??9月11日，廣州兩宗住宅用地進入搖號環(huán)節(jié)，最終以約138.7億元成交。

??這是“認房不認貸”等新政落地后廣州的首場土地拍賣，開發(fā)商頗為踴躍。海珠區(qū)上涌果樹公園北側地塊的封頂總價高達127.9億元，仍吸引了14家房企參與搖號。

??“一個月前，這塊地剛掛牌時，不少開發(fā)商都反映總價太高，不確定會不會參與。”一位業(yè)內人士對中國房地產報記者表示，沒想到最后有這么多房企報名。

??克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，這兩塊地本身條件不錯，進入搖號環(huán)節(jié)并不讓人意外?！皢栴}在于最近幾個月廣州市場銷售轉冷，開發(fā)商信心是不足的，如果不是新政，也不排除沒有那么多家房企會參與搖號。所以，客觀來看新政還是幫忙推了一把，讓大家至少有了盼頭?！?/p>

??海珠區(qū)拍出了總價地王

??9月8日，番禺區(qū)大石街新光快速路西側地塊、海珠區(qū)上涌果樹公園北側地塊進行網上競價。前者為小而美地塊，總建筑面積約4.7萬平方米，起拍總價約9.4億元，后者則是廣州市中心難得的大規(guī)模地塊，建筑面積約36.4萬平方米，起拍總價達111.22億元。

??這兩塊地的競買過程都頗為激烈，新光快速路西側地塊吸引了12組競買人，11分鐘就競價了30輪，將總價推高至約10.8億元的最高限價，溢價率約15%。最終，8組競買人參與了9月11日的搖號，競得者為山西金振德房地產開發(fā)有限公司。

??上涌果樹公園北側地塊位于新滘西路以北、廣州大道南以西、逸景路以南，交通便利、配套成熟，出讓門檻也不低，為今年海珠區(qū)起拍總價最高的地塊，還需要配建25347平方米的政府性統籌用房，回遷商業(yè)商務物業(yè)、地下車位及城市道路、綠地、河涌等。

??據了解，參與該地塊線上競價的有16組競買人，85輪的競逐后觸及了約127.9億元的封頂價，扣除政府性統籌用房及回遷安置用房后的樓面地價為5.2萬元/平方米。這是海珠區(qū)史上總價最高的地塊，在全廣州，也排進了總價TOP5。

??最后參與現場搖號的仍有14組競買人，包括中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、中鐵建、中建四局、珠江實業(yè)、廣州地鐵等，中簽的幸運兒是中國海外發(fā)展。

??上涌果樹公園北側地塊周邊的在售項目包括保利四季和頌、保利湖光悅色、廣州地鐵地產·瓏璟臺等，均面向改善型客戶，售價9萬元/平方米至11萬元/平方米。

??肖文曉表示，廣州兩宗住宅用地出讓雙雙搖號，再次強化了集中供地以來的市場特征。一是參拍主體以“國家隊”為主，其中既有以廣州為大本營的越秀地產、保利發(fā)展、珠江實業(yè)、廣州地鐵等，也有招商蛇口、華僑城、中建系這樣的外地國企央企。二是就像此前的搖號地塊一樣，房企在不確定性的市場下投資策略高度趨同，爭相追逐利潤和流速都相對有保障的優(yōu)質地塊，寧愿搖號拼運氣，也不輕易撿便宜托底。

??政策利好不斷落地

??在這兩宗土地競價拍賣的前一周，廣州成為了首個“認房不認貸”的一線城市。在那之前，廣州的新房成交量已經連續(xù)4個月下滑，8月份的新房成交面積僅50.4萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，處于歷史低位水平。

??新政落地后，市場氣氛有所好轉?？硕饛V佛區(qū)域對廣州全市60個重點樓盤的監(jiān)控顯示，盡管政策利好是在周中發(fā)布且受到了臺風天氣的影響，但首個周末的來訪客戶數量仍然環(huán)比增長了18%，是7月以來的最高值，而認購套數則環(huán)比大幅增長了39%，同樣達到了近兩個月的高值。整體而言，新政后的第一波市場反應呈現“熱點更熱”的特點，從區(qū)域來看，中心四區(qū)以及近郊的番禺、黃埔熱度要更高一些，從樓盤屬性來看，改善盤表現要優(yōu)于剛需盤。

??9月9日，廣州傳出二套房首付及利率下調的消息。對于廣州有1套住房，但無貸款記錄或者已結清貸款的，購買二套房執(zhí)行三成首付比例，利率為LPR-10bp（基點），對于廣州有1套住房，但未還清貸款的，二套房執(zhí)行四成首付比例，利率為LPR+30bp。相比調整之前的政策，調整后的二套房貸首付比例有明顯下調，有1套住房但無貸款或者貸款已結清，首付比例下降了二成，有1套住房但未還清貸款的，首付比例下降了三成。貸款利率也相較此前的LPR+60bp有明顯下降。

??中指研究院認為，從此次下調二套房貸首付比例及利率的利好對象來看，主要是針對在廣州擁有1套住房且有一定支付能力的改善人群，無需通過“賣一買一”來置換，同時也有利于加快二套房改善需求的釋放。與此前 “認房不認貸”政策不同的是，此次執(zhí)行政策主要針對二套購房人群，大大降低了二套房的置業(yè)門檻及購房成本。

??對房企而言，一線城市的改善型需求是重要的業(yè)績支撐。中國海外發(fā)展行政總裁張智超在8月份的業(yè)績會上表示，公司聚焦一線、強二線城市，總體來說，改善性需求還是非常強勁的，“我們預判未來這種需求反而會更加強勁，更加成為住房市場的主力?！痹谕恋赝顿Y上，該公司也堅持主流城市、主流地段、主流項目的“三個主流”策略，上半年新增的土地儲備對應貨值641.8億元，80%位于一線和強二線城市。

??此前，中國海外發(fā)展在海珠區(qū)已經開發(fā)了多個改善型項目，包括中海觀澔府、中海觀雲府、中海江泰里等，以上涌果樹公園北側地塊的成交地價來看，未來開發(fā)的也將是面向中高端客戶的改善型產品。

??一家參與了上涌果樹公園北側地塊搖號的房企負責人對中國房地產報記者表示，未搖中心儀地塊有些遺憾，但對廣州市場有信心，“只要在市場上永遠是有機會的?！?/p>