn)地價(jià)的訴求。“如果還是幾個(gè)月前的市場環(huán)境，這批地還是有吸引力的?！睆埡闼诘姆科笥趶V州的第一次集中供地中有所斬獲，只是，考慮到當(dāng)下行業(yè)的嚴(yán)峻形勢，“我們會對第二批地塊做研究、了解市場動(dòng)向，但不會出手”。他表示，目前無論是銷售端還是融資端的情況都不容樂觀，“我們傾向于多拿點(diǎn)現(xiàn)金在手里，土地總會有的，無非是早拿晚拿的問題”。

??據(jù)肖文曉介紹，截至7月份，在密集的政策調(diào)控下，廣州的一手房成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下降的趨勢，近兩個(gè)月的成交套數(shù)都只有7000多套，對比之前超過1萬套的成交水平已經(jīng)下降了三成左右，二手房成交量也從之前市場活躍期的1萬多套下降到6月、7月的8000多套?！敖刂?2日，8月份廣州的一手房成交量才4000多套”。

??此前，因?yàn)檎迌r(jià)的影響，黃埔區(qū)、南沙區(qū)的在售項(xiàng)目價(jià)格已有所下調(diào)，而第二次集中供地對地塊所建房屋銷售價(jià)格的限制，又進(jìn)一步壓制了房價(jià)的上漲預(yù)期?！巴恋爻鲎尲s定的房屋售價(jià)，比現(xiàn)在在售項(xiàng)目的價(jià)格，要打個(gè)9折或者8折?！蹦炒硇胸?fù)責(zé)人表示，因?yàn)閮r(jià)格的落差，地塊周邊的在售項(xiàng)目如今也有銷售壓力。

??據(jù)了解，黃埔區(qū)HBPQ-LD-5地塊附近的一個(gè)在售項(xiàng)目，在廣州限價(jià)政策落地前是賣5.6萬元/平方米，限價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)是4.8萬元/平方米，而黃埔區(qū)HBPQ-LD-5地塊未來的產(chǎn)品最高售價(jià)是4.68萬元/平方米。