??房地產(chǎn)調(diào)控這件事情絕對(duì)馬虎不得。

??4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人。

??住建部要求地方政府負(fù)責(zé)人切實(shí)提高政治站位，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署上來，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??倪虹在約談會(huì)上表示，要完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化二手房交易管理，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性。有關(guān)省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要切實(shí)發(fā)揮監(jiān)督和指導(dǎo)作用，及時(shí)報(bào)告全省房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和工作。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在受訪時(shí)告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，上述5城市被約談，說明這些城市的樓市有過熱傾向。“現(xiàn)在樓市溫度過高，而且有違規(guī)資金入市的現(xiàn)象，苗頭不好，違背‘房住不炒’的基調(diào)。以后樓市過熱的城市隨時(shí)會(huì)被約談?！?/p>

??5個(gè)城市在會(huì)上表示，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，認(rèn)真落實(shí)城市主體責(zé)任，密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變化，對(duì)苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??據(jù)了解，住建部已將東莞、南通市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

??調(diào)控沒有松懈的空間

??在此輪約談5城之前，住建部曾赴地方調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，住建部赴上海、深圳、杭州、無錫、成都、西安等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。

??1月26日，倪虹帶隊(duì)赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況；3月3日，倪虹帶隊(duì)赴浙江省杭州市、江蘇省無錫市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)情況；3月20日，倪虹又帶隊(duì)赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。

??這些城市在督導(dǎo)后，均出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市發(fā)展。例如，深圳于2月8日連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并首次發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

??上海于3月3日發(fā)布新政，明確實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；西安則在3月連續(xù)三次發(fā)文調(diào)控樓市，按照新規(guī)，西安新房、二手房“滿五”才能交易。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年樓市調(diào)控政策頻率明顯要高于往年水平，而且很多城市還在持續(xù)在收緊，這說明當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控更緊更嚴(yán)厲。過去房地產(chǎn)政策更多是“打補(bǔ)丁”，現(xiàn)在監(jiān)管部門則更多的是希望達(dá)到“滴水不漏”的效果，“各地調(diào)控沒有松懈的空間，繼續(xù)從嚴(yán)”。

??約談背后的樓市波動(dòng)

??4月8日5個(gè)城市被約談的背后，是各城市在過去的一段時(shí)間明顯上揚(yáng)的房?jī)r(jià)。

??億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份，東莞均價(jià)28479元/平方米，同比上漲26%；廣州均價(jià)42849元/平方米，同比上漲20.58%；寧波均價(jià)26556元/平方米，同比上漲11.52%；南通均價(jià)19839元/平方米，同比上漲10.3%；合肥均價(jià)18151元/平方米，同比上漲9.33%。各城市房?jī)r(jià)漲幅處于明顯高位。

??另據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，2月份，二手房方面，廣州環(huán)比漲幅1.0%，位列全國(guó)第三，同比漲幅為9.8%，位列全國(guó)第四；而寧波同比漲幅為10.1%，位列全國(guó)第二，僅次于深圳。

??2020年以來，上述城市的樓市就已十分火熱。

??合肥房?jī)r(jià)在2020年經(jīng)歷了明顯上漲。貝殼找房成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年10月至今年3月，合肥二手房掛牌均價(jià)持續(xù)走高，從約1.69萬元/平方米升至2.02萬元/平方米，半年漲幅達(dá)19%。

??掛牌價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，二手房成交量也在走高。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，合肥今年一季度二手房成交量環(huán)比上漲約60%，遠(yuǎn)高于成都30%、武漢30%、西安10%等其他核心二線城市漲幅。

??盡管東莞的房?jī)r(jià)漲幅沒有合肥高，但接連的“日光盤”也突顯了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的火熱?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，東莞多盤搶房激烈，全年約有65盤“日光”。全年數(shù)據(jù)顯示，東莞商品住宅供需價(jià)格均上漲，創(chuàng)近三年新高；成交量達(dá)746.9萬平方米，成交均價(jià)呈直線上揚(yáng)趨勢(shì)，達(dá)2.45萬元/平方米，同比上漲15%；其中，主城區(qū)多鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)上漲幅度超30%。

??3月下旬，廣州一個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)較幾個(gè)月前上漲了約20%，但依然出現(xiàn)了170套房源“秒光”的情況。

??部分城市調(diào)控預(yù)計(jì)繼續(xù)加碼

??就在被約談前，4月6日，合肥正式開始實(shí)施調(diào)控政策。從穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實(shí)行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購(gòu)措施、實(shí)行市區(qū)熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”政策、從嚴(yán)調(diào)控商品住房?jī)r(jià)格、加強(qiáng)住房貸款審慎管理等8個(gè)方面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

??4月2日，廣州也印發(fā)文件，從供地到監(jiān)管到房?jī)r(jià)都給出了相應(yīng)的政策，其中提到要加強(qiáng)對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格的引導(dǎo)，對(duì)定價(jià)過高項(xiàng)目將暫不核發(fā)預(yù)售證。

??今年2月份，東莞發(fā)布了自2020年7月份以來的第四次調(diào)控政策，從社保年限、打擊假離婚炒房、落戶年限等方面進(jìn)行了規(guī)定；寧波從2020年7月以來也三次加碼樓市調(diào)控，不斷細(xì)化政策，圍堵“漏洞”，以遏制短期內(nèi)因市場(chǎng)過熱導(dǎo)致的投機(jī)需求。

??這樣的調(diào)控的確起到立竿見影的效果?？硕饠?shù)據(jù)顯示，東莞在2020年的“7·25”新政后，二手房成交量萎縮，7月后二手市場(chǎng)月均成交量下滑近10%。

??不過，此后東莞市新房市場(chǎng)再度變得火熱，市場(chǎng)預(yù)期傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，部分業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)氐亩址烤鶅r(jià)在年底時(shí)又呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。

??4月8日，倪虹在約談會(huì)上要求，加強(qiáng)實(shí)施效果評(píng)估，及時(shí)完善相關(guān)政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、實(shí)效性。城市政府要增強(qiáng)工作的積極性、主動(dòng)性，緊盯新情況新問題，及時(shí)采取針對(duì)性措施，精準(zhǔn)調(diào)控，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)好預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

??首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，不只是限購(gòu)限貸限價(jià)限售等，而要從城市規(guī)劃、土地供應(yīng)規(guī)劃、住房供應(yīng)規(guī)劃、人地房對(duì)應(yīng)、優(yōu)質(zhì)教育資源均衡配置等角度去進(jìn)行綜合調(diào)控。

??“只要堅(jiān)持‘房住不炒’的定位不變，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期不變，通過各種手段促進(jìn)供求平衡，則調(diào)控的最終目的會(huì)實(shí)現(xiàn)?！壁w秀池補(bǔ)充道。

??嚴(yán)躍進(jìn)在受訪時(shí)表示，如果對(duì)比歷史上的調(diào)控，當(dāng)前各個(gè)城市調(diào)控是比較積極的。但是為什么會(huì)持續(xù)加碼，很大程度上和外部環(huán)境、市場(chǎng)周期等有關(guān)。

??“外部環(huán)境看，各類資金都將房地產(chǎn)作為資金避風(fēng)港；從周期看，以合肥為例，目前，合肥已經(jīng)降溫過一輪，本身正處于反彈的階段。當(dāng)然各地在調(diào)控方面重視程度確實(shí)不夠，所以從市場(chǎng)的新問題看，調(diào)控力度是不大的，需要加碼?！眹?yán)躍進(jìn)表示。