??今年重點22城中，接近半數(shù)城市完成了第二輪集中土拍。

??第二輪土拍熱度比今年第一輪，熱度更低了。

??從溢價率來看，除了北京微漲之外，其余6城溢價率較首輪出現(xiàn)下降，3城溢價率持平。

??熱點地塊“降價”、土拍規(guī)則繼續(xù)放寬前提下，依然沒能讓重點城市二輪集中土拍激起大的水花。

??今年房企投資面臨一個特別大的問題，流動性普遍吃緊，沒錢拿地，再加上市場復蘇進程緩慢，大部分房企迎來償債高峰，這樣的情況下房企更是要求自身投資“零失誤”。

??積極的信號也有，在樓市成交熱度回升的城市，房企的拿地積極性略有提升，而大部分民企拿地能力的恢復，才是決定土地市場熱度恢復的重要因素。

??一、部分城市熱度降至低點

??土拍熱度仍在進一步走低。

??已完成二輪土拍的10城平均溢價率只有3.2%，較首輪平均溢價率低了1.85個百分點。

??其中，廈門、福州、合肥、寧波、杭州和重慶6城溢價率較首輪均有不同程度下降，廈門降幅最大，較首輪溢價率降了5.4個百分點，此外重慶溢價率也降了近5個百分點。

??廈門率先開啟今年二輪集中土拍，推出的10宗地中僅搖號成交1幅，溢價成交3幅，平均溢價率為1.4%，降溫最為顯著。

??即便是有溢價的島內(nèi)，和首輪相比競拍熱度也明顯下滑：3幅地無一宗地觸頂成交，平均溢價率僅為2.1%，較首批次島內(nèi)平均8.6%的溢價率大降6.5個百分點。

??次日開拍的福州，整體溢價率迎來集中供地以來最低的一次，整體溢價率只有2%。要知道，2021年首輪土拍時，福州溢價率達到18.5%，二輪在最高限價15%的規(guī)定下溢價率也達到了13%。

??“冷熱不均”是10城二輪集中土拍的共性。

??比如整體溢價率只有1%的武漢，僅1宗地塊在多家房企的競拍下“熔斷”，而其他地塊則全部底價成交。

??再如青島，表現(xiàn)在區(qū)域熱度冷熱不均，2宗位于市北區(qū)CBD板塊的優(yōu)質地塊，分別吸引了10家和8家房企參拍，觸發(fā)熔斷，最終轉入線下競品質環(huán)節(jié)，其余24宗底價成交地塊和1宗流拍地塊。

??即便是唯一一個溢價率較首輪上漲的北京，也是“觸頂與流拍共存”。有4宗地塊觸及最高限價，最終3宗地塊成交，還有1宗進入競高標準方案環(huán)節(jié)；與此同時，仍有3宗地塊流拍，流拍率達到18%，較首輪增加12個百分點。

??另外，10城土地成交金額較首輪微降5%，合計2310億元，杭州依然拔得頭籌，45宗涉宅地塊共成交557億元，較首輪下降三成，占10城總成交金額的四分之一。

??二、民企持續(xù)“隱身”

??盡管當前政策調控環(huán)境較今年年初明顯放松，但民企參拍積極性仍未見明顯提升。

??無論是最近完成二輪土拍的重慶，還是此前已完成的青島、蘇州、合肥、武漢等城市，國央企強勢拿地，民企持續(xù)“隱身”。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，已完成二輪土拍的10城合計共約有25家民企拿地，占比僅兩成左右。

??其中廈門最為典型。央國企拿地比例達到了100%，而首輪土拍時廈門尚有2幅地是由民企競得。

??再來看聯(lián)合體拿地比例達50%的北京，二輪土拍拿地房企只有龍湖為民企，其他均為國企、央企背景，而龍湖此次也是通過與央企北京建工組成聯(lián)合體的形式成功拿下地塊。

??另外，蘇州也有近九成地塊被國企收入囊中。

??而在杭州、重慶、合肥以及青島，民企拿地積極性有了恢復的信號，尤其是本土民企積極性也有了一定的恢復。

??比如重慶，本土民企保億置業(yè)和國瑞陽光在國央企強勢拿地的情況下，依然競得2宗和1宗地塊，而且保億2宗宅地合計30.79億元，成為本次土拍拿地金額最高的房企。

??合肥相較于首輪民企參拍的積極性有所下降，但本土民企參與度依然領先于其他城市。參拍房企中，除中海、華潤、保利、招商、建發(fā)、越秀、龍湖外，其余多為安徽本土房企，成功拿地的民企有四成左右。

??杭州也比較典型。外來房企參與度較首輪有所下滑，但本土民企表現(xiàn)非?；钴S，除濱江、綠城等品牌房企外，華景川、星創(chuàng)、華元等中小房企也均有參拍，且最終均有土地入賬，成交的45宗地中有六成左右由本土民企競得。

??三、地市熱度與樓市表現(xiàn)掛鉤

??當前樓市銷售依舊承壓，流動性壓力下，導致房企拿地信心仍舊不足，因此將有限的資金投資到確定性的市場相當重要。

??2022年上半年，尚未在22個集中供地城市拿地的上市房企已超八成，而且絕大多數(shù)為民營上市房企。

??民企很難，但規(guī)模房企也不好過。

??比如萬科總裁祝九勝近期公開表示，前5個月，萬科只投了13塊地。

??綠城中國董事會主席張亞東也給出了一組數(shù)據(jù)，年初至6月17日，綠城只拿了19個項目，而且集中在杭州、北京和上海。

??壓力之下，這就要求房企每拿一塊地都必須是“對的”。

??基本面差的城市或板塊不拿或少拿，樓市韌性較強的城市也謹慎拿地。這就進一步推動各城市及各板塊之間地市“冷熱不均”，甚至“冰火兩重天”。

??本質來講，地市熱度與樓市成交熱度直接掛鉤，接下來樓市成交熱度將成為重要的參考指標。

??這一現(xiàn)象在合肥、杭州等城市尤為明顯。

??比如合肥。

??二輪集中土拍進入競品質階段的9宗地塊，基本上處于合肥置業(yè)熱點區(qū)域，比如包河淝河、蜀山運河新城、瑤海老城區(qū)等，尤其是供應緊缺的高新區(qū)，即便是將非剛需首付提高至八成，近期開盤項目也出現(xiàn)了搖號，項目流速較快，房企回籠資金速度也比較快。

??而流拍地塊基本上都存在周邊配套欠缺、未來或存在難去化等問題，因此房企普遍沒有拿地意愿。

??橫向來看，已完成二輪集中土拍的城市中，合肥溢價率最高，這與合肥樓市出現(xiàn)回暖跡象不無關系。

??截止5月底，合肥市區(qū)的商品住宅消化周期僅在3.5個月左右，明顯處于供應不足的狀態(tài)，濱湖、包河、高新等片區(qū)的開盤去化都可在七成以上。二輪土拍開拍當日，合肥新房成交規(guī)模已連續(xù)3個月上漲。

??同樣在杭州，進入一次性報價區(qū)間或高溢價成交的地塊，也都高度集中于樓市成交熱門板塊。

??其中，錢江新城二期、拱墅東新單元、蕭山湘湖等板塊均有地塊觸頂。比如熱度最高的臨平新城南區(qū)塊23號地塊，共吸引18家房企競拍，最終溢價率達到了12%。

??原因在于，該地塊臨近地鐵，是剛需客戶最看重的“地鐵房”，且周邊新房庫存見底，房價相對周邊板塊有明顯優(yōu)勢。

??實際上，在多數(shù)房企流動性壓力仍未得到緩解，樓市復蘇進程緩慢之下，由樓市成交板塊熱度不一而造成的土拍市場“冷熱不均”，將成為集中土拍城市的普遍特征。

??大多數(shù)房企拿地信心尚未恢復。

??受制于樓市銷售承壓，疊加下半年償債壓力，地市回暖或遙遙無期，但隨著市場預期轉暖，土拍門檻持續(xù)降低，以及優(yōu)質地塊增加供應的情況下，或將有更多房企參與到第三批次的拿地中來。

??土地市場何時能真正恢復熱度？

??那就要看大部分民企拿地能力何時才能恢復了。