??杭州第二次集中供地可謂一波三折。

??由于第一次集中供地杭州地市熱度太高，為了響應(yīng)中央的政策號(hào)召，杭州連續(xù)兩次推遲第二次集中供地時(shí)間，且對(duì)出讓規(guī)則再三修改，最終于8月26日重新發(fā)布了第二次集中供地公告。

??按照彼時(shí)供地公告中提示，9月15日中午12點(diǎn)，這是杭州第二批集中供地中的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊遞交申請(qǐng)文件及繳納保證金的截止時(shí)間。

??但據(jù)本地消息稱，這10宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，僅富陽(yáng)富春灣新城地塊的報(bào)名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請(qǐng)沒(méi)有達(dá)到規(guī)定門(mén)檻，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。

??這也意味著這9宗競(jìng)品質(zhì)地塊要“流拍”了。

??長(zhǎng)期以來(lái)，杭州因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買力強(qiáng)勁成為不少開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，但如今，多宗地塊因乏人問(wèn)津造成“流拍”，背后原因幾何？

??在多位房企人士和市場(chǎng)人士看來(lái)，競(jìng)品質(zhì)地塊要求現(xiàn)房銷售成為勸退不少開(kāi)發(fā)商的決定性因素。

??“這十塊競(jìng)品質(zhì)地塊要現(xiàn)房銷售，財(cái)務(wù)成本高，項(xiàng)目現(xiàn)金流不好，算不過(guò)賬，另一個(gè)原因還是政府調(diào)控政策見(jiàn)效，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期有所改變。”一位浙江上市房企總裁表示，雖然對(duì)競(jìng)品質(zhì)地塊未參與，但根據(jù)其所在公司的計(jì)劃，第二次集中供地中的其他宅地會(huì)選擇幾塊參與。

??現(xiàn)房銷售勸退開(kāi)發(fā)商

??8月26日，在多次修改出讓規(guī)則后，杭州重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告。

??不出意外，提高資金門(mén)檻、禁馬甲、限溢價(jià)率以及搖號(hào)成為調(diào)整后規(guī)則中的關(guān)鍵詞。值得注意的是，杭州第二次集中供地還試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)地塊。

??在出讓明細(xì)中，共有10宗競(jìng)品質(zhì)地塊，需在9月15日09時(shí)00分至2021年9月15日12時(shí)00分遞交競(jìng)買報(bào)名資格申請(qǐng)及相關(guān)文件，且規(guī)定“若有效申請(qǐng)文件不足3份的，則取消競(jìng)買報(bào)名資格申請(qǐng)活動(dòng)”。

??對(duì)于競(jìng)品質(zhì)的地塊，除了要嚴(yán)格按照其他宅地的出讓規(guī)則外，還有一條即需要現(xiàn)房銷售。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分析人士表示，杭州此次競(jìng)品質(zhì)地塊的出讓條件比較苛刻，現(xiàn)房銷售，對(duì)當(dāng)下的房企來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性一下子被限制住了，這是很大因素。

??另一方面，上述分析人士認(rèn)為，杭州的競(jìng)品質(zhì)與北京的競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)不太一樣，杭州的競(jìng)品質(zhì)方案還是在前端，并不是搖號(hào)后競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)方案，因此房企需要提前做大量工作，增加了拿地成本和開(kāi)發(fā)成本。這兩個(gè)因素導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商不會(huì)特別積極參與競(jìng)品質(zhì)地塊的拍賣。

??除了現(xiàn)房銷售讓眾多開(kāi)發(fā)商“算不過(guò)賬”，在一位深耕浙江的房企人士看來(lái)，銀行貸款緊縮也是一個(gè)重要原因?！澳壳般y行沒(méi)有貸款額度，很多開(kāi)發(fā)商貸款批不下來(lái)，現(xiàn)金流是一個(gè)非常大的問(wèn)題。如果企業(yè)拍了地最后又沒(méi)有現(xiàn)金流去支付，壓力也很大?！?/p>

??多重壓力之下，杭州10宗競(jìng)品質(zhì)地塊中9宗“流拍”也在意料之中。

??上述分析人士表示，按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，流拍的地塊可能會(huì)調(diào)整規(guī)則以后再進(jìn)行二次上市，但短期之內(nèi)上市的可能性不大。

??此外，杭州此次試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)地塊實(shí)際上也是對(duì)市場(chǎng)的一次試水，通過(guò)這種方式了解市場(chǎng)反應(yīng)，但從目前的情況來(lái)看，多數(shù)競(jìng)品質(zhì)地塊出現(xiàn)“流拍”，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)杭州可能會(huì)針對(duì)此規(guī)則再次做出調(diào)整。

??多城第二次集中供地遇冷

??由于杭州第一次集中供地推出地塊數(shù)量多，房企拿地積極性也高，雖然最終地塊利潤(rùn)很薄甚至虧損，但不少房企已經(jīng)在第一次集中供地中及時(shí)補(bǔ)了倉(cāng)，所以對(duì)于杭州第二次集中供地，不少企業(yè)參與拿地的積極性明顯不足。

??在第一次集中供地中斬獲不少的宋都地產(chǎn)，其相關(guān)人士在接受采訪時(shí)就表示拿地不一定要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，早一個(gè)季度晚一個(gè)季度對(duì)公司整體戰(zhàn)略不會(huì)有太大影響。

??據(jù)一位重點(diǎn)布局杭州的30強(qiáng)房企相關(guān)人士表示，由于其所在公司去年很多尾盤(pán)去化完了，今年的確需要及時(shí)在杭州補(bǔ)倉(cāng)，且彼時(shí)公司現(xiàn)金也很充足，考慮到杭州核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊越來(lái)越少，可能是最后的補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)，所以第一次集中供地中公司發(fā)力拿了不少地塊。

??但對(duì)于第二次集中供地，該人士表示僅會(huì)少量關(guān)注，除非是利潤(rùn)高且優(yōu)質(zhì)的地塊，不然不會(huì)輕易拿地。

??“其實(shí)公司原定計(jì)劃就是第一批供地會(huì)集中發(fā)力，第二批少量關(guān)注，等第三批供地的時(shí)候公司也差不多回款了，會(huì)再重點(diǎn)拿一下（地）?！钡?jì)劃趕不上變化，由于集中供地存在的不確定性太大，公司對(duì)于第二次和第三次集中供地中的拿地安排也存在很大變數(shù)。

??杭州土地市場(chǎng)降溫已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，但杭州并非個(gè)例。自從自然資源部召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，針對(duì)熱點(diǎn)城市地價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象提出針對(duì)性降溫舉措，各地紛紛延遲了第二次集中供地時(shí)間，并對(duì)出讓規(guī)則做出調(diào)整。

??從結(jié)果來(lái)看，第二次集中供地以來(lái)，全國(guó)多地土拍市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷。

??例如，福州市自然資源規(guī)劃局在土拍前發(fā)布多份補(bǔ)充公告，其中就包含因出讓方案優(yōu)化而取消出讓4宗土地。

??9月10日，濟(jì)南迎來(lái)今年第二次集中供地，但在開(kāi)拍前，濟(jì)南公共資源交易中心發(fā)布公告，宣布4宗地塊終止掛牌，最終地塊雖無(wú)流拍，但成功出讓地塊全部以底價(jià)成交。

??類似的情況還發(fā)生在天津。在第二次集中供地開(kāi)拍之前，天津發(fā)布公告，19宗地塊因故停牌，最終成交的40宗地平均溢價(jià)率僅0.6%，流拍率升至35%。

??成都也未能“幸免”。9月14日，成都第二批次集中供地截止繳納保證金，最終原定出讓的75宗地中有17宗地因故終止，剩余58宗繼續(xù)拍賣，剩余宗地共吸引房企45家，其中國(guó)企30家，民企15家。能夠繼續(xù)拍賣的58宗地塊中，僅有5塊地參拍企業(yè)超過(guò)10家，其余地塊參拍房企均低于10家，大部分地塊參拍企業(yè)在5家以內(nèi)。

??9月15日，成都二次供地正式開(kāi)拍，但拍賣過(guò)程也并不如想象的激烈，當(dāng)日上午出讓的9宗地塊僅用了半個(gè)小時(shí)左右便全部以底價(jià)成交，下午場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)略微激烈，4幅地塊溢價(jià)成交、3幅地塊底價(jià)成交，而晚間場(chǎng)由于部分地塊被終止出讓導(dǎo)致場(chǎng)面冷清，甚至出現(xiàn)有地塊無(wú)人競(jìng)價(jià)的局面，最終地塊流拍。

??顯然，與第一批集中供地時(shí)所展現(xiàn)的熱度相比，成都的地市也開(kāi)始降溫，房企拿地趨于理性，調(diào)控從單純“穩(wěn)住地價(jià)”向“穩(wěn)實(shí)際地價(jià)”轉(zhuǎn)變。

??雖然地市趨穩(wěn)符合當(dāng)前的調(diào)控基調(diào)，但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，針對(duì)目前在拿地過(guò)程中房企出現(xiàn)的“躺平”現(xiàn)象，也是需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，后續(xù)仍然在穩(wěn)定地價(jià)的基礎(chǔ)上不斷關(guān)注房企拿地意愿，否則房企拿地節(jié)奏放緩對(duì)于各地土地供應(yīng)目標(biāo)的完成也是一個(gè)較大挑戰(zhàn)。在各地管控地價(jià)的同時(shí)也應(yīng)傾聽(tīng)房企心聲，主動(dòng)為房企減負(fù)，真正讓房企參與到土地供應(yīng)和交易的市場(chǎng)中。