??2022年三季度，土地市場成交量價延續(xù)低位，溢價率指標(biāo)也未出現(xiàn)改觀。

??但是從同比變化來看，由于基期成交規(guī)?；芈洌山唤?、金額的同比指標(biāo)均較上半年有所收窄。

??市場熱度方面，雖然溢價率指標(biāo)仍在低位，市場信心仍未見明顯好轉(zhuǎn)勢頭，但在流拍率指標(biāo)方面，得益于各地供地策略適時調(diào)整，在更有針對性的供地選擇和寬松的拍地門檻之下，三季度流拍率延續(xù)了年中的低位水平。

??2022年三季度，重點城市進(jìn)一步調(diào)整了土拍規(guī)則，并進(jìn)一步提升土地出讓的質(zhì)量和數(shù)量，全國土地市場成交同比降幅較二季度明顯趨緩。

??第三季度經(jīng)營性土地成交建面達(dá)到3億平方米，同比下降30%，成交金額1.1萬億元，同比下降9.5%，同比降幅較二季度分別收窄了16.2和40.9個百分點。價格方面，因9月末大量一二線城市集中成交，土地成交均價為3730元/平方米，同比上升29%。

??分月度來看，與往年土地出讓節(jié)奏相似，上半年全國土地成交規(guī)模整體呈逐步上行態(tài)勢，但是土拍熱度仍在低位，再加之2021年上半年相對較高的基數(shù)因素影響，前5月中各月土地成交規(guī)模同比跌幅依舊超過五成。直至6月份，與年中回暖的市場成交同步，土拍規(guī)模的同比降幅才收窄至4成以內(nèi)。

??進(jìn)入三季度后，雖然土地出讓規(guī)模較6月份有所回落，但由于2021年同期土拍規(guī)模下降導(dǎo)致基數(shù)減少，再加上二三輪集中土拍的接連出讓，使得同比降幅也出現(xiàn)了收窄，8月份土地成交面積的同比降幅更是只有16%。

??各能級城市方面，對比二季度市場表現(xiàn)來看，各能級城市成交規(guī)模均有不同程度的上升：

??一線城市成交規(guī)模增幅最大，由于上海季度末集中成交，成交規(guī)模環(huán)比增加25.5%，成交金額環(huán)比上升59%；二線增幅最小，成交建面增長2%，但成交地塊平均質(zhì)量下降，成交金額減少16%；三四線城市亦有小幅上升，在經(jīng)歷了二季度成交規(guī)模的大幅下跌之后，三季度成交建面環(huán)比增加4%，成交金額也有8%的環(huán)比增幅。

??價格方面，一線、三四線城市高質(zhì)量地塊成交占比增加，平均樓板價均較二季度有所上升；二線城市方面，由于熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比下降，導(dǎo)致平均樓板價出現(xiàn)了18%的環(huán)比降幅。

??雖然2022年行業(yè)融資、需求側(cè)利好持續(xù)釋放，土拍門檻也一再降低，但是由于銷售端未見實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營策略仍多以保守為主。在此背景之下，三季度仍然只有杭州等少數(shù)城市土拍出現(xiàn)了較高熱度，大多數(shù)城市土拍仍以平淡收場。

??前三季度整體溢價率繼續(xù)在4.3%的低位，因2021年同期市場熱度回落，溢價率的降幅較2022年上半年有所收窄，但與去年同期溢價率的差距仍然達(dá)到了10.2個百分點。

??分能級城市來看，二三線城市的熱度回落是整體溢價率持續(xù)低位的主要原因。其中一線城市得益于優(yōu)質(zhì)地塊入市的增多，前三季度溢價率達(dá)到了4.7%，較上半年增加了0.3個百分點，居于各能級城市首位。二線城市方面，由于統(tǒng)計期內(nèi)合肥、寧波、成都等熱點城市土拍較少，三季度平均溢價率下探至2.9%，導(dǎo)致前三季度平均溢價率也下降0.5個百分點至4%。三四線城市土拍溢價率持續(xù)下探，前三季度土拍溢價率較上半年下滑0.5個百分點至4.5%，其中紹興、無錫、佛山、嘉興等往年熱點城市，三季度的土拍平均溢價率均低于1%。

??從重點監(jiān)測的城市來看，2022年三季度土地流拍率持續(xù)低位徘徊，持續(xù)維持在20%以下的水平。分月度表現(xiàn)來看，7、8月份流拍率接連回升，上探至15%，但仍處于2021年三季度以來的絕對低位，至9月份隨著第三輪土拍的開拍和供地政策進(jìn)一步調(diào)整，流拍率也再度回落至10%附近。

??在土地市場熱度持續(xù)低位下，各城市供地也明顯謹(jǐn)慎，大部分城市前三季度土地成交規(guī)模較去年同期出現(xiàn)大幅下降。

??以重點監(jiān)測城市來看，2022年前三季度僅8個城市的成交建面超過1000萬平方米，但在2021年前三季度多達(dá)31個城市的成交規(guī)模超過千萬方。

??在行業(yè)信心仍未實質(zhì)性回升的影響下，2022年上半年各市土地交易規(guī)模與城市的中長期發(fā)展預(yù)判關(guān)聯(lián)度下降，與安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)板塊供地關(guān)聯(lián)度提升，城市土地成交排行由此出現(xiàn)了劇烈變動。

??市場關(guān)注度較高的上海、合肥、杭州均表現(xiàn)搶眼，其中上海成交總額位居首位，合肥的成交建面和溢價率均為前三季度集中供地城市最高，而杭州成為2022年前三季度成交建面與金額的雙榜眼。

??各能級城市來看，一線城市中僅供應(yīng)規(guī)模相對較高的上海入榜，位列第8位；二三線入榜城市中，長三角中杭州、寧波及合肥均進(jìn)入榜單前10。

??聯(lián)系市場熱度來看，在地市熱度持續(xù)低溫下，各城市的溢價率水平也均不及去年同期。不過，橫向?qū)Ρ葋砜?，長三角區(qū)域的土拍熱度仍然相對較高。

??杭州、寧波、合肥、鹽城、臺州上半年平均溢價率仍保持在5%以上，其中杭州年內(nèi)三輪集中土拍均有超過兩成的地塊觸及中止價成交，在剛剛完成的第三輪集中土拍中，更是有8宗地進(jìn)入一次報價區(qū)間，土地市場熱度仍然相對較高。

??2022年以來，收縮拿地、暫緩拿地是房企投資的主要策略，這一點從過去兩年新增貨值TOP100門檻大幅下降也可見一斑。

??截止9月末，年內(nèi)新增土儲貨值、價值和建面的百強門檻分別為71.7億元、25.4億元和35.4萬平方米，與2021年、2020年同期相比均有超過50%以上的大幅下降。

??實際上，各梯隊的貨值、金額、建面門檻均在大幅下滑，由此可見，2022年前三季度房企仍然延續(xù)了2021年下半年以來謹(jǐn)慎投資的態(tài)勢。

??拿地銷售比來看，今年房企幾乎無投資意愿：2022年前9月百強房企整體拿地銷售比為0.19。較2021年同期的0.31下降了0.12，房企愿意用于投資的金額占比大幅度減少。

??分季度而言，前兩個季度的拿地銷售比均同比下降，即使三季度在不少重點城市包括上海、廣州等一線城市進(jìn)行第二輪集中供地的影響下，企業(yè)投資積極性略微提升，但拿地銷售比也僅有0.25，與去年三季度相比下降了0.1，足以見得當(dāng)前房企投資的“冷清”。

??值得一提的是，房企投資越是放緩、收緊，反而更加凸顯了龍頭房企在拿地上的資金優(yōu)勢，相應(yīng)地，也體現(xiàn)出大部分20強以后的房企拿地意愿、實力的持續(xù)下降。

??分梯隊來看，10強房企的占比上升至近50%，與上半年持平。華潤、招商、綠城等龍頭房企拿地相對積極，拿地銷售比遠(yuǎn)高于百強平均水平；11-20強房企在濱江、建發(fā)、越秀等相對積極的投資態(tài)度之下，集中度也回升至26%，比上半年提升7個百分點；其他梯隊的房企則集中度占比持續(xù)下滑，未來市場占有率將面臨很大的下降風(fēng)險。

??整體來看，前三季度房企投資呈現(xiàn)規(guī)?；瘒肫髲妱?、民企羸弱、城投平臺“托底”的格局。

??值得注意的是，第一，盡管在集中供地中規(guī)?；瘒肫蟊憩F(xiàn)相對積極，但與去年同期相比，受制于市場的走弱，1-9月拿地金額、貨值仍舊大幅下滑。萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金額也幾近腰斬。相較之下越秀、華潤等金額、貨值同比降幅較小，主要是在核心城市拿地較多，總價、貨值均較高所致。

??第二，自2022年以來，城投公司托底的意愿在不斷減弱。對比各輪次集中供地中，城投類公司底價拿地和溢價拿地金額的占比情況來看，可以看出：

??首先，底價拿地金額的比例遠(yuǎn)高于溢價拿地。五輪集中供地后，平臺類公司底價拿地金額達(dá)7076.5億元，而溢價拿地金額僅有1838.6億元，占比分別為79%和21%，可見托底確實是大部分平臺公司拿地的主要目的。

??其次，底價拿地金額比例的變化趨勢與平臺類公司拿地金額占總金額的走勢一致。在2021年第三批集中供地中，平臺公司底價拿地金額為2760億元，而溢價拿地的金額僅有325億元，占比分別為89%和11%，也是兩者占比差距最為懸殊的一次。而進(jìn)入2022年，隨著平臺類公司拿地總金額的下降，底價拿地的金額占比也在下降，可見平臺公司“托底”的意愿確有下調(diào)，而還在繼續(xù)拿地的城投公司以項目開發(fā)運營為目的的比例提升。

??百強房企投資金額中有84%集中于22城，與上半年22城吸金占比基本持平，預(yù)計更多城市開啟第四輪集中供地后，百強在22城投資金額的占比還會回升。核心城市以外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟基本面較好的城市。

??從能級和區(qū)域角度來看，百強的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢：能級和區(qū)域的分布走勢也基本保持穩(wěn)定：在上海、深圳、北京等一線城市紛紛集中土拍的情況下，百強房企年內(nèi)在一線城市的投資占比達(dá)到39%，較8月末提升1個百分點，二線城市投資占比則穩(wěn)定在49%，三四線城市再度小幅減少1個百分點，降至12%。從分布也能看出，當(dāng)前三四線城市對于百強投資幾乎毫無吸引力。

??在城市層面，百強房企的投資偏好也更加分化：百強在杭州、上海、北京投資超過500億元，在杭州拿地金額更是已超過千億，但位列第十名的廈門僅獲得189億百強投資，杭州、上海、北京差異巨大，未來不同城市間的市場格局或?qū)a(chǎn)生明顯差異。

??2022年第三季度，在“停工”、“斷貸”等輿論影響下，市場恢復(fù)速度再次放緩，行業(yè)信心也進(jìn)一步下降。

??為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。

??但由于多數(shù)城市的樓市表現(xiàn)在政策一松再松的刺激下并未出現(xiàn)實質(zhì)性轉(zhuǎn)好，企業(yè)拿地態(tài)度也保持謹(jǐn)慎，地方城投仍在持續(xù)托底。

??因此，更多城市土地供應(yīng)采取了“少而優(yōu)”的供應(yīng)方式，供地以樓市表現(xiàn)較好、庫存偏低的熱點區(qū)域為主，比如北京、上海、杭州等城市第三輪供地均是如此，預(yù)計接下來這一趨勢還將會在四季度持續(xù)。

??但結(jié)合三季度以來的市場走勢和政策寬松，以及部分企業(yè)的投資表態(tài)來看整體土地市場仍難有起色。我們認(rèn)為短期拿地意愿難以恢復(fù)，全年謹(jǐn)慎投資的預(yù)期不變。同時，企業(yè)三四線投資全面萎縮，僅有核心一二線以及部分熱點三四線的優(yōu)質(zhì)地塊能夠吸引房企參拍。未來第三，國央企主力、城投托底的格局不變，但城投托底意愿下降、托底壓力變大，此外民企迫于生存壓力投資仍將收縮和暫緩。