江北新區(qū)管委會，各區(qū)政府，各相關(guān)單位：

??為進一步落實《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》，經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)將《居住類地段城市更新規(guī)劃土地實施細則》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真組織實施。

??特此通知。

??南京市規(guī)劃和自然資源局

??南京市住房保障和房產(chǎn)局

??南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

??2021年11月18日

居住類地段城市更新規(guī)劃土地實施細則

??為實施《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》（寧規(guī)劃資源〔2020〕339號），進一步細化規(guī)劃土地配套政策和實施機制，保障居住類地段城市更新工作的順利開展，制定本細則。

??一、差別化更新模式

??居住類地段城市更新包含老舊小區(qū)改造、居住類歷史地段改造、危破老舊住宅（棚戶區(qū)）改造，項目應(yīng)避免零散化、碎片化，按片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計，實現(xiàn)綜合效益最大化。

??老舊小區(qū)改造著重針對市政和公共服務(wù)設(shè)施予以改造和完善，以維修整治模式為主。

??居住類歷史地段，包括歷史文化街區(qū)、歷史風(fēng)貌區(qū)和一般歷史地段，通過漸進式微更新模式，以維修整治模式和適度改建加建為主。

??其他以危破老舊住宅（棚戶區(qū)）為主的片區(qū)，在對建筑質(zhì)量和風(fēng)貌的評估基礎(chǔ)上，可綜合運用拆除重建、加建改建、維修整治等不同模式。

??二、規(guī)劃管理要求

??居住類地段城市更新項目原則上應(yīng)以地區(qū)控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，符合相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的要求，規(guī)劃用地性質(zhì)原則上以居住用地為主。涉及控規(guī)調(diào)整的，應(yīng)符合《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》的原則和目標(biāo)。

??（一）調(diào)整程序?？卦斦{(diào)整與項目前期研究同步進行。項目可行性研究可作為控詳調(diào)整的必要性論證，項目實施方案與控詳調(diào)整方案同步編制、同步報審報批。

??（二）用地邊界?？山Y(jié)合產(chǎn)權(quán)界限調(diào)整控規(guī)劃定的規(guī)劃地塊邊界，以及合并或拆分地塊。除文物建筑、歷史建筑保護修繕和危房改造等特殊情況，項目的用地范圍原則上不得侵占規(guī)劃“六線”（道路紅線、軌道橙線、河道藍線、綠地綠線、電力黑線、文物紫線）。

??（三）用地性質(zhì)。更新項目范圍內(nèi)各類規(guī)劃公共設(shè)施和市政設(shè)施規(guī)模不得減少，在有條件的情況下可以復(fù)合利用，不獨立占地。

??項目范圍內(nèi)規(guī)劃為居住用地的，可以結(jié)合安置需求，增加商業(yè)、酒店式公寓、公共服務(wù)設(shè)施等功能的兼容比例。

??對維修整治、改建加建、拆除重建類項目中涉及危房消險、文物建筑及歷史建筑保護的，可按現(xiàn)狀用途實施。

??（四）建筑高度。對文物保護單位保護范圍及建設(shè)控制地帶、一般不可移動文物的本體保護線和重要視線走廊、景觀風(fēng)貌區(qū)范圍外的建筑高度可以結(jié)合實施方案研究確定。

??（五）建筑容量。在測算改造成本和原地安置面積基礎(chǔ)上，按照可實施和綜合效益最優(yōu)的原則，科學(xué)合理設(shè)置規(guī)劃建設(shè)總量。居住容量超出控規(guī)指標(biāo)的，應(yīng)對配套設(shè)施進行校核補充。

??（六）相關(guān)技術(shù)規(guī)范和控制指標(biāo)。涉及危房消險和位于歷史地段、歷史城區(qū)的更新項目，在滿足消防、安全等要求的前提下，地塊的建筑密度、綠地率、建筑退界和間距、機動車出入口、停車配建、管線綜合、綠色建筑、人防配套等可根據(jù)審定方案確定。

??其他更新項目，原則上不得突破相關(guān)技術(shù)規(guī)范和控制指標(biāo)要求，確有實施困難的，需征得相關(guān)利害關(guān)系權(quán)利人同意，經(jīng)批準(zhǔn)后可以適度突破，但必須滿足消防、安全等要求，建筑日照間距系數(shù)不得小于1:1，最小建筑間距低層不得小于6米，多層不得小于12米。項目對周邊現(xiàn)狀不符合日照標(biāo)準(zhǔn)的建筑不得進一步惡化其日照條件，在征得相關(guān)權(quán)利人同意后，可適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)。

??維修整治類項目依據(jù)老舊小區(qū)改造相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??（七）規(guī)劃方案審批。更新項目內(nèi)相關(guān)權(quán)利人簽約率達100%，或規(guī)劃以院落為實施單元，該院落權(quán)利人與實施主體已簽訂協(xié)議，可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。簽約率未達100%，但達到以下條件的，可進行規(guī)劃方案審批：維修整治類和改建加建類項目，簽約率達80%，且更新片區(qū)業(yè)主大會已作出決定同意更新實施方案的；拆除重建類項目，簽約率達95%，且簽約人土地面積占更新用地面積95%以上的，但不能達成補償安置協(xié)議權(quán)利人的不動產(chǎn)，存在經(jīng)地區(qū)政府認(rèn)定的不符合規(guī)劃、環(huán)保、安全要求或妨害公共利益等情況。

??涉及危房消險的項目，在簽約率達95%、部分權(quán)利人未申請辦理土地證權(quán)屬注銷登記的情況下，在滿足以下條件后，可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可：一是由市政府或區(qū)政府明確改建項目的實施單位，作為辦理相關(guān)手續(xù)的主體，并列入危房治理計劃表，所有委托事項一次性簽訂委托協(xié)議；二是全面進行權(quán)籍調(diào)查，摸清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，形成項目用地范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)關(guān)系一覽表；三是兩輪征詢權(quán)利人意見的書面證明材料；四是權(quán)利人同意的簽約材料（含居民名冊及委托書）；五是由區(qū)政府明確危房搶險優(yōu)先、人房分離、不同意簽約居民臨時居住保障方案及社會維穩(wěn)方案。

??三、土地管理要求

??（一）列入城市更新計劃的項目。供地方式、供地程序、出讓金測算按照《指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

??（二）原地安置建筑面積比例。區(qū)域范圍內(nèi)原地安置建筑面積（原則上應(yīng)返還原權(quán)利人的建筑面積，不包含維修整治部分）占更新區(qū)域設(shè)計方案地上總建筑面積不得低于50%。在滿足上述要求情況下，更新項目多余房源作為安置房優(yōu)先保障區(qū)內(nèi)安置需求。

??（三）涉及歷史保護建筑、近現(xiàn)代保護建筑或文物保護要求的項目。涉及規(guī)劃住宅、商業(yè)等經(jīng)營性用地的，具備公開出讓條件的，可以院落或幢為單位，帶保留建筑更新圖則進行公開土地招拍掛；商業(yè)用地可按程序帶保留建筑更新圖則，設(shè)置一定條件掛牌給實施單位；如在保護規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃中，要求用地性質(zhì)延續(xù)歷史不能改變的，可按歷史用途設(shè)置一定條件掛牌給實施單位。

??（四）出讓年期。城市更新項目以拆除重建方式實施的，可以重新設(shè)定出讓年期；以改建加建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，用途改變部分的出讓年期可重新設(shè)定。出讓金按相關(guān)規(guī)定辦理。

??四、不動產(chǎn)登記辦理

??（一）更新實施前的產(chǎn)權(quán)調(diào)查。不動產(chǎn)登記機構(gòu)配合實施主體對列入政府計劃的居住類地段城市更新范圍的地塊進行權(quán)籍調(diào)查。已登記的不動產(chǎn)（土地、房屋）查清土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人；未登記的房屋由區(qū)政府組織建設(shè)、規(guī)劃資源、房產(chǎn)、城市管理等有關(guān)部門，對城市更新范圍內(nèi)未經(jīng)登記或者改變用途、結(jié)構(gòu)的房屋進行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

??（二）更新過程中的產(chǎn)權(quán)登記。以招拍掛方式供地的更新項目按規(guī)定程序辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，其他情況按以下程序辦理：

??1．原毛地出讓且范圍未變的：實施主體與出讓合同主體一致的，拆除完成后提供出讓合同及補充協(xié)議、相關(guān)稅費繳納憑證、收回國有土地使用權(quán)公告，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記；實施主體與原出讓合同主體不一致的，搬遷完成后提供改變受讓方的批準(zhǔn)文件、出讓合同及補充協(xié)議、相關(guān)稅費繳納憑證、收回國有土地使用權(quán)公告，申請國有建設(shè)用地使用權(quán)登記。

??2．對原登記的宗地范圍內(nèi)拆除重建的：由宗地內(nèi)的原權(quán)利人共同委托代理人，在房屋拆除后，持相關(guān)城市更新的批準(zhǔn)文件，申請變更登記（由國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更為國有建設(shè)用地使用權(quán)登記），土地使用權(quán)可約定為共同共有或按建成后房屋的建筑面積比例按份共有。

??3．原已登記部分與周邊國有存量土地一并改造的：對規(guī)劃用地范圍內(nèi)原已登記的產(chǎn)權(quán)人，如選擇異地置換或貨幣補償?shù)模虍a(chǎn)權(quán)已由實施主體收購的，其原產(chǎn)權(quán)的份額歸實施主體所有，并申請相應(yīng)的不動產(chǎn)登記；已登記的房屋，如選擇原地置換的，原權(quán)利人應(yīng)與實施主體簽訂安置協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)明確原地安置面積；因歷史原因形成的未登記房屋，參照相關(guān)規(guī)定，經(jīng)過認(rèn)定后，由實施主體進行更新，選擇原地置換的，建成后的房屋均視為安置房。

??地塊內(nèi)應(yīng)拆除部分拆除完成后，實施主體憑相關(guān)用地手續(xù)、與原地安置人簽訂的協(xié)議等，申請辦理不動產(chǎn)變更登記，土地使用權(quán)人為實施主體與所有選擇原地安置的原權(quán)利人，共有方式為按份共有（各權(quán)利人的份額為建成后的建筑面積與總建筑面積之比的百分?jǐn)?shù)）。原已取得土地使用權(quán)部分按劃撥登記，新增部分以供地文件為準(zhǔn)，如新增部分權(quán)利類型為非劃拔的，應(yīng)在登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書注明，該部分土地為實施主體使用。

??（三）更新完成后的不動產(chǎn)登記。項目建設(shè)完成后，共有權(quán)人依法申請不動產(chǎn)登記。選擇原地置換的原產(chǎn)權(quán)人，不涉及用途變化的，可持委托建設(shè)協(xié)議等材料依法申請相應(yīng)房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，土地使用權(quán)性質(zhì)、年限與原登記內(nèi)容保持一致，其中已重新繳納土地出讓金的部分，土地使用年限重新計算；用于原未登記房屋原地置換的，憑置換協(xié)議繳納相關(guān)稅費，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，土地性質(zhì)按劃撥確定；剩余產(chǎn)權(quán)歸實施主體，由實施主體依供地文件約定，辦理相應(yīng)不動產(chǎn)登記。在不動產(chǎn)登記時應(yīng)按供地文件，標(biāo)注需備注的特殊事項（突破規(guī)劃設(shè)計規(guī)范）。

??五、工作程序

??居住類地段城市更新項目的工作過程可分為六個階段：前期工作、上報計劃、多方案設(shè)計、上報方案、實施建設(shè)、驗收交付。其中，經(jīng)前期研究確定以招拍掛方式供地的拆除重建和改建加建類項目按現(xiàn)有規(guī)定程序?qū)嵤?/p>

??（一）第一階段：前期工作

??1．各區(qū)編制城市更新專項規(guī)劃，編制完成后由市規(guī)劃資源局牽頭市相關(guān)部門聯(lián)合審查；建立城市更新項目庫，編制完成后報市城市更新聯(lián)席會議（主要成員單位為市規(guī)劃資源局、市房產(chǎn)局、市建委等，下同）審查。

??2．明確實施主體。所在區(qū)政府可確定區(qū)屬或市屬國資平臺作為項目的實施主體。實施主體通過市場招投標(biāo)方式引入社會資本，采用國資控股的股權(quán)合作方式，鼓勵具有城市更新實踐經(jīng)驗的社會資本參與。

??3．現(xiàn)場調(diào)查。開展項目的土地、建筑和人口的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)調(diào)查，掌握房屋產(chǎn)權(quán)、建筑質(zhì)量、周邊公共配套設(shè)施情況，了解人員戶籍、住房條件及改造意愿。調(diào)查過程中，規(guī)劃資源、房產(chǎn)等相關(guān)部門須全力積極配合。

??4．可行性研究。在現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，依據(jù)控詳?shù)南嚓P(guān)要求，開展項目實施的可行性研究，闡明列入實施計劃的緣由，確定項目實施的建議范圍，提出項目實施的路徑和方案的基本思路。涉及控詳調(diào)整的，同步開展控詳調(diào)整的必要性論證（占地5000平方米以下的危房翻建改造項目，涉及控詳調(diào)整的可由市規(guī)劃資源局負(fù)責(zé)按程序調(diào)整，不需另行上報市政府審批）。

??5．第一輪意見征詢?？裳蟹桨刚髟兿嚓P(guān)權(quán)利人和相關(guān)部門意見。更新范圍內(nèi)同意實施更新的物業(yè)權(quán)利人比例達到90%及以上的，方可啟動后續(xù)流程。

??（二）第二階段：上報計劃

??1．審核匯總。市房產(chǎn)局會同市建委、市規(guī)劃資源局對區(qū)政府報送的更新項目的可行性方案進行審核，對具備更新條件的項目進行匯總，報市政府審議。

??2．計劃確定。通過審議的更新項目納入年度更新計劃，由所在區(qū)政府啟動實施。實施過程中，可以視需要按原批準(zhǔn)程序，對計劃項目進行適時的增補和調(diào)整。

??（三）第三階段：多方案設(shè)計

??1．多方案比選。鼓勵建立社區(qū)規(guī)劃師制度，幫助物業(yè)權(quán)利人參與方案制定過程，做好與實施主體的溝通協(xié)調(diào)。在進一步校核現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，編制實施方案，包括置換補償方案、資金測算方案、規(guī)劃設(shè)計方案等內(nèi)容，經(jīng)互動反饋，多方案比選，提出推薦方案。涉及控詳優(yōu)化調(diào)整的，同步編制控詳優(yōu)化調(diào)整方案。置換補償標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)自行制定。

??2．方案審核論證。規(guī)劃資源部門會同相關(guān)部門對更新方案進行合規(guī)性審核，并視項目情況組織專家論證會，對方案的科學(xué)性、可行性、合理性進行論證把關(guān)。涉及不滿足現(xiàn)行規(guī)范要求的，市規(guī)劃資源局、市建委、市房產(chǎn)局需會同教育、民政等行業(yè)主管部門和區(qū)政府共同研究，提出處理建議，報市政府研究。

??3．第二輪意見征詢。通過公示、座談等多種公眾參與形式，征詢物業(yè)權(quán)利人及利益相關(guān)人對更新方案的意見。原則上項目范圍內(nèi)80%以上的物業(yè)權(quán)利人應(yīng)同意推薦的更新方案。涉及控詳調(diào)整的，調(diào)整方案按相關(guān)規(guī)定一并公示。

??（四）第四階段：上報方案

??1．形成實施方案。在方案審核論證和公眾意見征詢的基礎(chǔ)上，優(yōu)化完善形成實施方案。

??2．批準(zhǔn)方案。實施方案由城市更新聯(lián)席會議依據(jù)方案論證和意見征詢情況研究批準(zhǔn)，涉及突破相關(guān)技術(shù)規(guī)范或控詳修改的項目，需報市政府審批。

??（五）第五階段：實施建設(shè)

??1．簽訂協(xié)議。實施主體與相關(guān)權(quán)利人簽訂委托代建協(xié)議、置換補償協(xié)議。簽約率達到95%以上協(xié)議生效，可以啟動搬遷騰讓等工作。如簽約率達到95%且經(jīng)區(qū)政府調(diào)解未能達成一致的，區(qū)政府可依照法律、法規(guī)以及征收與補償相關(guān)規(guī)定，對未簽約部分房屋實施征收并作出征收決定。

??2．土地整備。辦理立項，開展異地安置、資產(chǎn)收購、土地整理并辦理劃撥供地手續(xù)。

??3．房屋拆除和不動產(chǎn)變更登記。規(guī)劃拆除房屋全部拆除完畢、經(jīng)區(qū)政府書面確認(rèn)后，實施主體憑與所有權(quán)利人簽訂的委托代建協(xié)議、置換補償協(xié)議等要件，至不動產(chǎn)登記部門進行國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。

??4．規(guī)劃手續(xù)辦理。拆除重建類項目和加建類項目應(yīng)辦理規(guī)劃許可；改建類和維修整治類項目可辦理規(guī)劃確認(rèn)，不進行規(guī)劃核實。

??5．建設(shè)、施工審批。依照建設(shè)工程基本建設(shè)程序，進行建設(shè)施工圖專家論證或技術(shù)審查和施工許可辦理。

??（六）第六階段：驗收交付

??1．竣工驗收。項目實施完成后，進行工程竣工聯(lián)合驗收，按照建成情況完善土地手續(xù)。

??2．交付及不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記按本細則第四條不動產(chǎn)登記政策執(zhí)行。

??3．落實長效管理。所在區(qū)政府督促實施主體按照置換補償協(xié)議交付房屋，移交、運營、管理相關(guān)公共設(shè)施，明確并落實項目后續(xù)的物業(yè)管理的主體和要求。