??土地市場集中供應(yīng)，“你方唱罷我登場”。

??今年22城首輪集中供地結(jié)束后，6月24日，東莞迎來二輪集中供地。與此前東莞首輪集中供地的慘淡收場相比，此次土拍的熱度出現(xiàn)明顯變化。

??消息稱，在此次東莞次輪拍地中，6家房企競價38輪沖破最高限價爭搶南城地塊，最終萬科以46.93億元斬獲，剔除配建45760平方米，折合可售樓面價約25900元/平方米，溢價率約14.5%。地塊躋身東莞樓面價榜第4，東莞總價榜第5。

??要知道，在今年4月進(jìn)行的東莞首輪土拍中，由于開發(fā)商參與積極性不高，多宗地塊竟無一人參與報價，最終導(dǎo)致有6宗地塊在開拍前一天提前終止出讓，僅剩2宗地塊順利成交。

??在經(jīng)過今年的首輪集中供地后，二輪集中供地的市場熱度正在改善。除東莞外，6月23日開拍的合肥二輪集中供地的流拍地塊數(shù)量相較首輪已經(jīng)減少。

??一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，房企拿地主要參考政府政策導(dǎo)向、自身資金狀況和市場去化情況這三方面的因素，目前，雖然后兩者的表現(xiàn)沒有明顯改善，但最近半年全國各地頻吹的政策暖風(fēng)毫無疑問會增加房企拿地的信心。當(dāng)然，這種信心強度有多大，要視每家房企的自身狀況而定。

??東莞次輪土拍出現(xiàn)回暖

??今年4月19日開始的首輪集中供地中，東莞一共推出了8宗商住用地，最終只有兩宗順利出讓，市場慘淡之狀不言而喻。

??6月24日開拍的東莞第二批集中供地，于5月23日已正式掛牌上線，這批供地涉及南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門、萬江6個鎮(zhèn)街，共計出讓8宗地塊，出讓總面積約33.69萬㎡，起拍總價約113億元。

??截至記者發(fā)稿前，第二批集中供地的8宗地塊里，除萬科外，東莞景天地產(chǎn)還以底價3.7033億元，獲得虎門10497.59平方米“三胞胎”宅地。

??本輪出讓地塊條件相較此前更加寬松。除了政策性的三限房等地塊之外，部分取消限售價、取消配建安居房，保證金比例也予以較大的優(yōu)惠，本輪競拍企業(yè)交納保證金為起拍總價的20%。

??此外，競得者可暫緩半年至1年繳清土地款。競拍條件也指出，房企拿地繳納不低于50%的土地出讓金后，即可辦理用地規(guī)劃、施工報建等手續(xù)。

??這次拍地中，被業(yè)界看好的廣發(fā)南地塊，是東莞行政中心最后一塊土地儲備商住用地，其位于東莞南城街道，毗鄰東莞市政府。有消息稱，廣發(fā)南地塊此前已有至少5家房企溝通設(shè)計方案。萬江龍灣地塊也吸引了多家本土房企探地。

??房企參與拍地除了對地塊本身進(jìn)行考量，其所處的政策環(huán)境和市場數(shù)據(jù)也是少不了的參考依據(jù)。

??首輪集中拍地后，今年5月14日起，東莞施行7條樓市新政，從滿足合理購房信貸需求、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)、優(yōu)化服務(wù)便利交易等七個方面進(jìn)行樓市政策“松綁”。

??東莞合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞上周成交套數(shù)約1040套（住宅+非住宅），環(huán)比上升約68%；簽約面積約7.1萬平方米，環(huán)比上升約75%。其中，住宅成交319套，環(huán)比上升約24%；成交面積3.8萬平方米，環(huán)比上升約33%；成交均價23989元/平方米，環(huán)比下降約18%。

??不只是在東莞，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者稱，目前，全國各地市場情況已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。今年以來，從中央層面都在出利好樓市的政策，從業(yè)人員的信心也開始一點點恢復(fù)。據(jù)其了解，有不少地方的市場，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，其4月份數(shù)據(jù)還是環(huán)比下跌的，到5月份已經(jīng)開始環(huán)比增長了。他判斷，目前可能是市場短期內(nèi)的一個底部。

??供應(yīng)端繼續(xù)讓利調(diào)規(guī)則

??從全國樓市來看，目前確已出現(xiàn)回暖跡象。

??多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月前半個月市場銷售出現(xiàn)回暖。中達(dá)證券研報數(shù)據(jù)顯示，6月初至17日，其覆蓋的42個主要城市新房成交面積環(huán)比增長49%，其中一、二、三線城市環(huán)比分別增長122%、44%、31%。

??不過，短期內(nèi)的市場數(shù)據(jù)回暖并不能掩蓋房企正面臨的多重困難。

??從開工建設(shè)看，克而瑞研究中心研究員吳嘉茗此前稱，22個熱點城市在2021年通過集中供地出讓的項目，僅有21%已經(jīng)開工，余下近八成尚未開工。

??據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，截至2022年第一季度末，2021年首輪集中出讓的土地開工率為37%，第二輪出讓的土地開工率為16%，第三輪出讓的土地開工率僅為3%。

??融資方面，機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月，100家典型房企的融資總量為519.75億元，同環(huán)比均大幅減少，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。

??與此同時，房企進(jìn)入又一波償債高峰期，今年6月和7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元。面對已經(jīng)到來的償債潮，房企更加無法抽出資金增加土地儲備。

??房企面臨多重不利因素的考驗下，作為供應(yīng)端的地方政府也在不斷調(diào)整土拍規(guī)則意圖匹配房企的狀況。

??廣州第二批集中供地簡化了競買規(guī)則。僅“海珠區(qū)鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區(qū)、沙渡路鶴洞大橋北側(cè)橡膠一廠”這一地塊仍保留“競價+競自持+搖號”模式，其余13宗地塊均直接采取“現(xiàn)場拍賣+搖號”方式。

??而成都在二批次集中供地的條件則更加直接。其即將拍賣的55宗地，起始樓面地價2800~19600元/平方米，土地最高限價3150~22400元/平方米，而清水住宅限價，有11宗超30000元/平方米，最高為34500元/平方米。相較于2022首輪供地，此次集中供地大量地塊的房地價差能達(dá)到約14000元/平方米甚至以上。房地價差越大，開發(fā)商的利潤與操作空間也就越大。

??第二輪集中拍地正在呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，一方面，銷售數(shù)據(jù)總體是在改善的，另外，即使房企當(dāng)前再困難，也還是要拿地，否則沒地開發(fā)就等于主動減少了經(jīng)營量，這是其發(fā)展的根本，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。