??寧波土地拍賣透露著市場(chǎng)的分化。

??6月28日，寧波今年第三批次集中供地落幕。本批次共推出12宗地塊，總出讓面積582畝，總建筑面積97.6萬(wàn)平方米，起始總價(jià)104.6億元，含鄞州區(qū)4宗、海曙區(qū)5宗、北侖區(qū)2宗和奉化區(qū)1宗。

??其中，鄞州區(qū)34號(hào)~35號(hào)~36號(hào)3宗宅地臨時(shí)終止出讓，最終9宗宅地完成出讓。成交地塊中1宗封頂搖號(hào)，1宗低溢價(jià)成交，7宗底價(jià)成交，收獲土地出讓金65.3億元，成交樓面均價(jià)10910元/平方米。

??在拿地房企方面，9宗地塊分別由寧波奉化城投、杭州大家、寧波經(jīng)開區(qū)控股（2宗）、招商與海曙開發(fā)建設(shè)聯(lián)合體（2宗）、海曙開發(fā)建設(shè)，中國(guó)鐵建、寧波中云置業(yè)摘得。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，寧波此次土地拍賣僅東部新城核心區(qū)1宗地塊封頂成交，3宗地塊終止出讓，大多數(shù)地塊均底價(jià)成交；亦出現(xiàn)了城投托底現(xiàn)象，說明最近市場(chǎng)降溫，在土地市場(chǎng)上房企拿地更加謹(jǐn)慎。

??僅有1宗封頂搖號(hào)地塊，也是寧波本次土地拍賣最大亮點(diǎn)。

??該地塊為甬儲(chǔ)出2023-032號(hào)東部新城核心區(qū)以東片區(qū)D1-2-1#/2#/3#地塊，吸引了建杭、招商、中海、保利置業(yè)、建發(fā)、雅戈?duì)?、綠城、華潤(rùn)、萬(wàn)科、維科、越秀、大家、金茂、華發(fā)、東投、江山萬(wàn)里、江蘇金新城、偉星、錢江等56家房企報(bào)名參拍。

??作為寧波市鄞州區(qū)東部新城核心區(qū)，且產(chǎn)品定位高端改善的地塊，該地塊1分鐘內(nèi)經(jīng)20輪報(bào)價(jià)達(dá)封頂搖號(hào)，共有48家房企參與搖號(hào)，最終由湖州頂浩置業(yè)有限公司（杭州大家）以23.1億元競(jìng)得，地塊總建筑面積為7.6萬(wàn)平方米（含0.78萬(wàn)平方米可售商業(yè)），成交樓面地價(jià)30440元/平方米，溢價(jià)率14.98%。

??地塊新房毛坯限價(jià)為44000元/平方米，創(chuàng)寧波樓市歷史新高。

??對(duì)于該地塊的成交，一房企投拓人士表示，地塊周邊配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，住宅去化迅速，板塊內(nèi)樓盤明湖懿秋連續(xù)兩次“千人搖號(hào)”，足以說明寧波高端客戶對(duì)明湖區(qū)域的認(rèn)可。

??該地塊就位于兩次“千人搖”明湖懿秋樓盤北側(cè)，不僅坐擁城市稀缺的湖景資源，更能看到日出日落壯麗的天際線，板塊內(nèi)明湖懿秋、鳳鳴云翠兩大樓盤接連兩次“日光”，璞云與江明府也開盤即售罄。

??上述房企投拓人士表示，地塊與開發(fā)商追求快速去化的確定性相吻合，越是核心位置地塊，越受開發(fā)商的追捧，該項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)率8%，封頂后預(yù)期利潤(rùn)率盈虧平衡，利潤(rùn)率2.5%。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士也表示，該地塊不僅吸引實(shí)力雄厚的國(guó)企、央企，也吸引了綠城、龍湖等企業(yè)參與，在當(dāng)前新房市場(chǎng)銷售不及預(yù)期背景下，房企拿地偏向具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)且銷售預(yù)期確定的地塊。

??然而，與東部新城明湖地塊形成對(duì)比鮮明的是，剩余8宗寧波外圍區(qū)域地塊，僅海曙區(qū)CL-01-03b安置房地塊低溢價(jià)成交，溢價(jià)率0.35%，由寧波中云置業(yè)有限公司以總價(jià)2.88億元競(jìng)得，成交樓面地價(jià)3636元/平方米。另外7宗地塊均底價(jià)成交。

??3宗終止出讓地塊分別為鄞州區(qū)12-01-g1地塊（云龍橫溪），鄞州區(qū)JS-10-e7地塊（姜山）與鄞州區(qū)YZ07-04-b2-B、YZ07-04-C1地塊（鐘公廟）。

??上述房企投拓人士表示，云龍橫溪地塊區(qū)位較偏，周邊購(gòu)房需求有限，中心城區(qū)外溢客戶交通不便利；姜山地塊周邊在售項(xiàng)目銷售不佳且體量較大，鐘公廟地塊商業(yè)占比較大，需要沉淀較多資金，房企參與度不高。

??在5月29日寧波二批次集中供地中，共推出8宗土地，全部成交，有4宗達(dá)封頂搖號(hào)，封頂率達(dá)50%，三批次土地拍賣則明顯降溫。

??在寧波樓市方面，同策研究院數(shù)據(jù)顯示，寧波自3月份以來市場(chǎng)壓力明顯，4月~5月份成交量維持在50萬(wàn)平方米左右，新房庫(kù)存近3個(gè)月維持在5.9萬(wàn)套左右，去化周期13個(gè)月，超過一年。6月份成交量進(jìn)一步下滑，二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)逐月下滑壓力。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，受成交量下降影響，樓市降溫傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，僅1宗封頂溢價(jià)成交，其余地塊國(guó)企與城投為參拍主力，大量民企缺位也凸顯了土地市場(chǎng)的冷清，“土地市場(chǎng)區(qū)域分化已成為大多數(shù)城市普遍共性，控推地?cái)?shù)量、提升土地質(zhì)量是主流，核心優(yōu)質(zhì)地塊已成吸引房企重要籌碼。”