??2022年12月19日，天津市第四批次集中供地24宗地塊全數(shù)出讓，成交總金額約99.808億元，總占地面積約57.2萬平方米。24宗地塊中，20宗為涉宅用地，其余4宗為商業(yè)用地。22宗地塊為底價成交，2宗地塊產(chǎn)生溢價。

??第四批次供地結(jié)束，意味著2022年天津集中供地正式收官。截至目前，2022年全年四批次共計上架106宗，成交56宗地塊。成交地塊中包含49宗涉宅用地和7宗商業(yè)用地，土地總成交面積約259.5萬平方米，環(huán)比下降64%；成交總金額約324.3億元，環(huán)比下降69%。

??土地成交完成率不足四成

??千城千面，相比北京、深圳集中供地大多拍至“上限價”的情況，天津的拍地則出現(xiàn)了終止、底價、競價與達最高限價、競自持等更多樣的“組合”結(jié)果。

??回顧天津前兩批次供地行情，首輪供地時，有15宗地提前撤牌、9宗地流拍，僅成交6宗；二輪供地其又出現(xiàn)2宗地塊流拍，其余9宗則全部底價成交，且城投托底和國進民退現(xiàn)象明顯，整體市場相對慘淡，在22個熱點城市中屬于墊底位置。

??另外，2022年天津四輪集中供地僅3宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍，反映出2022年天津土地市場的低迷境況。據(jù)天津規(guī)劃與自然資源局于2022年4月公布的《天津市2022年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2022年天津計劃供應(yīng)商品住宅用地、商服用地共計760萬平方米，四輪土地拍賣實際完成率僅僅約34%，市場壓力頗大。

??同策研究院資深分析師肖云祥在接受采訪時表示：“天津土地市場交易下滑從2021年下半年已露出端倪，亦能明顯覺到民企疲軟、國企兜底的情況，且這一情況在2022年尤為突出。”

??另外，肖云祥認(rèn)為，近年來天津市平均地價正以15%～20%的漲幅攀升，且目前房價呈現(xiàn)下降跡象，這一情況還在持續(xù)中，也削弱了企業(yè)拿地信心。

??相關(guān)研究機構(gòu)高級分析師也表示，近一年多新推行的土地集中出讓制度也造成目前市場供應(yīng)呈現(xiàn)集中扎堆上市的特征，不少片區(qū)同質(zhì)化明顯、供過于求、競爭激烈，回籠資金成為當(dāng)前企業(yè)主流選擇，以價換量的策略讓不少項目出現(xiàn)微利乃至虧損經(jīng)營狀況。反過來，這也影響企業(yè)對于后市的預(yù)期與投入，謹(jǐn)慎拿地是最明顯體現(xiàn)。

??值得注意的是，第三輪供地開始出現(xiàn)回暖，17宗地塊全部成功出讓，并有溢價地塊產(chǎn)生，民企拿地份額開始增加。第四批次相比前三批次更為穩(wěn)定，地塊的成交量和成交金額較前三輪有了明顯的提升，并且在競拍過程中出現(xiàn)了2宗地塊達到最高限價后觸頂搖號。此外，在第四批次中，共有12家民企出手拿地（一批次3家、二批次0家、三批次3家），民企的積極參與，對于樓市而言，釋放出了積極的信號。

??在相關(guān)研究機構(gòu)人士看來，這與三批次土地出讓方式的調(diào)整有關(guān)，亦與開拍前推出的樓市新政脫不開干系。第三輪供地天津分兩批次累計預(yù)公告21宗地塊，最終掛牌17宗，“預(yù)申請”方式一定程度上避免出讓地塊出現(xiàn)流拍、終止等情況，提高了掛牌出讓的效率。“開拍前的樓市新政同樣提高了市場預(yù)期，提振了開發(fā)商拿地動力?！碧镂膭?cè)缡钦f。

??“天津調(diào)控新政出臺后，第三批和第四批集中供地平穩(wěn)落地，有效穩(wěn)定了市場預(yù)期。四季度房企承壓較大，多數(shù)已開啟沖刺模式，預(yù)計年底市場供應(yīng)保持穩(wěn)定，促銷優(yōu)惠疊加各類政策帶動，市場活躍度將繼續(xù)提升?！碧镂膭傉J(rèn)為，金融16條緩解了企業(yè)資金運營壓力，幫助企業(yè)以時間換空間。無論是天津調(diào)控新政還是金融支持政策，都對恢復(fù)市場信心起到積極作用。天津第四批土地集中出讓，優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量明顯增多，地價保持穩(wěn)定，有利于房企適時補充儲備。

??樓市回暖尚需時間

??如今，天津土地市場已率先回溫，但樓市的回暖還需要時間沉淀。

??由于2021年下半年土地市場成交減少，2022年多數(shù)樓盤仍以普通續(xù)銷為主，冷冷清清的樓市與2021年同期熱鬧的景象形成強烈的反差，成交數(shù)據(jù)也呈斷崖式下跌。

??國慶黃金周，對于房企來說，是搶收樓市“銀十”開門紅的重要日子。為達業(yè)績目標(biāo)，眾多項目加大優(yōu)惠力度。但并非所有項目都能以價換量成功，成交項目主要還是集中在市區(qū)和環(huán)城交界的剛改板塊，周邊房地產(chǎn)市場成熟，配套完善，品牌開發(fā)商，臨交付節(jié)點等。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1～10月天津市商品住宅累計銷售面積為720.45萬平方米，同比下降34.7%，累計銷售額為1140.38億元，同比下降37.4%。此外，10月天津新房價格環(huán)比下調(diào)0.3%，同比下調(diào)4.1%；二手房價格環(huán)比下調(diào)0.6%，同比下調(diào)6.1%。這已是自2022年4月以來連續(xù)第7個月新房、二手房、同比、環(huán)比“全面下行”。與此同時，天津商品住宅的出清周期還在逐月遞增，9月已增至28.55個月。

??市場整體庫存居高不下情況下，區(qū)域發(fā)展也呈現(xiàn)冷熱不均狀態(tài)，如天津市主城區(qū)去化周期約9個月，新城區(qū)已超20個月，有些區(qū)域的剛需盤銷售處于少人問津情況。

??天津一位不愿具名的房地產(chǎn)協(xié)會負(fù)責(zé)人說，土地成交減少直接導(dǎo)致了新房供應(yīng)的短缺，但這樣的市場情況下不少項目間展開了激烈競爭，有些區(qū)域市場價格已下滑超15%，不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。另外，各大房企都在產(chǎn)品力方面開始“內(nèi)卷”，多數(shù)項目等示范區(qū)、實體樣板樓等呈現(xiàn)后才開盤，部分項目還會選擇等入市節(jié)點，多多少少會拉長入市周期。

??不過，在新政出臺后不久，為期18天的天津線上房交會開幕，開始為樓市“加溫”。在新政和房交會雙重作用下，市場開始回暖。

??據(jù)貝殼天津站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新房和二手房交易都出現(xiàn)了比較明顯的回暖情況。從貝殼平臺整體成交情況來看，二手房方面，11月帶看量環(huán)比提升約30%，成交量環(huán)比提升36%左右。另外，在新政出臺的9月，下半月對比新政出臺前的上半月情況，二手房成交提升接近20%。新房方面，新房認(rèn)購11月環(huán)比提升24%，11月下半月比上半月提升27%。

??據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，天津線上房交會期間，中介機構(gòu)和售樓處到訪量增長了30%至40%，新增到訪人群中，約30%購房者受“多子女或照料老人”政策帶動，獲得了購房資格；約10%的購房者為在津就業(yè)的新市民，由于納稅社保年限縮短為6個月，獲得了購房資格；約35%的購房者受“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策和利率優(yōu)惠政策帶動，購房意愿較強。

??值得注意的是，改善性需求提升明顯。2022年1月～10月，天津90～144平方米住房銷售面積為427.1萬平方米，占全市銷售比例為67.1%，改善性需求成為市場成交的絕對主力。

??“不過，政策端及融資端的支持力度傳導(dǎo)至行業(yè)銷售與投資需要一段反應(yīng)時間?！必悮ぬ旖蛘臼袌隹偙O(jiān)杜剛表示，新政出臺后雖然激發(fā)了部分本地改善人群的購房需求，但對樓市的整體影響尚未完全顯現(xiàn)。而各區(qū)的成交價格也基本維持穩(wěn)定，但受市區(qū)改善樓盤復(fù)蘇、遠郊持續(xù)遇冷的影響，目前整體成交價格呈現(xiàn)微漲的態(tài)勢?！霸诮鹑?6條政策落地后，結(jié)合之前天津調(diào)控新政、降低利率和合理調(diào)整首付比例等利好政策，多方加持、共同影響，將極大提升市場對于樓市的信心。我們預(yù)判，供需兩端都會呈現(xiàn)出不錯的發(fā)展態(tài)勢，2023年天津房地產(chǎn)市場會展現(xiàn)出更加優(yōu)秀的表現(xiàn)?！?/p>