??5月11日，阜陽市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于暫?！白》可虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款”業(yè)務(wù)的通知》（下簡稱“通知”）。

??通知稱，截至2021年4月底，阜陽市住房公積金個貸率已達到118%，資金超負荷運轉(zhuǎn)，特別是新冠疫情及時得到控制以后，職工的購房需求不斷釋放，公積金供給側(cè)壓力不斷增大，資金流動性不足矛盾凸顯，啟動住房公積金資金流動性風(fēng)險預(yù)警機制勢在必行。

??《安徽省住房公積金資金流動性風(fēng)險預(yù)警機制實施辦法》規(guī)定：根據(jù)資金運行情況，按照預(yù)警級別由低到高，分為一級預(yù)警、二級預(yù)警和三級預(yù)警三個等級：

??（一）一級預(yù)警：住房公積金個人住房貸款率在85%至90%。

??（二）二級預(yù)警：住房公積金個人住房貸款率在90%至95%。

??（三）三級預(yù)警：住房公積金個人住房貸款率在95%以上。

??該實施辦法明確指出:達到二級預(yù)警時，暫停商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，以緩解貸款資金壓力。達到三級預(yù)警時，可以在執(zhí)行二級預(yù)警狀態(tài)下的住房公積金相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，通過實行住房公積金貸款輪候發(fā)放政策，控制住房公積金資金流出速度。

??目前，安徽省絕大部分城市已暫?！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。阜陽市住房公積金資金流動性已突破三級風(fēng)險預(yù)警線，為防范住房公積金資金風(fēng)險，保證住房公積金制度平穩(wěn)運行，經(jīng)阜陽市住房公積金管委會成員單位同意，決定在阜陽全市范圍內(nèi)暫停商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，實行住房公積金貸款輪候發(fā)放政策。同時，商業(yè)住房貸款職工每年提取一次住房公積金償還商貸的政策不變。

??對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，類似暫?！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的做法，說明公積金貸款資金池吃緊，適當(dāng)管控利好公積金流動性的安全。反過來看，這也要求購房者合理安排貸款方式，對于公積金貸款來說，短期會有一定的壓力。

??“類似收緊的政策在今年很多城市都有，也說明購房市場火爆的情況下，部分風(fēng)險開始在金融市場如公積金貸款市場上得到體現(xiàn)，需要積極把控?！?/p>

??“以價換量”的阜陽樓市

??阜陽，安徽省的一個地級市。

??2020年，阜陽市在全省16個轄區(qū)中，GDP排名第4，房價第6，雖都不是最突出的，但極具代表性。

??根據(jù)通知，近幾年來，阜陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，資金需求不斷增大，阜陽市住房公積金個貸率迅速增長。

??這不是阜陽第一次對公積金進行調(diào)整。

??2020年8月，阜陽市住房公積金管理中心就發(fā)布了《關(guān)于落實住建部等國家部委有關(guān)住房公積金貸款政策的通知》。主要調(diào)整措施有兩項：一是停止向購買第三套及以上住房的購房者發(fā)放住房公積金貸款，二是第二次申請公積金貸款購房的，首付比例不低于50%，并且貸款利率不低于同期首套公積金貸款利率的1.1倍。

??在業(yè)內(nèi)看來，2019年，阜陽取消房地產(chǎn)限價政策，為樓市松綁，是阜陽樓市進入向上發(fā)展期的重要原因。

??在購房者口中，房價和成交量一直居高不下。但是對于真實的阜陽房地產(chǎn)市場來說，區(qū)域之間的差異不小。

??2021年4月份，阜陽市區(qū)共計備案商品房4668套，相較于3月份的3196套，增加了1472套；整體備案面積約54.2萬平方米；整體均價8653元/平方米，環(huán)比3月下降了約1.8%。

??其中，從4月份各區(qū)域備案住宅套數(shù)來看，城南新區(qū)備案房源最多，達到1624套；阜合新區(qū)則無任何新房入市加推。

??從各區(qū)整體備案均價來看，潁州區(qū)4月整體備案均價最高，達到9683元/平方米，而備案均價最低的經(jīng)開區(qū)為6671元/平方米，兩個區(qū)域相差3000元/平方米左右。

??今年以來，在備案房源最多的城南新區(qū)，亦爆發(fā)了機場規(guī)模不小的“搶客大戰(zhàn)”。

??在阜陽，砸金蛋、送家電等樓盤活動值得說的事，送車位、房價直降才是真的促銷。

??3月，由于城南新區(qū)開發(fā)商競爭激烈，各樓盤也給出了不同的優(yōu)惠，華潤阜陽中心、祥源城南之星、新華學(xué)府莊園等樓盤最高優(yōu)惠7-8個點，港龍美的云筑買洋房送車位。

??特惠房源方面，有的樓盤特惠房源一口價優(yōu)惠約16萬元、每平方米直降近千元。

??到了“5·1小長假”優(yōu)惠的數(shù)字再被刷新。

??城南新區(qū)京師國府推出5套精品特價房，限時最高優(yōu)惠約20萬元/套。各樓盤也相繼打出“總裁特批價”“團購價”等“浮夸”的優(yōu)惠口號。

??種種跡象表明，阜陽樓市有那么點“以價換量”的味道。

??在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，是由于公積金貸款利率低于商貸，轉(zhuǎn)換后可以節(jié)省一大筆利息開支。住房公積金可貸房源的范圍選擇面更廣，同時不受開發(fā)商銀行賬號的限制，可以自由選擇還款銀行。另外，住房公積金貸款購房時首付款比例也相對較低。

??“暫?！剔D(zhuǎn)公’之后，對于當(dāng)?shù)刭彿空邅碚f影響較大，居民購房還貸不能再享受公積金貸款的優(yōu)惠紅利，相當(dāng)于多出一筆利息開支，對于購房者來說是一個利空消息。”陳霄表示。

??多城收緊公積金貸款

??阜陽并不是今年首個暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市。

??不少城市今年都發(fā)布了公積金收緊性政策。

??如貴陽、三門峽，啟動了流動性風(fēng)險預(yù)警、減少二套貸款的額度、提高二套或二次貸款的首付比例。

??鶴壁、江門，放緩貸款速度，實行貸款發(fā)放輪候制度。

??佛山、江山，調(diào)整租房貸款額度的計算公式（涉及租房標準租金和標準面積）、減少公積金的提取額度。

??福州、西安、武漢，暫?！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)、暫緩辦理異地貸款。

??實際上，近期全國重點城市房地產(chǎn)政策以偏緊為主，一個重要表現(xiàn)就是公積金貸款相關(guān)政策在收緊。

??對此，嚴躍進表示，此類收緊動作，幾乎都和公積金流動性不足的問題有關(guān)，同時也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現(xiàn)透支的現(xiàn)象。疫情期間，全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫，這使得公積金貸款處于高位運行狀態(tài)。在流動性把控不到位的情況下，公積金資金池將會告急，進而出現(xiàn)無錢可提可貸的風(fēng)險。

??今年3月，貴陽市發(fā)布的《貴陽市住房公積金流動性風(fēng)險管理暫行辦法》，對個貸率進行三級分類：

??（一）個貸率低于85%為一級響應(yīng)，屬于流動性過剩，應(yīng)實施積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度。

??（二）個貸率在85%（含）—95%為二級響應(yīng)，應(yīng)實施穩(wěn)健的住房公積金使用政策。

??（三）個貸率在95%（含）以上為三級響應(yīng)，應(yīng)實施適度收緊的住房公積金使用政策。

??根據(jù)該分類，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測了全國20個城市截至今年一季度末的個貸率數(shù)據(jù)。在監(jiān)測的20個城市中，有4個城市位于一級響應(yīng)階段，有6個城市位于二級響應(yīng)階段，有10個城市已位于三級響應(yīng)階段。

??10個位于三級響應(yīng)階段的城市包括：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。

??嚴躍進認為，觸碰個貸率紅線的城市，需要重點監(jiān)測和嚴管?！按祟惓鞘袘?yīng)該實施適度收緊的公積金使用政策。”