熱點城市土拍降溫

土地克而瑞研究中心 2023-07-19 09:27:26 來源:丁祖昱評樓市

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??熱點城市的土地市場在保持了數(shù)月的火熱態(tài)勢后,也開始降溫了。

??上半年涉宅用地成交金額以約957.1億元位居第一的杭州,昨天迎來今年的第七次土地集中出讓,掛牌7宗宅地,成功出讓6宗,并首現(xiàn)流拍地塊,延續(xù)了杭州上輪土拍的下降趨勢。

??無獨有偶,前一天,南京第四批次8宗地塊成功出讓,僅兩宗搖號,其余6宗均底價成交,降溫明顯。

??7月18日,杭州年內(nèi)第七次土地集中出讓,總成交金額73.7億元,3宗搖號,3宗底價或低溢價成交,1宗流拍,整體成交溢價率為7.2%,搖號比例和溢價率均處于較低位。

??今年集中供地制度變更后,杭州今年的土地出讓采取了“小步快跑”的策略,增加了土地出讓的頻次,但每次的供應體量大幅下降。

??這次的集中供地規(guī)模在今年七批次供地中處于較低位,僅略高于第五批次,7宗含宅用地總規(guī)劃建面53.4萬平方米,總起拍價104.6億元。

??8宗地塊分布于上城區(qū)丁橋單元(2宗)、濱江區(qū)浦樂(1宗)、臨平區(qū)喬司(1宗)、余杭區(qū)良渚新城(1宗)和下沙金沙湖板塊(2宗),地塊分布較廣,但只有少量位于區(qū)域核心,供地質(zhì)量和前幾批次相比有所下滑。

??這次土地出讓還是采用“雙限+搖號”方式,整體限價基本保持穩(wěn)定,只有浦樂地塊和丁橋JG0404-08地塊價格略微上漲。

??其中,浦樂地塊新房銷售限價(精裝)39000元/平米,比周邊的濱耀學府微漲了1000元/平米。

??丁橋JG0404-08地塊的容積率是1.1,大概率會打造疊排產(chǎn)品,新房銷售限價(精裝)達47600元/平米。此前該板塊的限價最高是34370元/平米,容積率基本都在1.8以上,容積率差異比較大,價格的對比就意義不大了。

??杭州昨天的土地競拍冷熱分化顯著。成交的6宗地中,有3宗觸及封頂價進入搖號環(huán)節(jié),占比50%,在今年杭州的集中土拍中處于較低位;整體溢價率7.2%,同樣處于較低位。

??浦樂和良渚地塊都不出意外進入搖號環(huán)節(jié),這兩宗地都位于置業(yè)熱度較高的板塊,且盈利空間相對較大,正式開拍前已經(jīng)競至封頂價,最終進入搖號環(huán)節(jié)并分別被東莞景天房地產(chǎn)和浙江子坤拿下。

??位于臨平南融板快的喬司新城中心區(qū)C1-5地塊,要求最小戶型180平米,項目限高24米且住宅不低于18米,也就是說,地塊極有可能打造以疊墅、洋房為主的改善產(chǎn)品。

??同時,該地塊所處的南融板塊具有融入杭州主城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢,競爭比較激烈,溢價封頂后也進入線下?lián)u號環(huán)節(jié),最終被保億地產(chǎn)收入囊中。

??丁橋2宗、下沙1宗地塊均低溢價或底價成交,這三幅地塊的區(qū)位條件并不差,但是受到市場對其低盈利預期或低去化預期的影響,房企的參與熱情并不高。

??昨天還出現(xiàn)了今年杭州集中土拍以來的首宗流拍地塊——下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊。該地塊的區(qū)位十分優(yōu)越,毗鄰地鐵1號線高沙路站,可與金沙湖公園、大學城、火車東站以及武林、西湖中心實現(xiàn)無縫銜接,交通便捷,商業(yè)配套豐富。

??但地塊是商住性質(zhì),且商業(yè)占比接近20%,起拍價又高達35.8億元,對當下資金有限的房企來說壓力較大,加上周邊的新盤供應一直處于高位,可能會對項目去化造成一定壓力,最終慘遭流拍。

??本輪成功出讓的地塊盈利空間較前幾輪略有下滑,但盈利預期仍然良好。除配建公共租賃住房的丁橋地塊外,其余5宗地塊的平均地房比是0.59,房價地價差為15148元/平方米。

??以正式競拍前就達到封頂價的浦樂地塊為例,該地塊的成交樓面價24354元/平米,銷售限價(含精裝)39000元/平米,地價房價比達0.62,樓面價和房價之間仍有近1.5萬元/平米的空間,盈利空間較佳,所以房企的競拍熱情也比較高。

??除地價較低的良渚地塊外,其余地塊的地價和房價差均在1.4萬元/平米以上,底價成交的丁橋單元JG0404-08地塊房價地價差更是接近2萬元/平米。

??本次成功出讓的6宗涉宅地中,有4宗被民企收入囊中。其中,3宗搖號地塊均被民企拿下,分別是東莞景天房地產(chǎn)、浙江子坤和保億地產(chǎn),總成交金額47.09億元,占七批次土拍總成交金額的64%,民營房企對杭州一直保持著投資相對積極的態(tài)度。

??另外兩宗分別被萬科和杭地發(fā)展競得。其中,萬科在經(jīng)過5輪競拍后,以17.16億元競得下沙金沙湖地塊,樓面價23860元/平米,溢價率2.4%。本輪土拍唯一底價成交的丁橋JG0404-08地塊則被杭地發(fā)展托底拿下。

??在杭州七批次拍地的前一天,也就是7月17日,南京第四批次8宗地成功出讓,僅2宗地塊搖號,其余6宗均底價成交,熱度雖然比第三輪有所回升,但還是比不上今年前兩輪,降溫十分明顯。

??8宗地塊成交總金額94.48億元,溢價率5.2%。其中,雨花臺區(qū)G28和江寧區(qū)G39地塊觸頂搖號,分別被越秀地產(chǎn)以9億元和聯(lián)發(fā)集團以27.2億元拿下,其余6幅地塊都是底價成交。

??公開信息顯示,G28、G39兩宗地的報名企業(yè)都超過20家,中鐵建、首開、中建信和、聯(lián)發(fā)地產(chǎn)等房企今年首次報名競買,都集中押寶這兩幅觸頂搖號的地塊。

??最終,G28地塊被越秀地產(chǎn)搖中,溢價率14.65%,成交樓面價28378元/平米,為本輪南京土拍的最高成交樓面價。G39地塊被聯(lián)發(fā)集團南京公司以14.77%的溢價競得,樓面價達21587元/平米。

??本輪南京土拍有所斬獲的房企還有南京地鐵小鎮(zhèn)開發(fā)建設有限公司、雄州產(chǎn)投、六合新城建設、六合經(jīng)開、六合市政等,可見,國央企仍然是南京土拍的主力軍。

??截至目前,南京今年已成功出讓29宗涉宅地,總計攬金421.27億元。

??從杭州和南京等熱點城市的集中土拍表現(xiàn)看,熱度均有所下降,溢價率較之前也都有所下滑。

??繼南京第三輪集中土拍4宗地流拍3宗后,杭州第七輪集中土拍也出現(xiàn)了流拍地塊。究其原因,一方面是受到近期市場復蘇乏力,新房、二手房成交持續(xù)回落的影響;另一方面,受到供地質(zhì)量下降的影響,在資金有限的情況下,房企的參與熱情也有所下降。

??另一個值得注意的跡象是,杭州本輪土拍除1宗流拍地塊外,還出現(xiàn)了本地國資托底的情況。

??結(jié)合日前上海集中土拍出現(xiàn)流拍、南京本輪集中土拍也有托底等情況,我們認為,如果樓市沒有明顯回暖,土拍的熱度也不可持續(xù)。

??在大量優(yōu)質(zhì)地塊已在上半年密集出讓后,受當前銷售端持續(xù)回落的影響,下半年熱點城市將出現(xiàn)更多的底價成交和流拍地塊,土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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