??土地市場(chǎng)在地方政府“降低門檻、放低身段”后，正逐漸走出冷清氛圍。臨近年尾各地陸續(xù)推出第三批次集中供地，不愿放棄機(jī)會(huì)、伺機(jī)撿漏拿地的中小民企和外企多了起來(lái)。

??11月25日，深圳將11宗地塊一次性擺上“貨架”，共引來(lái)23家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，既有國(guó)企，也有民企，最終攬金368.37億元。其中7宗地塊在拍賣正式開始前就以底價(jià)成交，剩余4宗地塊被20多家企業(yè)爭(zhēng)搶3個(gè)多小時(shí)，全部觸頂最高限價(jià)和最高競(jìng)拍無(wú)償配建面積，并啟動(dòng)“搖號(hào)”機(jī)制。在房企接連遭遇資金鏈危機(jī)的當(dāng)下，如此熱鬧場(chǎng)面堪稱不易。

??同日，南京推出的46宗地塊中，35宗住宅地塊底價(jià)成交，5宗觸及政府限價(jià)需搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得人，僅1宗流拍，成交總價(jià)325.31億元。在蘇州第三批集中供地中，兩日收金348億元，另有5宗地塊于11月26日開拍，總起價(jià)47.5億元。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，在三批次集中供地中，國(guó)有房企以及地方城投平臺(tái)仍是拿地主力，對(duì)地方土地市場(chǎng)起到了托底作用。同時(shí)，一些中小型民營(yíng)房企（如鵬瑞地產(chǎn)、正商實(shí)業(yè)）、跨界企業(yè)（如雅戈?duì)?、橫店集團(tuán)）、外資企業(yè)（如澳門國(guó)際銀行、大和房屋）紛紛入場(chǎng)，伺機(jī)“撿漏”低價(jià)地塊。

??“公司在第一輪供地時(shí)一塊地都沒(méi)搶到，第二輪供地拿的地塊也不多，現(xiàn)在拿地資金還有盈余，眼下三批次供地正是機(jī)會(huì)。”一位民營(yíng)房企投拓人士告訴記者。

??地方國(guó)企城投公司“托底”

??深圳的最后一輪土地拍賣攪活了沉寂已久的土地市場(chǎng)。在深圳第三批次集中供地中，11 宗地塊賣了368.37 億元，在7宗底價(jià)成交的地塊中，深圳市地鐵集團(tuán)以178.51億元總價(jià)拿下其中5宗地塊。與其同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的還有華潤(rùn)、中海、深業(yè)、深物業(yè)，深科創(chuàng)等央企國(guó)企，占所有參與競(jìng)拍的房企數(shù)量近八成。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評(píng)道，對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，需要央企國(guó)企、本地深耕民企來(lái)拿地，給市場(chǎng)傳達(dá)積極信號(hào)，避免流拍擴(kuò)大，造成傳染。11 宗地塊，7 宗以底價(jià)成交，顯示市場(chǎng)情緒并不高，但也可能是市場(chǎng)看到了機(jī)會(huì)，故而果斷拿地。估計(jì)前期地方政府也做了充分宣傳和勾地等行為，鼓勵(lì)開發(fā)商拿地，最終目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)。

??在蘇州第三批集中供地中，所出讓地塊多數(shù)由蘇州本地房企競(jìng)得，國(guó)企也是拿地主力，如蘇高新集團(tuán)斥資超70億元斬獲2宗涉宅地塊，中建三局以18.9億元競(jìng)得1宗住宅地塊；中建八局以63.5億元摘得兩宗地塊。南京第三批集中供地中，頤居、深業(yè)、江寧城建、六合國(guó)資等地方國(guó)企依舊是拿地主力。

??其實(shí)，在第二批集中供地中，國(guó)企就是拿地主力。第二批拿地5強(qiáng)房企中，僅有龍湖1家民營(yíng)房企，其余四家均是央企，且拿地宗數(shù)均超過(guò)10宗。據(jù)同海投前數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，已完成第二輪集中供地城市中，國(guó)企拿地宗數(shù)占比達(dá)50%以上城市數(shù)量占了85%。尤其是北京、成都、廈門，國(guó)企拿地宗數(shù)占比均在80%以上，反映出當(dāng)前土地市場(chǎng)活力主要依賴國(guó)企及央企來(lái)支撐，這類企業(yè)具有資信背景、融資成本及融資渠道等先天優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)下融資受阻環(huán)境下優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步被放大。

??值得注意的是，為應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)降溫，大部分城市都適度放松了第三批拿地門檻。曾經(jīng)的賣地大戶杭州在第二批集中供地遭遇滑鐵盧后，第三批集中供地恢復(fù)了“勾地”規(guī)則，即房企繳納地價(jià)的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價(jià)高低，“勾地金”最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。這在第二批集中供地時(shí)，房企報(bào)名須繳納20%保證金才能參與競(jìng)拍。

??南京也放松競(jìng)拍門檻。相較于前兩批次，南京三批次集中供地對(duì)于聯(lián)合報(bào)名競(jìng)買、不得合作開發(fā)、嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束未作要求；對(duì)開發(fā)商資質(zhì)要求也有所降低，全部要求資質(zhì)為三級(jí)及以上，此前多數(shù)要求二級(jí)甚至一級(jí)。上一次土地拍賣，深圳首次出現(xiàn)競(jìng) “全年期自持租賃住房 ”，但這次已然不見蹤影。

??重慶、武漢等熱點(diǎn)城市還對(duì)競(jìng)買規(guī)則作了調(diào)整，增加“搖號(hào)”方式。重慶將競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后轉(zhuǎn)而競(jìng)自持比例直接改為“搖號(hào)”；武漢則將競(jìng)買環(huán)節(jié)作了大量簡(jiǎn)化。

??部分城市調(diào)低了起始樓面價(jià)，如重慶第三批集中供地出讓地塊平均樓面價(jià)為6625元/平方米，較二批集中供地下降6%，較一批成交地塊平均樓面價(jià)下降27%。廣州、蘇州、合肥等還放寬了土地出讓價(jià)支付條件，如合肥對(duì)土地出讓金支付期限進(jìn)行調(diào)整，不僅可以“分期支付”，且最長(zhǎng)期限由兩個(gè)月放寬至三個(gè)月。

??種種變化，在部分企業(yè)人士看來(lái)，意味著拿地機(jī)會(huì)來(lái)了。

??中小民企伺機(jī)“撿漏”

??反周期經(jīng)營(yíng)策略一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)典方法，通俗說(shuō)就是繁榮時(shí)期賣產(chǎn)品、蕭條時(shí)期買土地。

??鵬瑞地產(chǎn)被視為2021年逆市下的一匹“黑馬”，6月份其收購(gòu)了華夏幸福深圳城市更新公司資產(chǎn)，后又高調(diào)在上海、佛山、廣州接連大手筆拿地，耗資118.76億元。

??先是6月17日，鵬瑞地產(chǎn)在上海第一批集中供地中，以底價(jià)17.38億元競(jìng)得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)地塊。接著9月15日，以51.78億元拿下佛山三龍灣雙子塔產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目，為佛山禪城區(qū)域總價(jià)第二高地塊，折合樓面價(jià)約9194元/平方米。按照計(jì)劃，該地塊規(guī)劃打造成三龍灣城市地標(biāo)綜合體。

??11月22日，鵬瑞地產(chǎn)又以底價(jià)49.58億元拿下廣州天河區(qū)金融城東區(qū)3宗地塊，折合樓面價(jià)約1.83萬(wàn)元/平方米，該地塊為三合一商業(yè)商務(wù)混合用地，計(jì)容建筑面積為27.09萬(wàn)平方米，未來(lái)將開發(fā)為總部企業(yè)辦公、商業(yè)、服務(wù)型公寓、五星級(jí)酒店的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目總投資額要求不低160億元，其中固定資產(chǎn)投資規(guī)模為不低于130億元。

??從廣州、佛山兩宗地塊的建設(shè)要求能看出，鵬瑞旨在打造地標(biāo)項(xiàng)目。但業(yè)內(nèi)人士對(duì)此并不看好，認(rèn)為對(duì)于規(guī)模體量并不大的鵬瑞集團(tuán)而言，這些地塊所需資金量較大，存在一定項(xiàng)目操盤難度。按照鵬瑞地產(chǎn)的目標(biāo)，其計(jì)劃三年內(nèi)拓展城市更新項(xiàng)目土地面積300萬(wàn)至600萬(wàn)平方米。

??在三批次集中供地中，擇機(jī)低價(jià)拿地的中小民企并不在少數(shù)。如11月25日，蘭州天海房地產(chǎn)以5.197億元摘得雁灘核心區(qū)約126畝建設(shè)用地，其背后大股東是蘭州海鴻房地產(chǎn)。同日，南京第三批集中供地中，宇業(yè)集團(tuán)分別以底價(jià)7000萬(wàn)元、1.4億元斬獲六合區(qū)兩宗地塊。

??11月24日，上海奉賢區(qū)成交2宗住宅地塊，分別由海潮農(nóng)業(yè)和南源置業(yè)競(jìng)得，樓面價(jià)分別僅2300元/平方米和3100元/平方米，總成交金額3.7億元，這在以前很難拿到。這一日，源昌集團(tuán)底價(jià)包攬了泉州南安3宗商住地塊，總建筑面積近28萬(wàn)平方米，總起價(jià)2.76億元，采用“限地價(jià)、競(jìng)回購(gòu)價(jià)”方式拍賣，值得注意的是，本次拍賣毛坯最高銷售均價(jià)限制取消。

??在無(wú)錫三批次集中供地中，南京仁恒江洲房地產(chǎn)以起價(jià)36.72億元競(jìng)得1宗商住地塊，樓面價(jià)14859元/平方米；晉合置業(yè)（湖南）以6.33億元競(jìng)得另一宗商住地塊，樓面價(jià)15359元/平方米。

??河南正商實(shí)業(yè)則于11月17日和19日在鄭州主城區(qū)和新密市連續(xù)拿下兩宗住宅用地，且均以掛牌起始價(jià)競(jìng)得，共計(jì)花費(fèi)6.06億元。此外，在土地拍賣市場(chǎng)底價(jià)拿地的中小房企還有浙江興悅控股集團(tuán)、領(lǐng)秀集團(tuán)、紹興市連城房地產(chǎn)、汕頭市中冠房地產(chǎn)、安陽(yáng)振宇房地產(chǎn)、佛山方頌房地產(chǎn)等。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，一些非地產(chǎn)主業(yè)的民企也在陸續(xù)入場(chǎng)，跨界拿地。11月23日，浙江橫店集團(tuán)以底價(jià)7.94億元競(jìng)得金華東陽(yáng)市1宗商住地塊，樓面價(jià)2167元/平方米。11月24日，橫店集團(tuán)又以底價(jià)3.5億元競(jìng)得橫店鎮(zhèn)1宗地塊。橫店集團(tuán)主要從事電氣電子、醫(yī)藥健康、影視文旅、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

??主營(yíng)業(yè)務(wù)為男裝的雅戈?duì)枺?0月在上海以17.56億元拿下一宗地塊，11月3日又在大本營(yíng)寧波以19.42億元拿下一宗地塊，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上持續(xù)發(fā)力?！胺康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)只是一個(gè)周期性業(yè)務(wù)，有賺錢的機(jī)會(huì)就去做?！毖鸥?duì)栠@樣對(duì)外回應(yīng)。在雅戈?duì)?021年中報(bào)中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入還僅有1.88億元，三季度報(bào)便直接飆升至52.3億元。

??同樣，主營(yíng)業(yè)務(wù)為非金屬礦物制品業(yè)的浙江省振石集團(tuán)，則于11月1日經(jīng)過(guò)125輪競(jìng)價(jià)，以上限價(jià)格9.34億元競(jìng)得浙江嘉興桐鄉(xiāng)市1宗住宅地塊，溢價(jià)率達(dá)24.53%。

??最近的土地拍賣市場(chǎng)上，還出現(xiàn)了一些外資企業(yè)的身影。如11月12日，澳門國(guó)際銀行以總價(jià)8.73億元，折合樓面價(jià)16790元/平方米，競(jìng)得廣州國(guó)際金融城1宗商業(yè)地塊。日本大和房屋則以底價(jià)25.46億元競(jìng)得蘇州相城區(qū)1宗商業(yè)地塊，樓面價(jià)14266元/平方米。

??“對(duì)于一些中小企業(yè)而言，以前憑實(shí)力很難參與競(jìng)爭(zhēng)，此時(shí)在地市低迷和競(jìng)爭(zhēng)性大大下降情況下入市積極性反而較高，不能說(shuō)是抄底，更多屬于機(jī)會(huì)性拿地?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。而且，規(guī)模房企受資金和精力限制，無(wú)法覆蓋全部土地，它們會(huì)優(yōu)先關(guān)注重點(diǎn)地塊，一些相對(duì)熱門但并非最熱門的地塊則成了中小房企的機(jī)會(huì)。

??部分房企則因在首輪土地拍賣中“元?dú)獯髠?，只能?jǐn)慎以待?！巴恋厥袌?chǎng)下滑明顯，首批集中供地之后，不僅我們公司沒(méi)有能力參加二三批次供地，絕大部分房企都沒(méi)有能力參加二三批次拍地，原因是整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流緊張?！币患?0強(qiáng)民營(yíng)房企投拓部高管表示。記者注意到，這家房企正是在北京首批集中供地中大手筆拿地的典型房企之一，此后又陷入“退地”風(fēng)波。