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??國務(wù)院辦公廳督查室在2021年12月17日發(fā)布的一則通報將河北省霸州市推到了風(fēng)口，其大面積大規(guī)模亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派問題引發(fā)持續(xù)關(guān)注。

??通報稱，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年10月1日—12月6日，霸州市15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）入庫和未入庫罰沒收入6718.37萬元，是1—9月罰沒收入的11倍，涉及企業(yè)和個體工商戶2547家，平均每家罰款、收費(fèi)2.64萬元。

??從國辦督查室通報來看，出現(xiàn)這種情況是霸州市政府財力緊張所致。

??一位長期研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)的人士表示，“霸州鋼鐵產(chǎn)業(yè)在2017年整體退出，給當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)了較高稅收的兩家大型國有鋼鐵廠生產(chǎn)線又相繼關(guān)停，減少接近10億元稅收。盡管當(dāng)?shù)剡€有不少家具、制造業(yè)等家庭式小作坊，但這些民營企業(yè)對于提升稅收的能力貢獻(xiàn)不大?！?/p>

??鋼鐵產(chǎn)業(yè)此前一直是霸州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主體，退出鋼鐵產(chǎn)能后，霸州開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，如建設(shè)休閑食品產(chǎn)業(yè)基地，但食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展并沒有為當(dāng)?shù)卣畮韽?qiáng)有力的稅收來源。數(shù)據(jù)顯示，在2018年，霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元，稅收3.2億元。

??“除去鋼鐵產(chǎn)業(yè)外，霸州的主要稅收來源還有房地產(chǎn)，但隨著環(huán)京城市實施限購，使得房價迅速熄火，當(dāng)?shù)氐耐恋刎斦约昂头康禺a(chǎn)相關(guān)的稅收自然也好不了?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，自2015年開始，霸州當(dāng)?shù)爻山粯敲鎯r從528元/平方米單價快速上漲，到2017年成交樓面價已經(jīng)高達(dá)1491元/平方米，土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。但2017年是一個分水嶺，受限購政策影響，之后幾年霸州土地市場持續(xù)下行，到2021年成交樓面價803元/平方米，全年賣地收入僅12.7億元。

??相關(guān)因素疊加下，霸州財政吃緊，一些亂作為現(xiàn)象開始出現(xiàn)。

??2022年1月初，記者來到霸州，“三亂”事件后這里展現(xiàn)著如同往日的平靜，但膠著的問題如增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)景氣度、提升財政收入等依然是政府需要解決的“頭等大事”。

??鋼鐵大城“去鋼鐵”后

??位于京津保三角地帶中心的霸州，曾是河北重要的鋼鐵基地之一。

??霸州曾經(jīng)嚴(yán)重依賴鋼鐵產(chǎn)業(yè)，除去霸州市新利鋼鐵和河北前進(jìn)鋼鐵兩家大型鋼鐵廠，在霸州市勝芳鎮(zhèn)，幾乎家家戶戶都經(jīng)營著鋼鐵及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的加工廠。

??采訪中，前述研究京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)的人士稱，霸州民營經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)。“比如2010年勝芳有1800多家家具企業(yè)，產(chǎn)量占國內(nèi)同類家具產(chǎn)量的65%，出口占到三分之一，總銷售額超過80億元，并帶動形成金屬加工、玻璃加工、木材加工三大產(chǎn)業(yè)集群?！?/p>

??數(shù)據(jù)顯示，2010年，霸州第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以民營經(jīng)濟(jì)為主，其中民營企業(yè)27000多家，為霸州創(chuàng)造了85.3%財稅收入和85%農(nóng)民收入，提供了86.7%的項目投資和86.2%的非農(nóng)就業(yè)崗位，是霸州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的支柱與脊梁。

??然而，隨著能源消耗和環(huán)境污染日趨加重，曾經(jīng)的鋼鐵大城走上“去鋼鐵”之路。2013年，河北省開始布局淘汰落后過剩產(chǎn)能，重拳淘汰鋼鐵等過生產(chǎn)能，到2017年，霸州市退出全部鋼鐵產(chǎn)能。

??退出鋼鐵產(chǎn)能后的霸州開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，比如建設(shè)休閑食品產(chǎn)業(yè)基地。這幾年，達(dá)利食品、稻香村、海底撈、小仙燉燕窩等國內(nèi)外知名食品企業(yè)加工廠紛紛落子霸州。

??但食品產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展既沒有為當(dāng)?shù)卣畮韽?qiáng)有力的稅收來源，也沒有立即給霸州帶來足夠的人口和就業(yè)崗位。數(shù)據(jù)顯示，在2018年，霸州食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值31.5億元，稅收3.2億元。

??“產(chǎn)業(yè)園的工廠哪里會要我？像我們這些年齡稍大的很難再找到工作。年輕一些的人或許就去其他城市看看機(jī)會。”出租車司機(jī)王明在一家鋼鐵工廠工作了20多年，失業(yè)后開起了出租車，“賺點(diǎn)零花錢吧，大家都這樣?！?/p>

??“如果不是我們家在這有生意，我也不會回來。”梁超告訴記者，很多一起長大的朋友大學(xué)畢業(yè)之后除非是回來考公務(wù)員，其余的都去其他地方工作?！斑@里就業(yè)機(jī)會相對沒有那么多。”

         市場冷意蔓延

??盡管新興產(chǎn)業(yè)的引入并沒有立即給霸州帶來過多人口和就業(yè)，也沒有取得理想的財政增收效果，但憑借京津冀一體化和雄安新區(qū)雙重紅利，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，霸州一躍成為環(huán)京的第二批明星城市，碧桂園、華夏幸福、榮盛發(fā)展、萬科、佳兆業(yè)、合生創(chuàng)展等耳熟能詳?shù)姆科鬆幭葥屨及灾菔袌?，其中又以華夏幸福為甚。這使得“去鋼鐵”后，房地產(chǎn)成為霸州新的財政收入來源。

??和多個環(huán)京城市一樣，隨著房企涌入，住宅項目集中供應(yīng)，房地產(chǎn)市場迅速升溫，項目案場大排長龍，“日光盤”頻現(xiàn)，房價最高被炒至2萬元/平方米。

??樓市的火爆迅速傳導(dǎo)到土地市場。2015年開始，霸州當(dāng)?shù)爻山粯敲鎯r從528元/平方米的單價快速上漲，到2017年成交樓面價已經(jīng)高達(dá)1491元/平方米，土地成交總價也從每年16.1億元增加到48.6億元。

??轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2017年6月，一紙限購令使得霸州房價急轉(zhuǎn)直下，隨著想在此安家的北漂和投資客離場，當(dāng)?shù)貥鞘幸欢壤淝逑聛恚?017年12月房價已跌至9000元/平方米左右，樓市降下虛火。

??2021年12月29日-30日，中國房地產(chǎn)報記者在霸州市部分樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于缺乏人口支撐，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房企降價幾乎是普遍現(xiàn)象。

??“行情最好的時候買房全靠搶，客戶都沒時間仔細(xì)看，很多時候甚至為了買上房，另外給我塞紅包，不像現(xiàn)在，一天下來也沒幾個人看房。”在霸州市區(qū)一售樓處里，賣房多年的銷售主管林語坐在沙發(fā)上回憶著2016年前后的盛況，除了樓市量價齊升外，誠意金、指標(biāo)費(fèi)等也普遍存在。

??限購之下，曾經(jīng)的盛景早已不復(fù)存在，取而代之的是多個在售項目售樓處空蕩蕩、購房者寥寥無幾的景象，銷售慘淡、去化緩慢。

??貝殼新房廊坊站數(shù)據(jù)顯示，2021年12月霸州新房銷售243套，銷售均價在7780元/平方米。

??不過，記者在實地走訪中注意到，實際銷售價格在6000-7000元/平方米的項目不在少數(shù)，這些項目多集中在霸州開發(fā)區(qū)，距離霸州北站開車只需要十幾分鐘，主要客群來自北京和雄安的投資或者置業(yè)人群。

??在開發(fā)區(qū)一個已經(jīng)交房的小區(qū)里，記者注意到，一棟樓只有不到三分之一的房子裝修完畢，剩下的房子還處于毛坯狀態(tài)。該項目銷售人員趙謙表示，“開發(fā)區(qū)入住率都不高，該項目現(xiàn)在還有少量尾盤。”

??另外，以霸州市區(qū)為核心的區(qū)域也分布著近多個在售樓盤。據(jù)介紹，此區(qū)域多是霸州本地人購買，新房均價在8000元/平方米左右。

??“現(xiàn)在整個霸州一天大概能賣10套房左右，‘金九銀十’的銷售情況稍微好些，一天能有40套左右?！绷终Z無奈的告訴記者，即便是經(jīng)驗老到的銷售一個月也只賣的出一兩套房?！跋拶徴忒B加疫情，這兩年來買房的外地客源少了很多?！?/p>

??和多個環(huán)京城市一樣，自2017年開始執(zhí)行限購政策后的一段時間，來自北京的投資或者置業(yè)的客源開始減少，銷售拓客困難，房地產(chǎn)市場一片冷意。這里也曾多次傳出限購松綁的消息，但并沒有得到官方證實。

??“實際上，上有政策下有對策?！绷终Z告訴記者，通過人才引進(jìn)來這里買房已經(jīng)是一個公開的秘密，“早兩年他們還需要額外向我們支付5萬元左右費(fèi)用，這兩年隨著疫情嚴(yán)重，很多北京客源因為進(jìn)出京手續(xù)麻煩，都盡量減少外出。從2020年開始，為了拓客已經(jīng)不再收取這些額外費(fèi)用?！?/p>

??林語的說法在記者走訪的其他項目上也再次被印證。多位銷售人員強(qiáng)調(diào)，“這些業(yè)務(wù)都是公對公，個人無法辦理?！?/p>

??房企零首付自救

??不過在部分本地人看來，此時或是可以抄底的時機(jī)。

??“現(xiàn)在可能到底了，這些年雖然市場銷量不好，但價格變動不大。”劉越是霸州土生土長“80后”，兩個月前他又開始和朋友一起看房子，琢磨著在市區(qū)再買套房，“現(xiàn)在很多項目有促銷，買房就送車位?！?/p>

??“我們看的是市區(qū)的房子，這樣即便不住也不會閑置?！眲⒃礁嬖V記者，由于很多附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人來霸州市區(qū)工作或者上學(xué)，租房市場行情不錯，“我有兩套房都對外租著，買了后按照現(xiàn)在年輕人喜歡的風(fēng)格簡單裝修，掛出去沒兩天就租出去了，一個月能租一千多元?！?/p>

??“你要是自己住的話也可以看看市區(qū)的房子，雖然貴點(diǎn)但入住率高，小區(qū)和周邊配套也完善?！眲⒃奖硎荆_發(fā)區(qū)房子雖然便宜，但在實際居住中由于入住率極低，部分小區(qū)進(jìn)入冬季甚至沒有給業(yè)主接入集中供暖。

??劉越的說法在記者走訪開發(fā)區(qū)項目時得到證實。走訪中，有部分銷售人員告訴記者，交房后為保障冬季取暖，業(yè)主也可以改為天然氣分戶取暖。

??大學(xué)畢業(yè)后就回到家里幫著做生意的梁超最近也在看婚房，他告訴記者，前幾年的房價讓他望而卻步。

??“太瘋狂了！”在梁超看來，“前些年太多人來這里買房投資，房價被炒的那么高，本地剛需族真的最難。這兩年房價開始下跌，我們才開始看看有沒有合適的房子?！?/p>

??盡管營銷手段不斷，也有部分客源開始回歸市場，但多數(shù)購房者仍處于觀望態(tài)度。

??面對相對低迷的樓市，為了刺激市場多個項目推出購房“零首付”活動。趙謙告訴記者，如果首付不夠，現(xiàn)在只需要交1萬元購房款，剩余房款最多可以辦理30年商貸，貸款利率在5.6%。此外，購房后還會返還幾萬元購房款?！艾F(xiàn)在房企著急賣房子回款，幾乎都在做促銷，希望解決銷售難題。”

??房企謹(jǐn)慎拿地

??房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷直接導(dǎo)致房企開始對土拍“不感冒”，土地市場低迷，流拍現(xiàn)象頻出。

??一位不愿具名的本土房企相關(guān)人士對記者表示，現(xiàn)在土地價格預(yù)期較高，拿地后風(fēng)險較大。他表示，樓市下行或是讓房企觀望的更重要原因?！斑@些年，市場供應(yīng)加劇，但新盤賣不動、二手房流動性停滯，市場很冷，開發(fā)商拿地欲望很低。”

??某全國性房企華北區(qū)域投拓人士表示，現(xiàn)在回款放緩、融資收緊，從房企布局角度看，他們更關(guān)注一些比較安全的城市，“現(xiàn)在已經(jīng)不是需要規(guī)模快速增長的時候了”。該投拓人士還表示，“現(xiàn)在招拍掛的利潤越來越低，我們也在強(qiáng)化舊改、勾地等其他拿地方式，這也是部分其他房企的做法?！?/p>

??霸州市財政局局長孟憲國曾在霸州市2021年上半年預(yù)算執(zhí)行情況報告中提到，上半年政府性基金收入大幅減收主要原因是，上半年受房地產(chǎn)限購政策的影響，土地市場始終處于低迷狀態(tài)，多數(shù)企業(yè)拿地積極性不高，且受疫情影響企業(yè)因資金困難導(dǎo)致的流拍現(xiàn)象增多，直接導(dǎo)致土地出讓大幅下滑。

??Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年開始，霸州市土地成交價及實際成交量一路下滑，到2021年末，霸州市2021年全年共供應(yīng)90宗地塊，成交47宗，流拍率約47.8%，成交量同比減少29.85%，其中成交樓面價803元/平方米，成交總價為12.7億元。而在2017年，全年土地成交總價是48.6億元。

??另據(jù)霸州市政府信息公開平臺顯示，霸州市財政局分別于2021年9月1日、12月24日，兩次宣布調(diào)整財政收支預(yù)算。2021年9月1日公布的霸州市2021年財政收支預(yù)算調(diào)整方案中，霸州市一般公共預(yù)算支出預(yù)算擬從年初的79.5億元調(diào)整為61.5億元。

??在方案中，霸州市財政局提出數(shù)項確保全年收支預(yù)算平衡的措施，其中包括：加快組織土地出讓，加強(qiáng)稅收征管；在加快非稅征收方面，提出“加緊研究修訂全市污水、垃圾收費(fèi)管理辦法”等。

??值得注意的是，受影響的不止是霸州市。固安、香河、大廠、燕郊等多個環(huán)京城市樓市一路下滑；環(huán)京樓市慘淡之下，一眾重點(diǎn)布局環(huán)京房企的日子并不好過。“現(xiàn)在日子比較難，項目上都沒有心思想其他的，都忙著賣房子回款?！蹦巢季汁h(huán)京房企人員表示。

??（文中銷售、購房者均為化名）