??《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》政策解讀

一、政策出臺背景和主要內容

      為進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，針對當前出現(xiàn)的新問題、新情況，市委、市政府認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，積極落實城市主體責任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

      《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）的主要特點是，堅持調控目標不動搖、力度不放松，在嚴格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)市場調控政策的基礎上，突出民生屬性、突出精準調控、突出綜合施策，多舉措滿足群眾居住需求。

       《通知》主要內容有8條：穩(wěn)定增加居住用地供應、實行市區(qū)學區(qū)內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、嚴厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。

二、保持居住用地市場供應穩(wěn)定的主要措施

      一是市自然資源和規(guī)劃局公開發(fā)布2021年度居住用地供應計劃，加大市區(qū)居住用地供應，保障市場穩(wěn)定。

     二是加大居住用地信息公開，按季度公開存量居住用地信息，引導市場預期。

     三是加大存量居住用地開竣工履約監(jiān)管，對未履行合同約定義務的，嚴格追究其違約責任。

三、市區(qū)學區(qū)內成套住房入學年限政策的主要內容

     在執(zhí)行我市現(xiàn)行義務教育招生入學政策基礎上，自2021年新入學起，實行同一套住房，6年內只能享有學區(qū)內小學1個學位，3年內只能享有學區(qū)內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規(guī)規(guī)定情形的除外。

四、二手住房限購政策的主要內容

     為精準打擊部分區(qū)域二手住房和學區(qū)房炒作行為，在嚴格執(zhí)行《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見的通知》（合政辦〔2016〕43號）的基礎上，進一步收緊我市部分區(qū)域二手住房限購政策，即暫停市區(qū)范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區(qū)、政務文化新區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域指定學校的學區(qū)范圍內購買二手住房。其中，學區(qū)范圍以2020年教育主管部門學區(qū)劃分方案為準，后期學區(qū)劃分若有調整，則限購范圍對應調整。

     根據(jù)房地產(chǎn)市場交易監(jiān)測情況，對出現(xiàn)異常交易的區(qū)域適時調整二手住房限購范圍。調整范圍由市房地產(chǎn)市場調控工作聯(lián)席會議辦公室對外公布。

五、法人、非法人組織購買住房政策的主要內容

     針對法人、非法人組織參與購買熱點商品住房項目增多的現(xiàn)象，在借鑒外地調控經(jīng)驗的基礎上，《通知》明確，在市區(qū)范圍內暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準的人才公寓、重點招商引資項目除外）。

六、“法拍房”限購政策的主要內容

     由于當前我市“法拍房”未納入限購范圍，近期少數(shù)外地戶籍購房者通過法拍規(guī)避限購查詢，造成部分“法拍房”成交價格不斷走高，少數(shù)“法拍房”甚至遠高于市場價成交，誤導市場預期。為封堵政策漏洞，《通知》明確，對市區(qū)范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合本市住房限購政策。

七、在途交易處理的主要措施

     在途交易符合以下情形的，按原限購政策執(zhí)行：

     1.2021年4月5日（含當日）前已通過市住房保障和房產(chǎn)管理局存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂存量房買賣合同的；2021年4月5日（含當日）前已簽訂認購協(xié)議并能提供定金或購房款轉賬有效憑證的（不含現(xiàn)金支付）。

     2.人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人住房轉讓的，法律文書裁決日期在2021年4月5日（含當日）前的。

     3.2021年4月5日（含當日）前，已進入司法拍賣競價環(huán)節(jié)的。

八、市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策的主要內容

     為規(guī)范我市新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權益，《通知》明確，加強房源信息公開監(jiān)督，自2021年4月6日起，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，由開發(fā)企業(yè)委托公證機構予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發(fā)企業(yè)應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權證之日起3年內不得上市交易。

     實行搖號選房：第一步，進行選房資格搖號。首先由剛需購房人進行選房資格搖號，再由普通購房人進行選房資格搖號，剛需購房人在本類別選房資格搖號未中的，可參與普通購房人選房資格搖號。第二步，進行選房順序搖號。由獲得選房資格的購房人統(tǒng)一進行選房順序搖號，按順序依次選房。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。具體搖號辦法另行規(guī)定。

     剛需購房人須滿足以下條件：（一）登記購房人符合我市住房限購政策的；（二）登記購房人及其家庭成員在市區(qū)范圍內無自有產(chǎn)權住房，且在意向登記之日前無住房轉讓記錄的；(三)登記購房之日前3年內擁有市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的；（四）登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下的。

九、從嚴調控商品住房價格的主要措施

     一是強化房價地價聯(lián)動機制，嚴格“限房價”。新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價。

     二是從嚴控制樓幢計價面積，未列入容積率計算的地下部分不得作為住房面積對外銷售，不再納入商品住房價格備案范圍。
     三是合理確定樓層差價，同一幢樓的同一套型價差幅度原則上控制在10%以內。

十、住房貸款審慎管理的主要措施

     一是加強經(jīng)營用途貸款合規(guī)管理。認真貫徹落實《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號）要求，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場行為。

     二是嚴格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業(yè)金融機構實行分檔管理，房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比不得超過《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號）規(guī)定的各檔上限。已超上限的金融機構，分別制定調整方案，在過渡期內逐步向管理要求邊際收斂（后期若有具體實施細則出臺的，從其規(guī)定）。

十一、加大租賃住房建設力度的主要措施

     目前，我市是全國住房租賃市場發(fā)展、中央財政支持租賃住房建設、利用集體土地建設租賃住房試點城市，截至2020年底，已建成保障性租賃住房近17萬套。市委、市政府對租賃住房建設高度重視，采取了很多行之有效的措施，著力落實租購并舉制度，增加租賃住房供給，千方百計保障群眾住有所居。2021年，力爭再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，努力解決好新市民和青年人的住房問題。

十二、嚴厲打擊市場違規(guī)行為的主要措施

     一是對市區(qū)范圍內登記人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的住房項目，實行搖號銷售，從源頭上堵塞價外加價行為；

     二是實施舉報查處制，公布舉報電話，拓寬案件線索來源渠道；

     三是強化部門聯(lián)動執(zhí)法，形成工作合力。2021年1月22日，市住房保障和房產(chǎn)管理局等5部門聯(lián)合印發(fā)了《關于嚴厲打擊哄抬房價等違規(guī)行為切實規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序的通告》。市相關部門將繼續(xù)深入貫徹落實《通告》精神，市市場監(jiān)督管理局將加大對號頭費、茶水費、捆綁銷售等價格違法行為的查處力度；市住房保障和房產(chǎn)管理局將加大對房地產(chǎn)中介行業(yè)違規(guī)行為的查處力度；市公安局、市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室將加大對通過網(wǎng)絡、自媒體等煽動房價上漲、渲染市場恐慌情緒、哄抬房價、炒作市場等行為的查處力度。同時，有關部門將繼續(xù)密切關注房地產(chǎn)市場的變化，若發(fā)現(xiàn)不良苗頭，會及時跟進出臺相應政策，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。