??“未來會(huì)在橋西打造標(biāo)桿項(xiàng)目。”在24家房企參拍搖號(hào)，中簽橋西地塊后德信地產(chǎn)代表的喜悅之情溢于言表。

??12月22日上午9時(shí)，杭州市國(guó)立公證處人頭攢動(dòng)，這是杭州土拍首次“線下公開搖號(hào)會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)。

??前一天，杭州第三輪集中土拍結(jié)束，掛牌的35宗宅地均成功出讓，成交建面416萬平方米，總成交金額763億元。有24宗地塊溢價(jià)率10%觸頂轉(zhuǎn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)，整體溢價(jià)率升至7%。

??“杭州第三輪集中供地的利潤(rùn)率普遍高于前兩輪地塊，這是對(duì)房企最大的吸引力。”市場(chǎng)人士說，經(jīng)歷了從火熱到驟冷再到火熱過程，杭州還是原來的那個(gè)“賣地大戶”。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2021年杭州土拍市場(chǎng)收金突破3100億元，排名僅次于上海位居第二。自此，杭州已經(jīng)連續(xù)5年土地出讓金收入超2000億元。

??參拍熱情高漲的除了本土房企綠城、濱江、德信外，央企華潤(rùn)也頗為幸運(yùn)，接連搖中拱墅區(qū)兩宗地塊，招商聯(lián)手北京科技園拿下運(yùn)河新城地塊。初入杭州的上海新黃浦、深圳特發(fā)也成功搖到了心儀地塊。由龍湖與浙江交投聯(lián)合以88.24億元競(jìng)得的杭騰未來社區(qū)地塊成為了今年杭州總價(jià)第三高地塊。

??對(duì)于杭州第三批集中供地行情逆轉(zhuǎn)，拿地寶分析稱最重要的一點(diǎn)在于本次出讓地塊的起價(jià)降低、限價(jià)提高，隨之帶來的利潤(rùn)率上漲，拿地房企的盈利會(huì)有一定保障。

??綠城 濱江中簽比例最高

??“圓滿了，這是我們最想拿的一塊地?！碑?dāng)成功搖到華豐造紙廠08地塊時(shí)，偉星房產(chǎn)代表們振臂高呼。

??這是偉星地產(chǎn)首次入杭。

??上午9時(shí)30分，杭州首次土拍搖號(hào)如約而至，僅過去5分鐘，濱江集團(tuán)與浙江中豪聯(lián)合體以約22.25億元搖中筧橋地塊，溢價(jià)率9.88%拿下杭州土拍史上首宗搖號(hào)地塊。

??最受關(guān)注的橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，中簽率僅4.17%，最終花落德信地產(chǎn)，成交樓面價(jià)每平方米34153元，溢價(jià)率9.72%。德信也因此被稱為杭州土拍首輪搖號(hào)的最大“錦鯉”。

??第二個(gè)熱門板塊拱墅區(qū)文暉單元板塊共有16家企業(yè)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終中簽的是地上集團(tuán)，其是杭州市臨安區(qū)本土企業(yè)，22日還搖中了拱墅區(qū)的慶隆小河單元板塊。

??外來房企深圳特發(fā)即使沒有到現(xiàn)場(chǎng)，也成功搖到了“鐵路北08地塊”，成功入杭。上海新黃浦在參與三次搖號(hào)中拿到了蕭山區(qū)的蜀山西單元板塊和臨平區(qū)開發(fā)區(qū)北沙路與風(fēng)荷路交會(huì)東南處地塊，中簽率為66.7%。

??中午12時(shí)12分，杭州第三批集中供地觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的24宗地塊“盲盒”全部拆開。

??從納儲(chǔ)數(shù)量來看，最大贏家是杭州本土房企綠城和濱江，分別以總價(jià)89.8億元和74.2億元各自斬獲4宗地塊。華潤(rùn)以總價(jià)122.75億元搖號(hào)競(jìng)得2宗地塊，其中以94.33億元競(jìng)得的拱墅區(qū)申花單元華豐造紙廠綜合體地塊，是杭州第三批集中供地中成交總價(jià)最高的單幅地塊。杭州運(yùn)河集團(tuán)以54.38億元競(jìng)得拱墅區(qū)運(yùn)河新城地塊，總價(jià)位居此次土拍第二。中海、招商聯(lián)合體、廣宇等各中簽1宗地塊。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從拿地房企來看，本輪主角是浙江本土房企和央企、國(guó)企，基本上實(shí)力比較強(qiáng)，房企參拍熱情高漲也在預(yù)料之中。政府放寬了土拍規(guī)則，比如調(diào)低溢價(jià)率10%，延期交付土地出讓金等，還通過調(diào)低起拍價(jià)、調(diào)高限價(jià)保證了房企有合理的利潤(rùn)空間。另外在這次土拍中，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊占比近六成，利潤(rùn)高，去化快，這是明顯的優(yōu)勢(shì)，也有房企對(duì)杭州市場(chǎng)預(yù)期未來向好的加持以及政策層面?zhèn)鲗?dǎo)出的寬松信號(hào)給予了房企在杭州補(bǔ)倉(cāng)的信心。

??杭州又一次走出了反轉(zhuǎn)行情。

??根據(jù)拿地寶數(shù)據(jù)，在已完成出讓的14個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市的第三輪土拍中，杭州以68.5%地塊封頂率領(lǐng)先，接近杭州第一批次73.7%封頂率，比排名第二的合肥高出31個(gè)百分點(diǎn)。杭州這次7%的平均溢價(jià)率，也是僅次于合肥的8.38%，排名全國(guó)第二。

??從無利可圖到利潤(rùn)創(chuàng)新高

??與其他城市第三輪集中供地延續(xù)降溫趨勢(shì)不同，杭州第三輪土拍熱度逆勢(shì)上揚(yáng)。

??回顧今年的三輪集中供地，從供應(yīng)宗地來看，第三輪供地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，出讓地塊區(qū)位條件優(yōu)越，中心區(qū)和近郊區(qū)供應(yīng)占比明顯增加，其中不乏斷供板塊。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州第三批次35宗地塊中，主城區(qū)規(guī)劃推出了20宗地，規(guī)劃面積占比達(dá)到了58.7%，而第二輪這一數(shù)據(jù)為27.3%。

??從出讓規(guī)則來看，首批集中供地出讓條件開始調(diào)整，第二批集中供地土拍規(guī)則大幅收緊，調(diào)控顯著，至第三批土拍規(guī)則部分放寬，鼓勵(lì)地塊成交。

??杭州第三輪土拍重啟“勾地”政策，且相較于前兩輪土拍全面調(diào)整土拍規(guī)則，其中，溢價(jià)率上限從15%下調(diào)至10%；降低房企報(bào)名資質(zhì)要求，取消一年以上房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求；取消了報(bào)名地塊數(shù)量的限制；取消“競(jìng)品質(zhì)、現(xiàn)房限售”，全面推行“定品質(zhì)”，同時(shí)土地款繳納時(shí)間從8個(gè)月延長(zhǎng)至12個(gè)月。

??某房企內(nèi)部人士表示，這次土拍規(guī)則的改變，從本質(zhì)上來說相當(dāng)于是政府對(duì)開發(fā)商的一次讓利，意在恢復(fù)市場(chǎng)熱度。此前很多房企都已傳遞出“要利潤(rùn)”的信號(hào)。

??對(duì)比今年杭州前兩輪集中供地，首輪高自持成交地塊基本處于極限盈虧平衡邊緣，第二輪地塊利潤(rùn)率盡管有一定上調(diào)，但整體利潤(rùn)率不高；第三輪出讓地塊若以底價(jià)成交、限價(jià)銷售測(cè)算，大部分地塊利潤(rùn)率均可達(dá)到10%以上?？硕鸾o出的數(shù)據(jù)是，在杭州第三輪集中供地中，房企利潤(rùn)達(dá)到2020年以來新高。

??“第三輪集中供地，杭州開始減輕房企負(fù)擔(dān)。線下?lián)u號(hào)相當(dāng)于價(jià)格封死了，如果還是之前競(jìng)自持和配建保障房，房企的實(shí)際成本會(huì)增加很多?，F(xiàn)在沒有自持后，房企的包袱少了，成本和利潤(rùn)測(cè)算更為清晰，而且部分地塊的起始樓面價(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)。整體都在釋放利好信號(hào)，不斷向房企拋出‘橄欖枝’?！蹦撤康禺a(chǎn)觀察人士表示。

??以第二輪集中供地中被終止出讓的上城區(qū)筧橋地塊為例，本次除了取消現(xiàn)房銷售要求外，配建公租房比例從13%下調(diào)至8%，同時(shí)起拍樓面價(jià)由每平方米25169元下調(diào)至每平方米23129元，降幅約為8%。伴隨著地價(jià)下調(diào)，不少地塊未來所建商品住房的銷售均價(jià)上限較板塊內(nèi)目前在售項(xiàng)目有了上調(diào)，單價(jià)上調(diào)幅度500-2000元/平方米，房企利潤(rùn)空間被提升。

??此外，雖然本輪集中土拍中有70%地塊封頂溢價(jià)成交，但受溢價(jià)率上限下調(diào)至10%的影響，大部分地塊的實(shí)際成交價(jià)格有一定的下調(diào)，拱墅、上城、西湖、蕭山等區(qū)域降幅從4%到20%不等，地價(jià)平均降幅在2000元/平方米左右。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)在報(bào)告中指出，相較于杭州第二輪集中供地17宗終止出讓，撤牌率54.8%的情況，杭州第三次土拍可謂全面回暖，競(jìng)爭(zhēng)激烈。