政策 2022-04-12 09:02:16 來源:丁祖昱評樓市
??“4月11日,蘇州試探性為樓市松綁,限售及限購政策均有松動。
??先來看政策內(nèi)容:
??二手房限售5年調(diào)整為3年,新房限售年限不變;
??非本地戶籍在蘇州買房,社保(個稅)累計滿2年即可,不再需要3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年;
??外地人賣房后2年內(nèi)無需社?;蚨悊慰芍苯淤彿?。
??三條政策均于4月11日正式實施。
??雖然細則尚未出臺,但蘇州樓市松綁的消息一時間成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。
??截至目前,至少有9個城市放開“四限”,行業(yè)下行周期之下,全國城市更像是一盤棋,即便是GDP超2萬億的蘇州也不例外。
??2022年以來,無論是中央還是地方頻出的政策,穩(wěn)地產(chǎn)的信號明顯,但成交層面并未出現(xiàn)明顯拐點,如何有效激發(fā)市場熱度?成為后續(xù)跟進城市思考的問題?!?
??01
??為什么是蘇州?
??先來看蘇州的基本面。
??2021年,蘇州GDP突破2.2萬億,位居全國第六,同比增長8.7%,增速比全國平均值高出0.6個百分點。
??2021年年末,蘇州全市常住人口1284.78萬人,比上年末增長0.8%,常住人口城鎮(zhèn)化率81.93%。
??除此之外,蘇州也有著強大的工業(yè)支撐,2021年蘇州規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值首次突破4萬億,僅次于排在首位的深圳。
??實際上,蘇州樓市正面臨著不小的壓力。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,蘇州新建商品住宅成交面積已連續(xù)7個月同比下滑,房價連續(xù)8個月同比下降,二手房成交套數(shù)更是連續(xù)10個月下滑。
??具體來看,2022年3月蘇州新建商品住宅成交面積為53.5萬平方米,同比下降41.3%,2月成交面積更是下跌44.9%,僅為30.3萬平方米。
圖:2019年1月至2022年3月蘇州新建商品住宅供求量價(單位:平方米、元/平方米)
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??重點來看二手房。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,蘇州市區(qū)二手房一季度總成交9853套,同比下降44.5%,這也是自2015年一季度以來,成交套數(shù)首次低于萬元以下。
??從月度數(shù)據(jù)來看,2022年1月共成交4614套,2月成交1698套,3月僅成交3541套,其中2月成交套數(shù)同比下降超六成。
2021年1月以來蘇州二手房成交套數(shù)及同比漲幅
數(shù)據(jù)來源:CRIC
??此外,蘇州新房和二手房市場均面臨著較大的庫存增長壓力。CRIC數(shù)據(jù)顯示,截至2022年3月末,蘇州新房庫存共80680套,去化周期達到13.8個月,創(chuàng)下2021年1月以來新高;二手房庫存方面,通過查閱中介平臺數(shù)據(jù),蘇州市區(qū)二手房庫存量超6萬套。
??02
??政策核心在于修復市場信心
??無論是新房市場,還是二手房成交數(shù)據(jù),自去年四季度以來,蘇州都處在持續(xù)低迷的態(tài)勢下。
??今年3月,蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%,與LPR利率持平,實際也透露出市場的壓力。
??此次放松二手房的限售,加上金融信貸政策的寬松,對于修復市場信心,釋放出積極的市場信號。此外,限購門檻放寬,降低外地人買房的門檻,對于增加蘇州外來客戶購房需求有一定的促進作用。
??放眼全國,恢復市場信心,是如今各大城市房地產(chǎn)市場的當務(wù)之急。
??2022年以來,中央密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn),鄭州、福州等放松“四限”調(diào)控,昆明、惠州等財稅刺激托市,目前已有至少60個城市出臺相關(guān)放松政策。
??不過,穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯,房地產(chǎn)下行趨勢仍在延續(xù)。
??CRIC數(shù)據(jù)顯示,3月,100個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積2584萬平方米,環(huán)比增長33%,但同比跌幅擴至51%。
??原因在于,目前房地產(chǎn)市場面臨市場透支、需求透支以及信心透支三大問題,現(xiàn)有穩(wěn)地產(chǎn)政策力度尚未觸及到市場需求及購買皆透支、市場信心缺失這些根本問題,實難扭轉(zhuǎn)市場持續(xù)下行的趨勢。
圖:100個不同能級城市成交數(shù)據(jù)月度變化情況(單位:萬平方米)
??03
??改善需求釋放或?qū)⒗瓌訕鞘谢胤€(wěn)
??蘇州此次關(guān)于“外地人賣房后2年內(nèi)無需社?;蚨悊慰芍苯淤彿俊钡膬?nèi)容,對促進改善需求釋放有較為積極的信號。
??實際上,當前各大城市大量改善性需求被壓制,主要原因在于限貸政策影響。
??以蘇州為例,目前未還清首套房貸款的二套房首付比例普遍在8成左右,這在全國都處于高位,如果能在限貸方面接力放松,下調(diào)二套首付比例,對于二手房和新房的成交促進作用將更為明顯。
??2021年,改善性需求相對堅挺,據(jù)CRIC重點監(jiān)測的 194個樣本城市成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,三房成交套數(shù)占比高達54.5%,四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%。
??但受限貸政策影響,不少城市二套房首付比例都在50%以上,部分城市更是達到70%乃至80%,很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力,大量改善性需求被壓制。
圖:2015-2021年194個樣本城市分戶型成交套數(shù)占比
??在市場需求層面,對改善型需求予以適當刺激,比如下調(diào)二套房首付比例、調(diào)降二套房貸利率、縮短按揭放款周期等,或?qū)⒂行Ъせ钕鄬Τ湓5母纳菩再彿肯M,屆時房地產(chǎn)市場回穩(wěn)將是大概率事件。
??長三角一直以來都是樓市“晴雨表”,而蘇州此次放松限購和限售,或成為熱點城市樓市政策風向標,未來下行壓力較大的二線城市或?qū)⑿Х绿K州局部放松,乃至取消“四限”,壓力城市更將在需求端予以刺激。隨著相對充裕的改善性需求持續(xù)釋放,各線城市房地產(chǎn)市場有望輪動回穩(wěn),市場熱度將由一線城市到二線城市最后三四線城市梯次傳導。
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。最高發(fā)放3萬元!鄭州高新區(qū)發(fā)布多子女家庭購房補貼辦法
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2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護買賣雙方合法權(quán)益。上海優(yōu)化住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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