平穩(wěn)收官!上海2022年首輪集中供地?cái)埥?79億元

土地編輯部、CRIC研究 2022-06-09 08:47:54 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??自6月1日“重啟”,歷時(shí)五天,上海首輪集中土拍迎來收官。

??復(fù)蘇之路到底如何,上海自然備受矚目。首輪集中土拍的冷暖,就具有很強(qiáng)的代表意義。

??長達(dá)兩個(gè)月的“暫?!焙?,對(duì)于這場土拍,房企可謂是期待已久,摩拳擦掌。

??36宗地塊共收金834.7億元,雖有19宗底價(jià)成交,但無一流拍。

??若算上此前3月已出讓的4宗“城中村”地塊,上海首輪集中土拍出讓金額達(dá)到879億元。

??在特殊的時(shí)間點(diǎn),上海首輪集中土拍表現(xiàn),一定程度上能夠反映出市場信心的恢復(fù)度。在疫情之后,推出的36宗地塊全部成交,也意味著開發(fā)商對(duì)上海未來充滿信心。

??上海首輪集中供地表現(xiàn)平穩(wěn),各參與主體不僅有國企、央企,也包括外企、民企,參與主體的多樣性充分反映出上海房地產(chǎn)市場是平穩(wěn)健康的。

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??疫情,成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的不確定性。

??過去兩個(gè)月,上海經(jīng)濟(jì)受到了極大影響。5月29日,上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》,其中明確提出適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃,同時(shí)合理確定住宅用地起始價(jià),降低商業(yè)辦公用房自持比例。

??增加土地財(cái)政收入的同時(shí),房企在上海的拿地窗口期也將到來。

??上海今年首輪土拍因?yàn)橐咔槎袛啵?0宗地塊中除了4宗“城中村”改造地塊在3月31日底價(jià)成交。其余36宗涉宅地塊延期至6月1日開拍,起拍價(jià)806.51億元,最終攬金834.7億元。

??算上3月已成交的4宗“城中村”改造地塊,上海2022年首輪集中土拍共收金879億元。

??而去年首輪集中供地,31宗地共成交773億元。

??從已完成首輪集中土拍的城市來看,上海土地出讓金額仍排在首位,其次是杭州和北京??梢钥闯觯虾J袌鋈匀辉诜科笸顿Y中占據(jù)重要地位。

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??從房企來看,招商成為這一輪供地的最大贏家,共參與7宗地塊的競拍,最終以117.7億元收獲4宗地。中國鐵建也有3宗地塊收入囊中,總成交價(jià)69.3億元。此外,中建八局、建發(fā)和華發(fā)均有2宗地塊入賬。

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??整體溢價(jià)率不高,是上海首輪集中供地的一大特征。

??多人競拍的20宗地平均溢價(jià)僅6.2%,40宗地塊平均溢價(jià)率更低,只有3.3%。相較于去年首輪4.9%的平均溢價(jià)率,再降1.6個(gè)百分點(diǎn),但比去年第三輪溢價(jià)率提升了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

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??所有成交地塊中,溢價(jià)率最高為9.6%,該地塊為招商聯(lián)合體拿下的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊,成交總價(jià)47.3億元,樓面價(jià)8.6萬元/平方米。作為開拍首日的“重頭戲”,吸引兩大聯(lián)合體共5家房企競買,觸及中止價(jià)后,進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。

??由于底價(jià)成交地塊占了五成以上,進(jìn)一步拉低整體溢價(jià)率,但進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段的地塊也有三分之一的比例。

??首輪集中土拍,可謂是“冰火兩重天”。

??對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊,房企競拍表現(xiàn)較為積極。已完成的36宗地塊中,有13宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。

??進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段,以接近平均價(jià)的原則確定競得人,保證公平性的同時(shí),對(duì)房企出價(jià)策略提出了更大的考驗(yàn)。

??有意思的是,兩家房企進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段時(shí),多數(shù)企業(yè)會(huì)選取最大值或最小值。比如,大家聯(lián)合體和保利發(fā)展、象嶼聯(lián)合體的出價(jià)策略為先出高價(jià),爭取第二次報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì),而深業(yè)則反其道而行,出低價(jià)拉低平均值,最終摘得地塊。

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??盈利問題仍是房企拿地首要考慮的因素。

??進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段的地塊就能明顯看出,房企普遍看中板塊配套成熟、購房客戶認(rèn)可度高的區(qū)域,版塊內(nèi)項(xiàng)目去化表現(xiàn)是重要條件。

??比如青浦趙巷板塊內(nèi)項(xiàng)目在上海今年一批次新房開盤去化率接近100%,房企拿地風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??首輪集中土拍房企盈利空間如何?

??判斷盈利可能性,要看兩個(gè)重要指標(biāo):一個(gè)是地房比,即地價(jià)與周邊房價(jià)的比值,比值越高,盈利空間越大;一個(gè)是房地差價(jià),即周邊房價(jià)與地價(jià)差價(jià)空間。

??在低比例配建的情況下,上海首輪土拍成交地塊的利潤空間十分可觀。

??再看具體數(shù)據(jù),根據(jù)CRIC測算,36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后,平均地房比約為0.51,有接近七成的地塊房地價(jià)差空間超過2萬元/平方米。

??13幅觸及中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段的地塊平均地房比達(dá)0.58,平均房地價(jià)差也2.3萬元/平方米以上,盈利空間仍然充裕。

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??從房企投資積極性來看,依舊對(duì)上海市場充滿信心。

??《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》中提到要適當(dāng)增加2022年度建設(shè)用地計(jì)劃。因此,上??梢赃M(jìn)一步增加土地供應(yīng),比如將原定今年的3次集中供地增至4次,盡快推出第二輪集中供地,讓更多的開發(fā)商可以拿到地。主動(dòng)調(diào)節(jié)各區(qū)域的供地節(jié)奏,一方面可以緩解上海的供求矛盾,另一方面也有助于上海穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

土地市場的回穩(wěn)有利于樓市的回穩(wěn),第二輪集中供地可以進(jìn)一步降低土地競拍門檻,包括適度下調(diào)地價(jià),調(diào)整土地指標(biāo),減少限制性出讓條件等,有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與,從而實(shí)現(xiàn)市場回穩(wěn)。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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