??2023年7月11-13日，經(jīng)過3日連續(xù)出讓，上海完成了今年第二批次集中供地的首輪出讓。共成功出讓15宗含宅用地，總成交金額405.5億元。

??與一批次不同，二批次土拍規(guī)則從“觸發(fā)中止價(jià)后進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)，與平均價(jià)價(jià)差最小者得”，變?yōu)椤坝|發(fā)最高限價(jià)后進(jìn)入搖號，搖中者得”。

??一直以來，上海土拍市場一直采用“一次書面報(bào)價(jià)”的形式，此次土拍規(guī)則的調(diào)整使得上海土拍變得更加“拼運(yùn)氣”。

??從結(jié)果來看，本次土拍整體溢價(jià)率維持在7.8%，局部保持高熱。15宗地塊中有10宗以最高限價(jià)成交，另有5宗底價(jià)成交。最終有11宗地塊由國央企競得，占比超過70%。

??2023年上海第二次集中掛牌共計(jì)16宗含宅用地，從區(qū)域分布來看，浦東、松江是本次的出讓主力，分別出讓4宗、3宗含宅用地，出讓建面分別為65萬平方米和40萬平方米，占本輪出讓總建面的一半以上。

??對比今年首批供地來看，首先是規(guī)則上發(fā)生了變化。

??此次上海土拍即不再采取此前的中止價(jià)、一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則。當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的，改為通過搖號確定最終競買人。

??在此之前，當(dāng)舉牌競價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為一次書面報(bào)價(jià)，由最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的房企競得?，F(xiàn)場有一個(gè)計(jì)算均值的環(huán)節(jié)，有一定的技術(shù)成分，也有一定的運(yùn)氣成分。

??采用搖號規(guī)則后，一方面可以簡化流程，另一方面也將上海土拍變?yōu)閱渭兊摹捌催\(yùn)氣”，顯得更為公平。

??從供地質(zhì)量來看，本批次供地的質(zhì)量稍有下滑：一方面體現(xiàn)在第二批次位于外環(huán)以內(nèi)的地塊占比為17%,較第一批減少4個(gè)百分點(diǎn)；另一方面體現(xiàn)在第二批次地塊中，僅有32%地塊在1公里內(nèi)有地鐵資源，較第一批減少26個(gè)百分點(diǎn)。

??從參拍房企數(shù)量分布來看，本輪有4宗地塊僅1家房企參拍，參拍房企在16家及以上的地塊有3宗，分別為嘉定新城G09-2地塊、閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊和寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊。

??從成交情況來看，本次推出的16宗地塊中，有1宗未在本輪出讓，剩余15宗均成功出讓，成交總建面187.3萬平方米，總金額405億元，整體溢價(jià)率7.82%，較上一批次（7.33%）提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??本輪整體熱度維持在相對高位，但土地市場兩極分化趨勢未有改變，本輪成交的地塊也僅分為兩類，一類為多人參拍后以最高限價(jià)成交的地塊，本輪有10宗地以最高溢價(jià)率成交；另一類則為底價(jià)成交。

??雖然本批次地塊整體質(zhì)量有所下降，但是部分地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)與之前周邊成交地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)相比卻有所上浮，部分地塊的聯(lián)動(dòng)價(jià)上調(diào)幅度超過5%。

??房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的上浮，給了房企更多的盈利空間，也在一定程度上會提升房企參拍的積極性。

??本輪土拍的盈利空間較為可觀，15宗地塊的平均房價(jià)地價(jià)差達(dá)到27380元/平方米，平均地價(jià)房價(jià)比為0.48。

??拿地門檻高、地塊質(zhì)量高的上海，在報(bào)名階段就形成了以央國企為主、少量本土民企以及城投為輔的投資格局，上半年銷售TOP20的央國企幾乎齊聚本次土拍，其中招商更是報(bào)名參拍了多達(dá)11宗地塊。

??在“廣撒網(wǎng)”策略和雄厚的資金實(shí)力加持下，本輪最終有11宗地塊由國央企競得，占比超過70%。

??綜合來看，上海仍是央國企爭搶的重中之重，民企依然很難在土拍中分一杯羹。

??結(jié)合兩輪整體來看，拿地幅數(shù)最多（3幅）的房企為中國鐵建、保利發(fā)展和招商蛇口，均為資金實(shí)力雄厚的國央企。