??杭州土地市場(chǎng)又火起來(lái)了。

??2月21日，杭州2023年第一批集中供地啟幕。根據(jù)出讓安排，杭州此次共推出13宗地塊，其中有8宗地塊因報(bào)價(jià)觸頂而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，觸頂?shù)貕K在數(shù)量上占比六成，較去年集中供地批次明顯上升，創(chuàng)2022年以來(lái)封頂率新高。

??另有2宗地塊溢價(jià)成交，3宗地塊底價(jià)成交，共收金182.23億元，總出讓面積54.36萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積93.5萬(wàn)平方米，成交樓面均價(jià)19492元/平方米，整體溢價(jià)率接近10%。

??本次出讓地塊涉及范圍較全面，且地塊質(zhì)素表現(xiàn)優(yōu)異，吸引了超60家房企參與競(jìng)拍。其中，南昌市政公用集團(tuán)、杭州濱江集團(tuán)、上海泓喆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（華潤(rùn)）、臺(tái)州偉星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（偉星）、廈門(mén)巖垚盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（建發(fā)）、南通神輝置業(yè)、浙江中騰置業(yè)、浙江中豪、浙江建杭等均有所獲。

??杭州一房企人士表示，實(shí)際參拍房企中，出現(xiàn)多家新面孔與民企參拍，如武漢地產(chǎn)、廈門(mén)國(guó)貿(mào)等國(guó)企，以及維科、中浙房地產(chǎn)等民企，熱度較去年五批次顯著提高。

??對(duì)于杭州今年首批次集中供地，中指研究院華東分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，2023年杭州供地節(jié)奏明顯加快。今年首批次集中供地出讓時(shí)間同去年第五批次供地相隔僅14天，且熱度依舊維持高位，一方面由于社會(huì)生活逐步恢復(fù)以及各類利好政策支持，整體市場(chǎng)逐步回暖，開(kāi)發(fā)商信心更足，另一方面受今年亞運(yùn)會(huì)造成的停工期影響，企業(yè)需要補(bǔ)倉(cāng)來(lái)確保全年業(yè)績(jī)。

??8宗觸頂轉(zhuǎn)搖號(hào)

??60家企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)1宗地塊

??杭州本次出讓地塊雖數(shù)量不多，但涉及范圍較全面，十區(qū)中僅拱墅區(qū)和西湖區(qū)缺席，且地塊質(zhì)素表現(xiàn)優(yōu)異，多數(shù)地塊容積率偏低，綜合平均容積率1.72，為2022年以來(lái)供地容積率最低，更能迎合當(dāng)前市場(chǎng)上青睞的中高端改善需求。

??本次出讓方式延續(xù)“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)+搖號(hào)”的方式，出讓宗地設(shè)定土地上限價(jià)格（溢價(jià)率不高于12%），當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，按照價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下公開(kāi)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

??8宗因觸頂轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的地塊中，有一半地塊經(jīng)歷了20輪以上報(bào)價(jià)，不少地塊都有二三十家房企會(huì)參與搖號(hào)。

??從溢價(jià)地塊分布來(lái)看，封頂溢價(jià)搖號(hào)地塊主要集中在主城及副城核心區(qū)，包括錢(qián)江新城二期、浦沿、江灣新城、蕭山市北、余杭良渚新城，以及臨平新城、勾莊等板塊。

??公開(kāi)報(bào)道顯示，杭政儲(chǔ)出[2023]4號(hào)蕭山城區(qū)市北單元XSCQ1309-R21-03、XSCQ1309-R22-09地塊有60家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企數(shù)量新高。龍湖、金地、象嶼等品牌房企悉數(shù)到場(chǎng)，最終該地塊被南昌市政公用集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“南昌市政”）拿下。

??雖然南昌市政不為人所熟悉，但其與融創(chuàng)合作開(kāi)發(fā)了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是2018年，雙方還簽數(shù)戰(zhàn)略協(xié)議，在城市基礎(chǔ)設(shè)施、投資、建設(shè)開(kāi)發(fā)、文旅旅游、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域開(kāi)展全面戰(zhàn)略合作。

??對(duì)于該地塊高熱度成交，杭州一房企投拓人士表示，該地塊位于蕭山城區(qū)市北地塊，板塊內(nèi)無(wú)庫(kù)存，地塊區(qū)位優(yōu)質(zhì)，封頂成交，利潤(rùn)率仍將有預(yù)期8%的利潤(rùn)率。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，杭州土地市場(chǎng)仍延續(xù)本月去年五批次的供地?zé)岫扰c態(tài)勢(shì)，土地供應(yīng)方面仍然以優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)支持土地市場(chǎng)的熱度，由于9月份亞運(yùn)會(huì)賽事會(huì)有禁工期，房企拿地節(jié)奏以及營(yíng)銷節(jié)奏前置，預(yù)計(jì)今年上半年是房企集中拿地的時(shí)間點(diǎn)。

??民企拿地積極

??封頂仍有8%以上利潤(rùn)空間

??杭州土地市場(chǎng)高熱度的另一點(diǎn)體現(xiàn)是，拿地企業(yè)中民營(yíng)企業(yè)占比高達(dá)54%。

??杭州本土龍頭企業(yè)濱江集團(tuán)以總價(jià)34億元連落三子。其中，經(jīng)過(guò)8輪競(jìng)價(jià)以10.9億元競(jìng)得杭州未來(lái)科技城241號(hào)地塊，溢價(jià)率6.86%；經(jīng)過(guò)3輪競(jìng)價(jià)以7.05億元摘得北二路南側(cè)地塊，溢價(jià)率1.44%；此外，濱江集團(tuán)聯(lián)合浙江建杭置業(yè)有限公司以底價(jià)16.1億元拿下良渚新城良祥路東玉鳥(niǎo)路北地塊，成交樓面價(jià)18700元/平方米。

??浙江中豪房屋建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“浙江中豪”）也拿下了比拼較為激烈的杭政儲(chǔ)出[2023]10號(hào)良渚新城勾運(yùn)路南十二號(hào)支路東地塊。該地塊經(jīng)過(guò)了33輪報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格30.31億元轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，樓面價(jià)19901元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到11.8%。

??公開(kāi)資料顯示，浙江中豪由浙江中豪控股集團(tuán)有限公司持股78.05%。中豪控股集團(tuán)公司成立于1999年，主要從事實(shí)業(yè)投資、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、商旅服務(wù)，重點(diǎn)發(fā)展建筑板塊和房地產(chǎn)板塊，其在杭州已經(jīng)開(kāi)發(fā)了中豪湘座、中豪望江國(guó)際、中豪五福天地、中豪七格商業(yè)中心和中豪國(guó)際等項(xiàng)目。在2022年杭州第三次集中供地中，浙江中豪還曾以10.36億元競(jìng)得金沙湖一宗地塊。

??此外，偉星置業(yè)、中騰置業(yè)、富陽(yáng)山水置業(yè)各競(jìng)得1宗地塊。

??國(guó)企、央企拿地占比達(dá)46%，同樣收獲豐厚。經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)價(jià)，華潤(rùn)置地?cái)孬@備受關(guān)注、樓面價(jià)最高的杭政儲(chǔ)出[2023]3號(hào)四堡七堡單元JG1401-25地塊，溢價(jià)率11.99%。

??此前，在蘇州2023年首場(chǎng)集中供地中，華潤(rùn)置地就以36.43億元拿下園區(qū)湖西1號(hào)地塊，擊敗了當(dāng)時(shí)一起參與搖號(hào)的31位競(jìng)買(mǎi)人，連續(xù)兩次拿下了蘇州園區(qū)的“地王”。

??同時(shí)，建發(fā)競(jìng)得良渚新城11號(hào)宅地，浙江交投競(jìng)得喬司13號(hào)宅地，外來(lái)房企南通神輝競(jìng)得湘湖地塊，臨安宅地則由本土房地臨安國(guó)瑞置業(yè)底價(jià)競(jìng)得。

??民營(yíng)房企重返土地拍賣“戰(zhàn)場(chǎng)”，原因之一是杭州土地市場(chǎng)為企業(yè)留足了利潤(rùn)空間。

??對(duì)于多宗地塊封頂成交，杭州一房企投拓人士表示，杭州本批次地塊包括快銷高地價(jià)、低密提限價(jià)、外圍降地價(jià)等各類型特征，多宗封頂后仍有8%以上的預(yù)期利潤(rùn)率，部分地塊具備快銷屬性。杭州今年2次供地，也體現(xiàn)房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的預(yù)期一致性與拿地堅(jiān)決度，是較好的拿地窗口期。

??整體來(lái)看，杭州依然是房地產(chǎn)發(fā)展安全邊際較高的城市，也正因如此，房企布局熱情高漲，拿地積極性回升。

??高院生表示，在上周杭州印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策》中明確指出，全力穩(wěn)住房地產(chǎn)投資大盤(pán)，并計(jì)劃2023年全市出讓經(jīng)營(yíng)性用地10500畝，相信隨著市場(chǎng)的逐步復(fù)蘇，未來(lái)也將繼續(xù)有優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)。

??宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，從供地節(jié)奏來(lái)看，杭州將會(huì)取消集中供地政策，以后將會(huì)表現(xiàn)為少量地塊，多批次供應(yīng)格局，在土地結(jié)構(gòu)方面，每個(gè)批次均會(huì)有一定量的優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)支撐市場(chǎng)熱度，優(yōu)質(zhì)地塊表現(xiàn)為多個(gè)房企競(jìng)爭(zhēng)激烈。