??2021年，是“十四五”開局之年，房地產(chǎn)市場何去何從牽動每一個地產(chǎn)人的神經(jīng)。

　　3月5日，一年一度的“兩會”開幕，國務院總理李克強作政府工作報告，房地產(chǎn)方面堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并延續(xù)經(jīng)濟工作會議中提出的要解決好大城市住房突出問題，首提盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　與此同時，《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要(草案)》提請審查，實化量化 “十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標和重大任務，針對房地產(chǎn)方面提出，完善住房市場體系和住房保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
　　一個是2021年短期重點工作，一個是中長期的規(guī)劃和遠景目標。結(jié)合宏觀背景、貨幣政策、財政政策大背景，以及房地產(chǎn)內(nèi)容表述的變化，我們試圖探討房地產(chǎn)政策新變化與市場未來的走向。

??01 解決好大城市住房突出問題被擺在重要位置

??對比歷年政府工作報告在房地產(chǎn)方面的表述，我們發(fā)現(xiàn)，2021年政府工作報告中對房地產(chǎn)方面的表述共142個字，相較于2020年明顯有所增加，但相較于2017-2019年整體表述仍然較少，其中2017年時提及內(nèi)容相對較多，約為230字。

??2021年整體導向仍為“房住不炒”，并重點轉(zhuǎn)向解決好大城市住房突出問題，尤其是要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，房子將回歸居住屬性。

??具體而言，房地產(chǎn)方面仍然貫徹“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2018年政府工作報告首次提出“房住不炒”后，連續(xù)兩年再次重申。不同的是，2021年政府工作報告新增了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的表述，現(xiàn)階段地價、房價仍是不能觸碰的紅線。

??市場一直關(guān)注的“房地產(chǎn)稅”在2021年并未提及，實際上，在2018年和2019年政府工作報告連續(xù)兩年在深化財稅金融體制改革中提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”的表述，但自2020年以來已是連續(xù)兩年未提及，我們認為房地產(chǎn)稅暫時不會推出。

??值得注意的是，今年政府工作報告再提“租賃”和“共有產(chǎn)權(quán)”，這是自2018年提出“培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”后再細化，具體表述為“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。”核心仍然在于幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

表：2016-2021年政府工作報告有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容

??02 宏觀政策不急轉(zhuǎn)彎，房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿

??房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，未來走向與宏觀政策關(guān)聯(lián)度較高，討論房地產(chǎn)行業(yè)政策走向，離不開宏觀層面的討論。

??政府工作報告指出，2021年全年發(fā)展主要預期目標是國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6%以上。政策層面，今年要保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，促進經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。在區(qū)間調(diào)控基礎(chǔ)上加強定向調(diào)控、相機調(diào)控、精準調(diào)控。宏觀政策要繼續(xù)為市場主體紓困，保持必要支持力度，不急轉(zhuǎn)彎，根據(jù)形勢變化適時調(diào)整完善，進一步鞏固經(jīng)濟基本盤。

??穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。把服務實體經(jīng)濟放到更加突出的位置，處理好恢復經(jīng)濟與防范風險的關(guān)系。

??聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，主要涉及兩方面重要內(nèi)容。

??首先，保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，意味著宏觀政策操作上要更加精準有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時效度，繼續(xù)為市場主體紓困，保持必要支持力度，進一步鞏固經(jīng)濟基本盤。

??此外，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。保持市場流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定?；诖?，我們認為2021年央行貨幣政策或?qū)⑺删o適度，持續(xù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，銀行業(yè)金融機構(gòu)將把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺，轉(zhuǎn)移到小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領(lǐng)域。

??現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，金融要去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。預計未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長效機制，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內(nèi)，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。

??03 租賃市場將進入發(fā)展快車道

??房地產(chǎn)政策層面，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

??熱點城市繼續(xù)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁。2021年以來，上海、杭州、東莞等熱點城市相繼升級調(diào)控，上海更是接連5次政策加碼，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調(diào)控目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??今年的政府工作報告對租賃市場著墨頗多，比如“切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔”，以解決好大城市住房突出問題。

??事實上，大城市由于供需失衡、投機集中等原因，導致住房問題依舊突出。未來土地供應勢必要向租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)傾斜，或?qū)⒋嬖趩瘟凶赓U住房和共有產(chǎn)權(quán)住房用地計劃的可能。地方財政也將安排專項資金，全力支持租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。

??針對長租房市場亂象，報告提出規(guī)范發(fā)展長租房市場，將促進租賃市場健康發(fā)展。降低租賃住房稅費負擔，租賃企業(yè)、租客均將受益，既能吸引更多市場化企業(yè)參與租賃市場運營，也能緩解新市民、青年人等住房難題。

??在政策紅利的刺激下，預計住房租賃市場將進入新一輪發(fā)展快車道，市場規(guī)模將持續(xù)擴容。在2021“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上曾預測，政策關(guān)注重點在租賃。可以預見，隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入無增長時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將積極尋找第二增長曲線，租賃市場將成為重要領(lǐng)域。

??04 新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利

??政府工作報告中有一個與房地產(chǎn)市場有關(guān)的內(nèi)容，也是“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標和重大任務之一。原文表述為“深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量?！?/p>

??這里面有幾個關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化、城市群和都市圈、城市更新。

??完善新型城鎮(zhèn)化，城市群和都市圈將成新一輪發(fā)展主體。截至2020年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，按照計劃，2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮(zhèn)化率仍有5個百分點的提升空間，意味著未來將有大約7100萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，這一部分人口將有望給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

??發(fā)展壯大城市群和都市圈，以人力、物力、財力等資源要素雙向流動為抓手，促進區(qū)域一體化協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，已經(jīng)獲批的19大城市群，承載了我國75%以上的城鎮(zhèn)人口，貢獻了80%以上的GDP。我們認為長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地，房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑾虺鞘腥汉投际腥校瑥娀袠I(yè)新格局。

??實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。存量時代下，城市更新再次成為房企繞不開的課題。根據(jù)政府工作報告，2021年計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，相較于去年增加1.5萬個，并首次提出要提升縣城公共服務水平，城市更新賽道或?qū)⒀由旌拖鲁粒磥硎袌隹臻g將再被拓展。

??宏觀政策保持連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，在操作上更加精準有效，不急轉(zhuǎn)彎。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，政策層面仍然堅持“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并圍繞“解決好大城市住房突出問題”而展開，現(xiàn)階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦地市、樓市出現(xiàn)過熱的征兆，短期內(nèi)城市地價、房價出現(xiàn)非理性上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。部分熱點城市未來不排除政策加碼的可能性。

??此外，從房地產(chǎn)企業(yè)第二增長曲線而言，租賃和城市更新將迎來新一輪發(fā)展快車道，這也是房企發(fā)展的機會點。未來五年，中國城鎮(zhèn)化率仍有5個百分點的提升空間，新增城市人口將有望給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。

??值得注意的是，城市群建設(shè)仍是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或?qū)⒊蔀樾乱惠啺l(fā)展高地。

表：2019年-2021年兩會政府工作報告主要內(nèi)容