??取消“限購、限售”政策后，合肥土地市場也迎來了一波政策調(diào)整。

??9月26日，網(wǎng)傳合肥將在下一輪土地拍賣中取消地價限制，取消搖號政策，恢復(fù)開發(fā)商舉牌，價高者得。合肥當(dāng)?shù)囟嗝科笙嚓P(guān)人士證實了這一消息，稱具體要等官方公布正式消息。

??從2021年至今，合肥的土地拍賣規(guī)則根據(jù)市場行情的變化，已經(jīng)歷了多次調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來，此次調(diào)整主要目的是給予市場充分的價格信心，進(jìn)而通過高端市場來輻射外圍市場，對于修正房價預(yù)期有一定好處。

??土地拍賣規(guī)則生變

??具體來看，此次土地拍賣規(guī)則調(diào)整核心是取消地價限制，此前在“穩(wěn)地價”原則下，規(guī)定了最高限價。

??克而瑞合肥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周開拓表示，取消地價上限，意味著“地王”或?qū)⒅爻鼋煌鍓K之間的地價差距分化也將繼續(xù)加深。

??根據(jù)合肥當(dāng)前的土地拍賣政策，當(dāng)?shù)貎r達(dá)最高限價即進(jìn)入競品質(zhì)階段，每家房企投報競品質(zhì)住宅建設(shè)方案，再進(jìn)行搖號拿地。現(xiàn)在則是采用開發(fā)商舉牌，誰出價高誰拿地。這意味著未來房企在合肥拿地不再憑借運(yùn)氣，而是要拼實力、拼財力。

??當(dāng)土地限價打開之后，對房企的經(jīng)營能力也提出了新的要求。

??周開拓表示，原先，房企需要按照地價來測算最低限度的房價，只要能賣掉就是合理的，如今，規(guī)則改變之后成了開放式的問題?！霸诘貎r和售價都未知的情況下，考驗的是開發(fā)商對于市場的綜合判斷力?！?/p>

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波則表示，合肥的土地出讓政策調(diào)整，是一個風(fēng)向標(biāo)，未來更多城市的土地出讓將不再設(shè)定行政性限制，也不再附加各種自持地塊要求，土地側(cè)更有利于房企行進(jìn)一步自由競爭，房企無需再通過“馬甲”方式來增加拿地的成功率。

??此次，土地拍賣取消地價限制，疊加9月的合肥新政中的“調(diào)整價格政策，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，取消商品住房樓層差價率限制?！?/p>

??周開拓認(rèn)為，這是為了下一階段的土地拍賣做打算，目的是為了進(jìn)一步推高土地價格，進(jìn)而讓開發(fā)商在項目品質(zhì)上下功夫。“只有品質(zhì)的提升，才能支撐房價?！?/p>

??某品牌房企合肥區(qū)域的投拓負(fù)責(zé)人表示，按照規(guī)則的精神，是期待有一波房價上漲，但落到實操層面，具體取決于土地的質(zhì)素情況。

??市場進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)”階段

??規(guī)則中還對“合作拿地開發(fā)”進(jìn)行了規(guī)定，意味著限制了小房企的進(jìn)入。

??合作開發(fā)能促進(jìn)企業(yè)布局及規(guī)模擴(kuò)張，有利于房企獲取土地、分散風(fēng)險，在開發(fā)中實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。不過，隨著“不允許合作拿地"這一政策落實并執(zhí)行，提高了房企的準(zhǔn)入門檻，小房企拿地尤其是拿合肥優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會將大大減少。

??周開拓表示，這樣做為了讓更多實力雄厚的房企用更高的價格和品質(zhì)來支撐高端市場，待價格提升之后，讓整個市場熱度進(jìn)一步向外圍區(qū)域傳導(dǎo)。

??這樣做的好處有利于房企進(jìn)一步在合肥深耕，同時也對房企的經(jīng)營能力和現(xiàn)金流提出了更高要求，而資金實力一般的房企顯然無法適應(yīng)接下來的規(guī)則，勢必被合肥市場所淘汰。

??前述房企的投拓負(fù)責(zé)人表示，從2年前起，合肥土地市場就成了央企、國企和實力雄厚本土房企的天下。

??“政府希望一些有資質(zhì)的房企支撐起高端市場，進(jìn)一步抬升價格體系。給市場充分的價格信心，進(jìn)而通過高端來輻射外圍市場，對于激活市場信心有了好處?！敝荛_拓表示。

??張波表示，隨著規(guī)則的改變，未來對于房價的限制的可能性會進(jìn)一步下降，未來市場的房價的分化會表現(xiàn)得更為明顯，優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪也將更為激烈。

??周開拓預(yù)計，核心板塊的投資邏輯不會出現(xiàn)變化，短期內(nèi)，合肥土地市場會延續(xù)冷熱不均的情況，也意味著核心板塊的競爭會更加激烈。長期來看，隨著利潤空間的回歸，市場會變得更加均衡，有利于土地市場投資邏輯的修正。