??隨著12月15日第四輪集中供地結(jié)束，2023年上海集中供地迎來(lái)了收官。

??上海四批次集中供地共攬金2200億元，若算上非集中供地出讓地塊以及劃撥和協(xié)議出讓土地，截止12月18日，上海土地成交總金額達(dá)到3316億元。

??2023年上海土拍市場(chǎng)可圈可點(diǎn)，整體可以用一個(gè)關(guān)鍵詞來(lái)概括：平穩(wěn)！無(wú)論是成交溢價(jià)率還是流拍率，各輪次基本上能夠保持平穩(wěn)收官。

??實(shí)際上，2023年上海土地市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)出了冷熱分化的特征，且今年央企、國(guó)企在上海土拍中占據(jù)了絕對(duì)主力地位，拿地金額合計(jì)占全年拍地總金額的55%。

??上海仍然是房企投資重鎮(zhèn)。

??12月，上海共進(jìn)行了兩次集中土拍，兩次土拍共成交12宗含宅用地，總成交金額362億元。

??至此，上海2023年集中供地收官，四批次集中供地共成交72宗涉宅用地，共攬金2200億元，成交金額較2022年全年下降22.5%。

??實(shí)際上，若加上協(xié)議、劃撥等其他交易方式，截至12月18日，2023年上海全年土地成交總金額達(dá)到3316億元，較去年全年減少13.8%。

??上海土地成交總金額較去年雖有下降，但仍排在全國(guó)首位。

??從歷年上海招拍掛市場(chǎng)土地成交總金額來(lái)看，2022年土地出讓金創(chuàng)歷史新高，全年涉宅用地成交總金額達(dá)到2840億元。從土地成交幅數(shù)來(lái)看，2021年出讓土地幅數(shù)達(dá)到歷史新高，全年共成交209宗涉宅用地。

??無(wú)論是土地成交總金額還是成交幅數(shù)，2023年上海土拍市場(chǎng)均不及前兩年。

??從今年各批次集中供地情況來(lái)看，第四批次因供應(yīng)幅數(shù)較少的原因，土地成交金額在各批次中最低，前三輪土地成交金額均超過(guò)500億元，其中2023年第三批次土地成交金額年內(nèi)最高，為676億元。

??冷熱分化，仍然貫穿了整個(gè)2023年上海地市。

??上海第四批集中供地的12宗地塊分兩次出讓，分別出讓8宗、4宗地塊，成交金額分別為148.1億元和213.9元，平均溢價(jià)率分別為6.03%和3.28%?？v向?qū)Ρ葋?lái)看，溢價(jià)率比第三批次的第二輪土拍要高，但仍不及之前的熱度。

??第四批的12宗地塊中，有4宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，另外2宗溢價(jià)成交，6宗底價(jià)成交。市場(chǎng)延續(xù)冷熱分化。

??對(duì)比2023年以來(lái)歷次成交的觸頂比例和底價(jià)比例來(lái)看，明顯可以看出，觸頂搖號(hào)的比例正在逐次下降，而底價(jià)成交地塊比例則明顯提升。

??具體來(lái)看，第一批次集中供地中觸頂成交的比例高達(dá)79%，而第四批次的兩次集中出讓中，觸頂?shù)貕K比例分別為38%和25%。

??除去地塊自身?xiàng)l件的影響以外，市場(chǎng)復(fù)蘇力度不及預(yù)期，以及有補(bǔ)倉(cāng)需求的房企在年初就率先積極拿地，后續(xù)拿地需求減弱均有影響。

??與之相對(duì)應(yīng)的是，底價(jià)成交的比例從年初的21%已經(jīng)攀升至第四批第二輪的50%。

??市場(chǎng)冷熱分化的現(xiàn)象持續(xù)存在。

??央國(guó)企占據(jù)主力地位的特征延續(xù)至第四輪集中供地。

??第四批集中供地的12宗地塊中有8宗被國(guó)央企競(jìng)得（含聯(lián)合拿地），另外4宗則由城投公司競(jìng)得，而民企僅有華麗家族通過(guò)與保利置業(yè)聯(lián)合體的方式競(jìng)得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊，也是本次唯一有所斬獲的民企。

??截止12月15日，上?；疽淹瓿?023年的土地出讓，按照不同類型企業(yè)來(lái)看：央企、國(guó)企在上海土拍中占據(jù)了絕對(duì)主力地位，拿地金額合計(jì)占全年拍地總金額的55%，且央企、地方國(guó)企的拿地均價(jià)也遠(yuǎn)高于其他類型房企，投資力度強(qiáng)且地塊選擇較優(yōu)。

??此外城投、民企投資占比較低，且城投公司平均拿地樓板價(jià)僅有12016元/平方米，是各類型房企中拿地均價(jià)最低的房企。

??從拿地金額TOP15房企來(lái)看，也可以看出央國(guó)企的拿地主力地位以及雄厚的資金實(shí)力。

??今年上海拿地金額TOP15房企有央國(guó)企“霸榜”。其中華潤(rùn)2023年共計(jì)拿下5宗地，總建面89.8萬(wàn)平方米，總金額244.4億元，成上海土拍的大贏家。

??排在拿地金額第二位的中海和龍華建設(shè)在第三輪集中供地中以240億元底價(jià)競(jìng)得本輪總價(jià)最貴的徐匯龍華地塊，也成功刷新上?？們r(jià)地王TOP3。

??此外招商、華發(fā)、建發(fā)、象嶼、保利發(fā)展等同樣積極布局上海，均有3宗以上地塊入賬，拿地金額均超百億。

??整體來(lái)看，行業(yè)之間的分化持續(xù)加劇，未來(lái)行業(yè)集中度還將進(jìn)一步走高。

??雖然第四批次集中供地?zé)岫扔兴陆?，但與其他城市土地市場(chǎng)相比，上海的地市表現(xiàn)仍然相對(duì)穩(wěn)定。

??國(guó)央企拿地成為上海土拍的一大關(guān)鍵詞，結(jié)合上海土拍高門檻、高總價(jià)的特點(diǎn)來(lái)看，國(guó)央企拿地的占比還將繼續(xù)增加，市場(chǎng)的集中度也將持續(xù)走高。

??房企在資金有限的壓力之下，押寶核心城市優(yōu)質(zhì)地塊將成為常態(tài)，未來(lái)土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場(chǎng)趨同。