??一些頭部房企債務(wù)違約導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，就像懸在行業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍，令市場各方惴惴不安。只有化解掉其風(fēng)險(xiǎn)，市場才能獲得穩(wěn)定。

??3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。會(huì)議由中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理、金融委主任劉鶴主持。

??會(huì)議提出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對市場有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。對市場關(guān)注的熱點(diǎn)問題要及時(shí)回應(yīng)。凡是對資本市場產(chǎn)生重大影響的政策，應(yīng)事先與金融管理部門協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性。

??這令市場信心大為提振。中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位業(yè)界人士均認(rèn)為，預(yù)計(jì)3月份貨幣信貸仍有可能加大實(shí)施力度，如央行降準(zhǔn)降息，而敦促相關(guān)部門趕快拿出化解房企風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案，也是給市場吃一顆定心丸。

??一位深處困境中的企業(yè)高層表示：“這次會(huì)議傳達(dá)的信息是好事，關(guān)鍵要有相應(yīng)的實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)，如果沒有具體行動(dòng)，很快又會(huì)回到原點(diǎn)?！?/p>

??受此消息影響，萎靡已久的地產(chǎn)股集體大漲。典型如融創(chuàng)中國，早盤還在遭遇股債雙殺，下午就一路反彈，截至收盤股價(jià)上漲7.08%。

??加速拆彈

??銀保監(jiān)會(huì)、人民銀行迅速反應(yīng)，當(dāng)天即召開專題會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹國務(wù)院金融委會(huì)議精神。

??銀保監(jiān)會(huì)提出，要指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從大局出發(fā)，堅(jiān)定支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。滿足市場主體合理融資需求，加大融資供給，新增貸款要保持適度增長。

??要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”房地產(chǎn)長效機(jī)制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??人民銀行提出，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)一步加強(qiáng)部門間政策協(xié)調(diào)，及時(shí)回應(yīng)市場關(guān)注的熱點(diǎn)問題，穩(wěn)定預(yù)期，提振信心。

??剛剛結(jié)束的全國兩會(huì)，政府工作報(bào)告提出：“設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金，運(yùn)用市場化、法治化方式化解風(fēng)險(xiǎn)隱患”。市場普遍認(rèn)為，房企正是潛在援助對象。

??從債務(wù)到期情況來看，2022年房企到期債券主要集中在上半年。這也是不得不正視的現(xiàn)實(shí)壓力。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，房企境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約395億元，環(huán)比減少62.4%，同比減少48.6%，到期債務(wù)凈額20億元。但在3月份、4月份連續(xù)兩個(gè)月到期債務(wù)規(guī)模均超過千億元，這兩月對房企資金流動(dòng)性構(gòu)成一定威脅，將增大對房企融資能力的考驗(yàn)。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，1-2月份，商品房銷售面積同比下降9.6%，其中住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額同比下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。1-2月份，房企到位資金同比下降17.7%，創(chuàng)兩年來新低。其中，定金及預(yù)收款同比下降27%，在各項(xiàng)資金來源中跌幅最大。消費(fèi)者購房積極性明顯不足。

??從市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的頭部房企情況來看，2月百強(qiáng)房企銷售金額同比更是進(jìn)一步降至-46.5%。

??銷售疲軟疊加還債高峰逼近，令市場對房企信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂更為加劇。這顯然不利于恢復(fù)市場預(yù)期。

??“從金融政策角度，有望更多地支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，穩(wěn)妥有序地開展并購貸款，為房企探索新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供金融配套，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉置評道。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月中旬，今年以來房地產(chǎn)并購融資總金額已達(dá)1248億元，其中包括房企發(fā)行或擬發(fā)行并購債融資48億元，銀行提供并購貸款融資額度920億元，以及金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購主題債券金額280億元。

??近期，東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)先后獲批發(fā)行100億元人民幣金融債券，募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困及償還到期存量債券。且有多家資產(chǎn)管理公司（AMC）成立了紓困房地產(chǎn)企業(yè)的基金，并將“房地產(chǎn)市場定向拆彈”作為今年重點(diǎn)業(yè)務(wù)方向。

??民營房企并購貸款亦在落地。近日，美的置業(yè)獲得招商銀行60億元并購融資額度和60億元住房按揭貸款專項(xiàng)額度，碧桂園獲得招商銀行150億元并購融資額度。

??3月10日業(yè)績發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)談到收并購時(shí)稱，目前各大金融機(jī)構(gòu)已主動(dòng)對接公司提供并購貸，錢是不差的，但在項(xiàng)目方面會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)。

??不過，這些資金能否真正用于風(fēng)險(xiǎn)房企處置項(xiàng)目，仍有待觀察。有房地產(chǎn)人士說，有的債券46%用于并購，46%用于項(xiàng)目建設(shè)，還是從共同開發(fā)項(xiàng)目的其他股東手中收購，對象僅限于合作方，未明顯體現(xiàn)出為出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目紓困的作用。

??新模式帶來新生動(dòng)力

??此次國務(wù)院金融委會(huì)議提出的另一個(gè)要求是，房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施要加快制定。

??新發(fā)展模式的概念，在去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議等場合都已經(jīng)做了表述，包括“探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

??今年全國兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??從表述上看，中央傳達(dá)出的精神是一脈相承的。

??“這是立足于長遠(yuǎn)，希望在短期穩(wěn)定的同時(shí)，盡快在新模式上出現(xiàn)改革績效，通過新模式、新生動(dòng)力（新市民和公共服務(wù)補(bǔ)短板）創(chuàng)造樓市可持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為。

??如何轉(zhuǎn)型新模式？李宇嘉認(rèn)為，最典型的就是開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)型、供給側(cè)改革、住房消費(fèi)健康發(fā)展，比如保障性租賃住房的籌集建設(shè)，城市更新以改造和留用為主（而不是拆遷為主），新增用地增加租賃地塊供應(yīng)、公共服務(wù)設(shè)施和地產(chǎn)開發(fā)同步，構(gòu)建先租后買的消費(fèi)模式等。這些新模式落地，需要配套措施，比如保障性租賃住房貸款類別的設(shè)置、規(guī)劃調(diào)整、稅收優(yōu)惠，以及降低土地成本、公共服務(wù)資金來源、國企城投和市場化企業(yè)合作等。

??在中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康看來，房地產(chǎn)新發(fā)展模式是個(gè)系統(tǒng)化工程，其中有關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和相關(guān)稅收制度四大系統(tǒng)。

??他認(rèn)為，合理的土地制度需要以創(chuàng)新形成基本農(nóng)田“占補(bǔ)平衡”，重慶多年前開展的“地票”制度改革試點(diǎn)，匹配上政府合理發(fā)揮作用的土地收儲(chǔ)制度。住房制度上，需要進(jìn)一步合理形成“雙軌統(tǒng)籌”的住房制度，包括托底的保障房與市場商品房雙軌運(yùn)行，把兩者的長期健康發(fā)展放在一個(gè)住房制度的框架里面做統(tǒng)籌安排。投融資制度也大有可為，除了商業(yè)性住房按揭貸款，政策性金融也必須匹配到房地產(chǎn)有效供給的全盤運(yùn)行中去。