??全國土地市場看上海。

??隨著12月9日第四輪集中供地結(jié)束，2022年上海集中供地迎來了收官。至此，四批次集中供地共攬金2840億元，而上海也成為今年為數(shù)不多的完成全年供地計(jì)劃的城市。若算上非集中供地出讓地塊，截止12月9日，上海土地成交總金額已達(dá)到3296億元。

??縱觀2021年以來，上海土拍市場可以用一個(gè)關(guān)鍵詞來概括：平穩(wěn)！無論是成交溢價(jià)率還是流拍率，各輪次基本上能夠保持平穩(wěn)收官。

??平穩(wěn)的背后，實(shí)際靠的是充滿韌性的商品住宅市場支撐。前11月，上海是唯一一個(gè)商品住宅累計(jì)成交面積降幅收窄至5%的城市，這也意味著，上海仍然是全國最好的市場。

??今年上海土地出讓金再創(chuàng)歷史新高。

??截止12月9日，2022年上海涉宅地中成交金額已經(jīng)高達(dá)2839.5億元，同比2021年上漲了0.5%。

??如果算上非集中供地出讓地塊，截止12月9日，2022年上海全年土地成交總金額已達(dá)3296億元，比2021年全年土地出讓金高出5%。

??從今年各批次集中供地情況來看，今年除了第四批次因?yàn)楣┑匾?guī)模的原因土地成交金額創(chuàng)新低之外，前三輪土地成交金額均超過2021年同期。

??值得注意的是，今年第三輪集中供地土地成交價(jià)款刷新了上海歷次集中供地的最高總價(jià)記錄，35宗地塊最終成交總金額達(dá)到1054億元。單從超千億的起拍價(jià)來看，第三輪集中供地也創(chuàng)下今年重點(diǎn)22城之最。

??第四輪集中供地成交總價(jià)雖然最低，但兩宗主力地塊均封頂成交，并受此帶動(dòng)土拍熱度較第三輪上升1.42個(gè)百分點(diǎn)，整體溢價(jià)率增至3.69%。其中寶山區(qū)共富地塊共吸引了12家房企參拍，創(chuàng)下集中供地以來最多紀(jì)錄。

??縱觀集中供地22城，上海是為數(shù)不多的完成全年供地計(jì)劃的城市。

??今年4月，上海市規(guī)劃和自然資源局披露了2022年土地供應(yīng)計(jì)劃，其中，商品住房用地522-592公頃，占整體供應(yīng)量的22%。

??截止12月9日第四輪集中供地收官，上海2022年涉宅地成交規(guī)模達(dá)560公頃。按照全年供地計(jì)劃平均數(shù)557公頃測算，上海全年宅地供應(yīng)完成率達(dá)到了100.5%。

??供應(yīng)集中在南匯、嘉定和青浦，其中南匯共成交了16幅地塊，成交建面占全年成交建面的23%左右。

??從今年各批次集中供地來看，可以看出上海供地整體呈現(xiàn)出供應(yīng)放量的特點(diǎn)。增加了集中供地頻次，首次將三輪集中供地增加至四輪，全年供應(yīng)含宅地塊共計(jì)115宗，基本與去年全年持平。

??比如第三輪，供應(yīng)含宅地塊共計(jì)35宗，其中城中村改造地塊4宗，其余含宅地塊共31宗，總建面357.7萬平方米，環(huán)比上漲52%，起拍總價(jià)高達(dá)1030.4億元，環(huán)比增加38%。

??而在第二輪集中土拍，則明顯增加市區(qū)核心地塊供給，比如靜安和楊浦區(qū)供應(yīng)3幅地塊，引發(fā)房企激烈角逐，其中楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-05地塊（大橋街道115街坊）最終由保利發(fā)展與越秀聯(lián)合競得，總價(jià)47.75億元在第二輪集中土拍中總價(jià)最高。即便如此，該地塊依然保留了較大的利潤。

??實(shí)際上，對比集中供地22城，在土地成交規(guī)模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計(jì)劃完成率明顯偏低，多數(shù)城市在第三輪結(jié)束時(shí)全年供地計(jì)劃完成率不及六成，目前上海是為數(shù)不多的完成全年供地計(jì)劃的城市。

??上海充滿韌性的市場表現(xiàn)，是支撐地市表現(xiàn)的核心動(dòng)力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-11月，上海商品住宅成交面積達(dá)到了917萬平方米，同比下降5%。對比全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，上海復(fù)蘇進(jìn)程明顯好于其他城市，CRIC監(jiān)測的重點(diǎn)30個(gè)城市前11月累計(jì)成交情況，上海是唯一一個(gè)商品住宅成交面積降幅收窄至5%以內(nèi)的城市。

??對比上海四輪集中供地，拿地房企整體呈現(xiàn)出央國企主力的特征，民企的投資積極性仍未復(fù)蘇。

??但剛剛結(jié)束的第四輪集中供地落幕，憑借一次性報(bào)價(jià)競得寶山共富地塊的佳運(yùn)置業(yè)，在12家房企中成功中標(biāo)，是本場土拍中唯一拿地的民企，也為民企在上海投資增添了一份信心。

??在四輪集中供地中，招商蛇口、華發(fā)和保利發(fā)展累計(jì)新增土儲(chǔ)位列房企前三，其中招商蛇口成最大贏家，在四輪土拍中合計(jì)斬獲10宗地塊，包括諸多熱門地塊，如徐匯區(qū)斜土街道地塊、青浦區(qū)西虹橋地塊、嘉定新城遠(yuǎn)香湖地塊等，成交溢價(jià)率均在9%以上，拿地金額達(dá)到357億元，穩(wěn)居各大房企之首。

??華發(fā)和保利發(fā)展緊隨其后，全年拿地金額也超過了200億元，共獲得7宗地塊。

??整體來看，央國企仍然是在上海拿地的主力房企。

??比如，在第四批集中供地推出的6宗地塊中，有4宗國企央企底價(jià)競得，達(dá)到總成交幅數(shù)的67%。而第三輪集中供地中，央國企及城投類公司競得地塊占總成交幅數(shù)的74%。第二輪比例更高，34宗地塊中民企只成交了4宗，這也意味著央國企及城投公司拿地比例超過了八成。

??實(shí)際上，目前上海土拍熱度已出現(xiàn)小幅回溫，民企參拍積極性也有所調(diào)動(dòng)，結(jié)合近期房企融資政策的放松，資金相對安全的房企仍在尋找在一線城市投資的機(jī)會(huì)，而在行業(yè)資金偏緊的情況下，大多數(shù)民企資金壓力仍未得到實(shí)質(zhì)性緩解，因此也央國企作為拿地主力現(xiàn)實(shí)仍將持續(xù)。

??上海土地成交總金額再創(chuàng)新高，隨著集中供地供應(yīng)增加，涉宅土地出讓金也創(chuàng)下歷史新高。上海仍然是房企投資重鎮(zhèn)。

??上海集中供地“由三變四”，第四輪集中供地的小幅回溫，但整體拿地房企仍以央國企為主，而土地市場上民企作為“風(fēng)向標(biāo)”，其拿地積極性能否調(diào)動(dòng)也影響著土地市場能否真正復(fù)蘇。目前來看，上海仍然是復(fù)蘇進(jìn)程中表現(xiàn)較好的城市，也是全國土地市場中房企爭奪的重點(diǎn)城市。