??每一次國(guó)家大政變化接續(xù)的時(shí)刻，房地產(chǎn)總是牽動(dòng)人心。在“十四五”即將開啟之際，關(guān)系億萬(wàn)群眾切身利益的住房問(wèn)題，再次成為焦點(diǎn)。

??11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱“建議”）。建議重申“房住不炒”定位，同時(shí)提出“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、能源資源等產(chǎn)業(yè)門類關(guān)系協(xié)調(diào)”?！巴苿?dòng)汽車等消費(fèi)品由購(gòu)買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”。

??“這是在促進(jìn)房住不炒、控制住投機(jī)炒作、房地產(chǎn)違規(guī)加杠桿之后，對(duì)房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)兩者關(guān)系的一個(gè)正本清源的重新表述。房地產(chǎn)發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不違背，與‘房住不炒’也并不矛盾?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??李宇嘉認(rèn)為，國(guó)內(nèi)大循環(huán)中，消費(fèi)是主要推動(dòng)力量，這其中就包括住房消費(fèi)。房地產(chǎn)存量時(shí)代下，住房消費(fèi)潛力很大，房屋裝修、老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)、配套設(shè)施完善、智慧化城市改造等都會(huì)推動(dòng)房屋整個(gè)的升級(jí)換代。農(nóng)村人口就近城鎮(zhèn)化的過(guò)程，也會(huì)促進(jìn)住房需求釋放，成為擴(kuò)大內(nèi)需的重要支撐點(diǎn)。

??不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“蓋有人住的房子”“蓋人們支付得起的房子”將是房地產(chǎn)未來(lái)的主流開發(fā)方向。

??內(nèi)循環(huán)離不開住房消費(fèi)支持

??“十四五”時(shí)期是我國(guó)全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)之后，乘勢(shì)而上開啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的第一個(gè)五年。規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)意義重大。

??建議明確指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??這是中央首次將“房住不炒”寫入五年規(guī)劃。這意味著，下一個(gè)五年，“房住不炒”仍是樓市調(diào)控的主基調(diào)，也是地方因城施策不可動(dòng)搖的根本。

??事實(shí)上，近幾年來(lái)，中國(guó)很多城市房?jī)r(jià)一直處于猛漲居高不下的狀況，背后都縈繞著投機(jī)炒作的影子。高房?jī)r(jià)擠壓了實(shí)體制造業(yè)，吸納了太多資金，更滋生了投機(jī)炒作不勞而獲的思維。因此，自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”方向后，各類房地產(chǎn)政策制定都嚴(yán)格遵循這個(gè)思路。

??就在“十四五”規(guī)劃建議發(fā)布的同一天，浙江臺(tái)州就升級(jí)了樓市調(diào)控，其中明確提到實(shí)行住房限售政策，要求11月4日起在臺(tái)州市區(qū)新購(gòu)買住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。再次彰顯了中央層面“房住不炒”的底線，不可逾越。

??但這也并不意味著政策就會(huì)一味打壓房地產(chǎn)、打壓金融。相反，內(nèi)循環(huán)離不開住房消費(fèi)的支持。

??此次建議特別強(qiáng)調(diào)“消費(fèi)”的重要性，提出了“全面促進(jìn)消費(fèi)”。增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用，順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)，提升傳統(tǒng)消費(fèi)，培育新型消費(fèi)，適當(dāng)增加公共消費(fèi)。推動(dòng)汽車等消費(fèi)品由購(gòu)買管理向使用管理轉(zhuǎn)變，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。海南省10月份出臺(tái)新的汽車消費(fèi)政策提出，只要持房產(chǎn)證就可以參加汽車搖號(hào)，這突破了之前必須擁有戶口的規(guī)定。住房和汽車消費(fèi)自從1998年房改以來(lái)，就是兩個(gè)相輔相成的新消費(fèi)熱點(diǎn)。

??這不難理解。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的"三駕馬車"中，出口受阻，投資謹(jǐn)慎，消費(fèi)自然就成為重中之重。而其中，住房消費(fèi)與汽車消費(fèi)同時(shí)被單獨(dú)點(diǎn)名，更說(shuō)明了這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)，還需培育和發(fā)展。

??“車輛進(jìn)入存量時(shí)代，住房也進(jìn)入存量時(shí)代，都在向使用管理轉(zhuǎn)變。從國(guó)外看，美國(guó)、日本等國(guó)家房地產(chǎn)增加值占GDP增量能達(dá)到12%以上，我國(guó)的深圳、上海等城市房地產(chǎn)增加值也占到GDP增量的10%以上，這說(shuō)明存量時(shí)代住房消費(fèi)潛力很大。老舊小區(qū)改造、二手房流轉(zhuǎn)、租賃市場(chǎng)建設(shè)、閑置低效用房改造等，都可以重新定義實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系?！崩钣罴握J(rèn)為。

??在貝殼研究院高級(jí)分析師許小樂(lè)看來(lái)，“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”，重點(diǎn)在于“健康發(fā)展”。健康發(fā)展是居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長(zhǎng)的住房改善需求得到滿足，房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。

??“住房消費(fèi)要真正釋放，就要杜絕各類炒房的干擾，即要落實(shí)房住不炒的思路。而房住不炒的落實(shí)，本質(zhì)上就是為了給住房消費(fèi)提供更大的空間。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

??發(fā)展長(zhǎng)租房需要金融支持

??從構(gòu)建多層次住房體系角度看，住房租賃市場(chǎng)有著巨大的發(fā)展空間。但同樣，只有遏制住投機(jī)炒作，令房地產(chǎn)回歸居住屬性，住房租賃需求才能得以釋放。

??對(duì)于住房租賃，意見明確，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。

??“利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，背后就是要降低租賃住房的成本。因?yàn)槿魏我粋€(gè)大城市，在集體土地上建小產(chǎn)權(quán)房的租金很低，就是因?yàn)榧w土地本身成本就很低，在控制住投機(jī)炒作后，用低成本的集體土地建租賃住房，能降低租賃房的建造成本，從而提高長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)收益?！崩钣罴畏治龇Q。

??“租賃市場(chǎng)最核心的問(wèn)題就是租購(gòu)比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品住宅用地用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1%~2%，而集體用地因?yàn)榈貎r(jià)相對(duì)較低，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上。對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，也可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。”一位做長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)人士表示。

??在近幾年農(nóng)村土地改革過(guò)程中，一個(gè)較大的突破就是集體建設(shè)用地和租賃住房的結(jié)合。尤其是隨著新《土地管理法》的實(shí)施，此類產(chǎn)品的開發(fā)將會(huì)成為一個(gè)重要亮點(diǎn)。

??建議還強(qiáng)調(diào)，“完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。這是政策層面首次將“長(zhǎng)租房”寫入五年規(guī)劃，尤其對(duì)于北京、上海、廣州、深圳等一線城市住房租賃市場(chǎng)，意味著大利好。

??有專家呼吁，從短租到長(zhǎng)租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長(zhǎng)租房也需要享受各類同權(quán)的保障，包括租房可落戶、租房可入學(xué)等，這都是后續(xù)租售同權(quán)方面值得探索的內(nèi)容。

??都市圈邁入大有可為時(shí)代

??意見特別指出，深化戶籍制度改革，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付和城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策，強(qiáng)化基本公共服務(wù)保障，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

??同時(shí)，優(yōu)化行政區(qū)劃設(shè)置，發(fā)揮中心城市和城市群帶動(dòng)作用，建設(shè)現(xiàn)代化都市圈。推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)。推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

??建議對(duì)區(qū)域發(fā)展也作出明確指示：推動(dòng)西部大開發(fā)形成新格局，推動(dòng)?xùn)|北振興取得新突破，促進(jìn)中部地區(qū)加快崛起，鼓勵(lì)東部地區(qū)加快推進(jìn)現(xiàn)代化。支持革命老區(qū)、民族地區(qū)加快發(fā)展，加強(qiáng)邊疆地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)興邊富民、穩(wěn)邊固邊。推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展，打造創(chuàng)新平臺(tái)和新增長(zhǎng)極。推動(dòng)黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展。高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)。

??這在業(yè)內(nèi)看來(lái)，都市圈依然是發(fā)展核心，特別是京津冀、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、黃河流域、成渝地區(qū)這幾個(gè)納入國(guó)家戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū)域。雄安新區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等也會(huì)在未來(lái)承擔(dān)重任。而要“發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用”，預(yù)計(jì)中央也會(huì)繼續(xù)把發(fā)展重心放在一二線城市。

??全國(guó)政協(xié)委員、“十四五”國(guó)家發(fā)展規(guī)劃專家委員會(huì)秘書長(zhǎng)王一鳴說(shuō)，“十四五”乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間，全球經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入相對(duì)低迷的階段，“三低兩高”（低增長(zhǎng)、低通脹、低利率、高債務(wù)、高風(fēng)險(xiǎn)）的日本式衰退在全球范圍內(nèi)會(huì)持續(xù)。未來(lái)，內(nèi)陸地區(qū)的城鎮(zhèn)化率會(huì)進(jìn)一步升高，將為我國(guó)城鎮(zhèn)化率的提高作出主要貢獻(xiàn)。在“雙循環(huán)”的格局下，中國(guó)應(yīng)在“十四五”期間大力度推進(jìn)土地制度改革和戶籍制度改革，增強(qiáng)大都市圈和城市群在“雙循環(huán)”中的樞紐和戰(zhàn)略支點(diǎn)作用。