??在不少城市還在趕搶時(shí)間推出最后批次供地的時(shí)候，上海市第四批次集中供地也是今年最后一次供地，已經(jīng)于12月9日落下帷幕。從上海今年共4批次供地情況來看，累計(jì)成交涉宅用地110宗，共收獲土地出讓金2795億元，同比2021年上海土地出讓金總收入3142億元，有347億元的差距，同比減少11%。

??上海第四批次集中供地的6宗地塊涉及靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)和臨港自貿(mào)區(qū)5個(gè)地區(qū)，是上海集中供地以來最小批次，同比上批次35宗地塊，縮減82%。起拍價(jià)最高的為青浦區(qū)2宗地塊，1宗起始總價(jià)約48.76億元，1宗地塊起始總價(jià)約30.36億元。

??2宗溢價(jià)地塊分別由上海嘉運(yùn)集團(tuán)與廈門國(guó)貿(mào)集團(tuán)競(jìng)得，其余4幅地塊由蘇河灣集團(tuán)，上海國(guó)際汽車城，廣東中交，中鐵二十局與中鐵十五局、臨港集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)摘得。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海第四批次供地?cái)?shù)量相對(duì)不多，但是有兩幅地塊報(bào)名企業(yè)較多，說明年底部分企業(yè)有較為積極的拿地意愿。在上海土地市場(chǎng)建發(fā)、國(guó)貿(mào)、象嶼等福建企業(yè)迅速崛起，此次拿地中廈門國(guó)貿(mào)集團(tuán)積極拿地，屬“黑馬”類型的企業(yè)，說明當(dāng)前上海拿地格局出現(xiàn)了新的變化。

??“閩系黑馬”房企表現(xiàn)突出

??上海第4批次集中供地，閩系“黑馬”企業(yè)表現(xiàn)突出。

??2宗溢價(jià)地塊寶山顧村地塊與青浦區(qū)大虹橋板塊報(bào)名房企較多，最終寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)N120901單元EIA-05地塊由上海佳運(yùn)置業(yè)有限公司以20.79億元競(jìng)得，溢價(jià)率9.45%，樓面地價(jià)33362元/平方米；青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳恒路南側(cè)B3A-01、B3A-02、B3B-01地塊，由上海筑成房地產(chǎn)有限公司（廈門國(guó)貿(mào)）通過一次性報(bào)價(jià)以33.08億元競(jìng)得，溢價(jià)率8.96%，樓面地價(jià)24484元/平方米。

??其中，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)地塊毗鄰大虹橋，周邊擁有地鐵、產(chǎn)業(yè)等配套，且周邊項(xiàng)目少，新房稀缺，該地塊出讓總面積87859.8平方米，出讓面積61415.1平方米，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)54500元/平方米。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次兩宗熱門地塊，上海寶山地塊為佳運(yùn)置業(yè)所獲取，該企業(yè)今年也有其他地塊獲取，說明上海土地市場(chǎng)中小型房企拿地機(jī)會(huì)明顯加大。另一宗青浦地塊由廈門國(guó)貿(mào)成功拍得，進(jìn)一步凸顯閩系房企還是有較強(qiáng)的實(shí)力。

??此外，4宗底價(jià)成交的地塊，含靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元313-07地塊，嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)汽車城核心區(qū)、青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳南路，臨港自貿(mào)區(qū)萬祥社區(qū)地塊。其中，靜安區(qū)中興路社區(qū)地塊體量小，建筑面積僅1.34萬平方米，商業(yè)比重達(dá)0.25萬平方米，還有0.39萬平方米學(xué)校配建要求；青浦區(qū)華新地塊片區(qū)還未開發(fā)，周邊配套較少總價(jià)高，起始價(jià)48.76億元；臨港自貿(mào)區(qū)萬祥社區(qū)地塊位置較偏，不在臨港核心區(qū)域。

??對(duì)上海本批次集中供地，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，上海第四批次供地較前三批次供地規(guī)模大幅下降，2宗較熱的地塊寶山顧村鎮(zhèn)共富社區(qū)和青浦趙巷鎮(zhèn)地塊，有近20家房企參與競(jìng)拍，項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)55000元～65000元/平方米，屬剛改產(chǎn)品，也是當(dāng)前上海銷售的主力價(jià)格，寶山顧村地塊還有明顯的倒掛情況，旁邊新房與二手房?jī)r(jià)格比約0.85～0.9，青浦趙巷地塊受大虹橋概念支持，銷售走量沒有壓力。

??深耕房企收益凸顯

??上海全年土地市場(chǎng)平穩(wěn)，銷售端具較強(qiáng)韌性，深耕房企招商蛇口、華發(fā)、大華等前11月銷售金額超百億元。

??回看上海今年全年共四批次集中供地，6月1日～8日，上海首批集中供地，36宗涉宅用地全部成交，收獲土地出讓金834.72億元，平均溢價(jià)率3.46%。其中，底價(jià)成交19宗，占比50%，達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)13宗，占比36%。在首批次供地中，招商及其聯(lián)合體以169.45億元競(jìng)得徐匯、普陀、閔行共3宗地塊成大贏家。

??7月25日～28日，上海第二批集中供地推出34宗地塊（含2宗城中村改造地塊底價(jià)成交），此次供地9宗地塊底價(jià)成交，23宗地塊有多名競(jìng)買人報(bào)名溢價(jià)成交，共收獲土地出讓金780億元。二批次供地房企聯(lián)合拿地成主流，保利發(fā)展先后與招商蛇口、新世界、越秀地產(chǎn)、上海建工聯(lián)合競(jìng)得普陀區(qū)1宗、楊浦區(qū)2宗、嘉定區(qū)2宗、閔行區(qū)1宗，共6宗地塊，拿地金額190.5億元。

??9月23日～26日，上海第三批次集中供地推出35宗地塊（含4宗城中村改造地塊底價(jià)成交），19宗地塊底價(jià)成交，11宗溢價(jià)成交，總出讓面積184.87萬平方米，收獲土地出讓金約1054億元。

??綜合今年上海共四批次集中供地，拿地房企前三甲中，招商蛇口前三批次累計(jì)在上海拿地10宗，其中，8宗為聯(lián)合拿地，總權(quán)益拿地金額216.7億元，占地塊總價(jià)的60.7%。在銷售端，今年1月~11月，招商系推出多個(gè)項(xiàng)目，含招商璀璨公館、虹璽、外灘璽、虹橋璀璨公館、天匯世紀(jì)璽、云璽、璀璨城市、虹橋璀璨時(shí)代、象嶼招商蟠龍府等十幾個(gè)樓盤，銷售金額近330億元，拿地金額與銷售金額占比約為66%。

??其次，建發(fā)與華發(fā)今年多次在上海聯(lián)合拿地，目前已有2個(gè)項(xiàng)目開盤熱銷，是雙方持續(xù)加大在上海投資的支撐。其中，華發(fā)今年在上海拿地金額高達(dá)219億元，高于其銷售金額173億元；建發(fā)的權(quán)益拿地額與銷售額比值為82%。

??值得一提的是，上海本土房企大華于11月開盤的項(xiàng)目浦東錦繡華城，認(rèn)購率141%，銷售額達(dá)68億元，加上寶山區(qū)的大華錦繡四季瀾岸、悅庭、朗香公園映等項(xiàng)目，今年大華權(quán)益銷售額已近180億元，而拿地金額僅48億元（含1宗舊改用地），拿地金額與銷售額比值僅27%。

??其他深耕上海房企象嶼、中鐵置業(yè)、保利發(fā)展今年1～11月權(quán)益銷售額分別為95億元，60億元和50億元，越秀地產(chǎn)前11月權(quán)益銷售額41億元。

??“11月新房成交量較10月份大幅上漲，給新房市場(chǎng)注入信心。”宋紅衛(wèi)表示從房企角度，11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)救市政策頻出，融資“三支箭”齊落地，對(duì)市場(chǎng)信心有較大提升。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此次上海土地拍賣的成功結(jié)束，也體現(xiàn)了年底推地進(jìn)一步滿足部分房企拿地的需求。對(duì)比全國(guó)其他城市，上海土地市場(chǎng)總體保持穩(wěn)健和積極的態(tài)勢(shì)，也為明年新房供應(yīng)創(chuàng)造了較好的條件和基礎(chǔ)。