三部委嚴(yán)打經(jīng)營貸,建議熱點(diǎn)城市執(zhí)行從嚴(yán)

政策丁祖昱 2021-03-29 08:11:37 來源:丁祖昱評樓市

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??2021年3月26日,為落實(shí)好黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署,防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。

??近年來,個(gè)人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等經(jīng)營用途貸款在滿足企業(yè)臨時(shí)性周轉(zhuǎn)性資金需求、提升企業(yè)持續(xù)運(yùn)行能力等方面發(fā)揮了積極作用,為做好“六穩(wěn)”工作、落實(shí)“六保”任務(wù)提供了有力支持。

??但一些企業(yè)和個(gè)人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域問題突出,影響房地產(chǎn)調(diào)控政策效果,擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。為落實(shí)好黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署,防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,三部委共同研究起草了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(以下簡稱《通知》)。

??嚴(yán)肅治理違規(guī)經(jīng)營貸的根本目的還是在于遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,使房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性,同時(shí)釋放更多的信貸資源服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。

??從《通知》的具體條款來看,有一定的實(shí)際效用,同時(shí),我認(rèn)為,既然要動真格的,還需要各部門進(jìn)行多方面的配合,針對部分熱點(diǎn)城市,建議可在《通知》基礎(chǔ)上,因城施策,疊加一些更加嚴(yán)格的規(guī)定。

??01

??受疫情期間貨幣寬松影響

??大量資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場

??2020年一季度,受新冠疫情“黑天鵝”影響,各行各業(yè)都受到了不同程度的沖擊,受此影響,國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低谷,據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布,2020年一季度GDP同比下降6.8%。

??2020年2月3日央行創(chuàng)紀(jì)錄地開展1.2萬億元逆回購操作,春節(jié)后,央行向市場投放巨額流動性達(dá)3萬億元,明確釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向積極的信號。

??同時(shí),2020年內(nèi)貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)出現(xiàn)多次調(diào)降,截止2021年3月22日最新報(bào)價(jià),依然維持一年期3.85%,五年期4.65%低位。

??為了扶植實(shí)體經(jīng)濟(jì),2020年6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現(xiàn)利率,流動性方面保持結(jié)構(gòu)性寬松,提升貨幣政策傳導(dǎo)效率。在增量資金的驅(qū)動下,市場情緒顯著提升,隨著內(nèi)需、外需逐步恢復(fù),宏微觀基本面數(shù)據(jù)見底回升。

??然而,資本往往是趨利的,隨著結(jié)構(gòu)性寬松,配置需求增加,市場資金供大于求,大量資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,尤其是房價(jià)漲幅較大,一二手價(jià)差較大城市,出現(xiàn)“經(jīng)營貸”大量違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

??疫情后深圳新房市場率先轉(zhuǎn)暖,進(jìn)而出現(xiàn)過熱征兆。2020年4月20日,深圳市場傳來重磅消息,人民銀行深圳支行貨幣信貸處內(nèi)部發(fā)文,緊急自查深圳市各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的“房抵經(jīng)營貸”,重點(diǎn)徹查“房抵經(jīng)營貸”資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。

??在此之后,廣州、上海、北京等熱點(diǎn)城市陸續(xù)傳出嚴(yán)查“經(jīng)營貸”的消息。

??截至目前,北京發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的“經(jīng)營貸”約3.4億元,廣州涉嫌違規(guī)金額約為1.47億元,而深圳則通報(bào)表示,對轄內(nèi)中資商業(yè)銀行自2020年以來審批的15.4萬筆、1771.73億元“經(jīng)營貸”,進(jìn)行了全面排查,發(fā)現(xiàn)21筆、5180萬元的資金涉嫌違規(guī),將提前收回。

??從結(jié)果來看,北京查處力度最嚴(yán),且效果顯著。而深圳查處5180萬元違規(guī)經(jīng)營貸的通報(bào)則受到了市場的質(zhì)疑。

??究其緣由,還主要是因?yàn)?,?020年整體市場情況來看,深圳樓市的火爆程度在各大一線城市中可謂“一騎絕塵”,最終僅21筆、5180萬元的資金涉嫌違規(guī)的結(jié)論,明顯與實(shí)際情況出入較大。

??02

??遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作

??還需多個(gè)部門共同配合

??正是在這樣的背景下,為了防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,規(guī)范個(gè)人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款,支持實(shí)體經(jīng)濟(jì),2021年3月26日,中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。

??具體來看,《通知》一共提出了七大要求:

??一是加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查。切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”,落實(shí)好各項(xiàng)授信審批要求。

??二是加強(qiáng)信貸需求審核。要對經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核,不得因抵押充足而放松對真實(shí)貸款需求的審查,不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。

??三是加強(qiáng)貸款期限管理。要根據(jù)借款人實(shí)際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理,確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營。

??四是加強(qiáng)貸款抵押物管理。要合理把握貸款抵押成數(shù),重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性。

??五是加強(qiáng)貸中貸后管理。要嚴(yán)格落實(shí)資金受托支付要求,加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測和預(yù)警。要和借款人簽訂資金用途承諾函,明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的要立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

??六是加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理。要落實(shí)主體責(zé)任,完善內(nèi)部制度,強(qiáng)化內(nèi)部問責(zé),加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款監(jiān)測分析和員工異常行為監(jiān)控。

??七是加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理。建立合作機(jī)構(gòu)“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機(jī)構(gòu),一律不得進(jìn)行合作。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù),不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。

??從具體條款來看,“經(jīng)營貸”監(jiān)管全面趨嚴(yán),無論是貸前貸中貸后都在加強(qiáng)監(jiān)管,同時(shí)還涉及銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管理。

??然而事實(shí)上,“經(jīng)營貸”的自查并非那么簡單,許多違規(guī)使用“經(jīng)營貸”進(jìn)行投機(jī)炒作的投資客有多種變通方式,隱蔽性較強(qiáng)。

??市場上甚至還延伸出部分利用“經(jīng)營貸”違規(guī)“炒房”的“一條龍”服務(wù),如提供“無房戶”名額,提供首付“過橋資金”,“打新”成功后通過“經(jīng)營貸”回款等一系列“騷操作”。這在某種程度上又進(jìn)一步推高了部分城市房價(jià)。

??因此,我認(rèn)為,此次既然三部委共同研究起草《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,是要動真格的,那么在具體的落實(shí)過程中還需要各部門進(jìn)行多方面的配合,其中監(jiān)管部門應(yīng)該需要做的部分,銀行應(yīng)該需要做的部分都要明確。針對部分熱點(diǎn)城市,建議還可以在《通知》基礎(chǔ)上,疊加一些更加嚴(yán)格的規(guī)定。

??03

??針對部分熱點(diǎn)城市

??建議進(jìn)一步疊加更嚴(yán)規(guī)定

??從具體實(shí)施情況來看,首先在加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查部分,要重點(diǎn)防止個(gè)人成立空殼企業(yè)來騙貸,對企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年的借款人建議可暫時(shí)不做融資服務(wù),需要待其經(jīng)營一定年限后再做融資服務(wù)。

??在信貸審核過程中,對銀行流水的審查力度還需加強(qiáng),尤其是資金流水與實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身匹配問題。在這過程中,監(jiān)管部門需考慮到銀行的自查積極性,避免出現(xiàn)類似深圳自查結(jié)果明顯與實(shí)際情況出入較大的情況。同時(shí)建議添加責(zé)任追查制度。

??在貸款抵押物管理方面,尤其是一手房“熱點(diǎn)項(xiàng)目”,建議一年之內(nèi)不發(fā)放“經(jīng)營貸”。同時(shí)“經(jīng)營貸”的周期應(yīng)按實(shí)際情況縮短,如兩年左右,降低發(fā)放金額成數(shù),減少資金騰挪空間。

??在投機(jī)炒作較為嚴(yán)重的地區(qū),或者一二手價(jià)差較大的城市,如深圳、上海、北京、成都、杭州、南京等,建議按市場實(shí)際情況,暫停一段時(shí)間的“經(jīng)營貸”發(fā)放,或者嚴(yán)控發(fā)放額度。

??針對部分熱點(diǎn)城市,建議進(jìn)一步疊加更加嚴(yán)格規(guī)定,如在市場明顯過熱的情況下,當(dāng)期所有新購房,無論一手房還是二手房,兩年內(nèi)皆不得申請“經(jīng)營貸”。

??總體來看,聯(lián)系到2021年3月22日,人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會,明確指出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。

??我認(rèn)為,隨著房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊,投機(jī)炒作也將得到一定程度的遏制,房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸理性。受此影響,上海、廣州、杭州等熱點(diǎn)一二線城市的房地產(chǎn)市場將得到有效緩解。

??未來,對住房金融宏觀審慎管理的加強(qiáng),對差別化住房信貸政策的嚴(yán)格落實(shí),還需要各部門進(jìn)行多方面的配合,使其成為常態(tài)化管理。

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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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