??5月4日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會微信公眾號均發(fā)布了其近日召開專題會議，傳達學習中央政治局會議和習近平總書記在中央政治局第三十八次集體學習時的重要講話精神。

??人民銀行會議強調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

??銀保監(jiān)會會議指出，要督促銀行保險機構(gòu)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融服務(wù)。

??證監(jiān)會會議認為，在助力宏觀經(jīng)濟大盤穩(wěn)定上下更大功夫?？茖W合理把握IPO和再融資常態(tài)化，豐富科技創(chuàng)新公司債、中小企業(yè)增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業(yè)發(fā)展的政策措施。

??在當前經(jīng)濟面臨不確定性增加、樓市愈發(fā)困難影響經(jīng)濟運行時刻，來自高層對房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)尤為重要。

??4月29日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??一位長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的人士表示，高層擔心發(fā)生系統(tǒng)性風險，期待穩(wěn)住房地產(chǎn)市場，事實上房地產(chǎn)市場已經(jīng)不穩(wěn)了，并有可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，中央已經(jīng)看到風險所在，這將是一個巨大轉(zhuǎn)折點，關(guān)鍵各地要因城施策。

??與此前中央定調(diào)相比，此次會議有兩個內(nèi)容更為引發(fā)關(guān)注：一是明確“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”；二是新增“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”措辭，這是近年來對商品房預(yù)售資金監(jiān)管最高（更多政策，請查閱中房網(wǎng) www.corporatebenefitsplanning.com）級別定調(diào)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，從當?shù)貙嶋H出發(fā)，意味著因城施策進一步細化，本地因城施策和調(diào)整政策權(quán)限增加。政策紓困擴大到熱點城市，必然會出現(xiàn)更多限制性政策的松綁。繼續(xù)強調(diào)“房住不炒”，意味著政策可以松動和調(diào)整，但不會縱容無底線地去刺激樓市。

??“預(yù)計下一個階段，有條件的城市將適當放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準，這對開發(fā)商而言是一項重要利好政策。”植信投資研究院首席經(jīng)濟學家連平表示。

??截至一季度末，在房企資金來源結(jié)構(gòu)中，定金及預(yù)收款在開發(fā)資金中占比為32%，其重要性極高。

??承壓的經(jīng)濟，艱難的樓市

??4月份以來，本輪疫情已波及除西藏以外所有省份，全國近100個城市和地區(qū)采取了不同程度的封控管理和停工停產(chǎn)措施。新一輪疫情沖擊下，我國經(jīng)濟與樓市異常艱難。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，一季度，我國GDP取得4.8%增長，這個成績來之不易，但距離全年5.5%左右增長目標又有一定距離。尤其3月份以后，工業(yè)、服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)、投資、社會消費品零售總額等都出現(xiàn)下降。

??房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)更差，銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端指標均跌落低谷。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅0.7%，3月份單月投資增速更是下滑至-2.4%。一季度，商品房銷售面積同比下降13.8%，商品房銷售額同比下降22.7%；全國土地出讓金同比下滑57%；房企到位資金同比下降19.6%，這是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最大降幅。

??“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，這是4月29日中央政治局會議上，黨中央提出的明確要求。

??會議要求，要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，扎實穩(wěn)住經(jīng)濟，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目標，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。要加快落實已經(jīng)確定的政策，實施好退稅減稅降費等政策，用好各類貨幣政策工具。要抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調(diào)控力度，把握好目標導(dǎo)向下政策的提前量和冗余度。要全力擴大國內(nèi)需求，發(fā)揮有效投資的關(guān)鍵作用，強化土地、用能、環(huán)評等保障，全面加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

??此次中央政治局會議對房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨頗多，除繼續(xù)要求堅持“房住不炒”定位，“有效管控重點風險”外，還提出兩個支持、一個優(yōu)化，即“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

??國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學表示，在國內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性超出預(yù)期前提下，中央政治局會議再次強調(diào)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出兩個支持和一個優(yōu)化三大舉措，分別從政策層面、需求層面和供給層面同時發(fā)力，期望房地產(chǎn)在穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)中做出貢獻。

??全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民認為，當前影響經(jīng)濟增長的主要因素在于消費和房地產(chǎn)兩個方面，這既是今后的政策重點，也是今年能否實現(xiàn)5.5%左右增長目標的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)占我國GDP的6.8%，建筑業(yè)占GDP的7%，兩個行業(yè)加在一起約占GDP的14%，如果這兩個行業(yè)都是負增長，就需要其他行業(yè)以更快增長去彌補其帶來的缺口，這是很難做到的。所以對房地產(chǎn)要高度關(guān)注，要按照中央關(guān)于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求，找尋行業(yè)未來發(fā)展路徑。

??房企命脈的預(yù)售資金監(jiān)管會改善

??4月份以來，各地密集出臺房地產(chǎn)穩(wěn)定政策。繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊等也加入限購松綁陣營。

??多位市場人士認為，從此次中央政治局會議精神看，中央對于近期各地完善房地產(chǎn)政策是持支持態(tài)度的，預(yù)計接下來會有更多地方選擇放松房地產(chǎn)相關(guān)政策。

??本次政治局會議對于房地產(chǎn)政策的最大亮點，則是提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，這對于困境中的房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)意義重大。

??商品房預(yù)售資金曾是一個規(guī)模龐大的資金池，也是房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式的重要支撐。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年個人購房定金、按揭貸款預(yù)收款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重穩(wěn)定在38%左右。2016年開始，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式開始盛行，至2021年10月這一比例已經(jīng)達到53%水平。這意味著，房地產(chǎn)開發(fā)資金中一半來自居民預(yù)付購房款。

??去年三季度以來，隨著部分房企信用事件頻發(fā)，尤其在知名大房企債務(wù)違約事件發(fā)生后，為防止項目資金被集團抽調(diào)去填補別處空缺，保房屋交付，各地方政府紛紛加強預(yù)售資金監(jiān)管。更多地方雖沒有調(diào)整政策，但是力度顯著加大，房企再也不能像過去一樣隨意抽取資金。

??現(xiàn)在，隨著房企現(xiàn)金流壓力加劇，關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管放松的呼聲漸起。部分地方政府也在試探性地為預(yù)售資金監(jiān)管開出了一條縫。

??近期，南京市住房保障和房產(chǎn)局與中國人民銀行南京分行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管試點使用銀行保函的通知》，對預(yù)售資金取用進行了一定程度的放松。根據(jù)通知，房企可憑銀行出具的保函，等額替換新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的監(jiān)管資金，保函替換資金不得超過項目預(yù)售資金監(jiān)管額度的60%。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，從此次中央政治局會議看，預(yù)售資金監(jiān)管未來方向不是收緊，也不是放松，而是“優(yōu)化”。一些領(lǐng)域要給予規(guī)范，如加快將各類資金納入此類監(jiān)管賬戶；一些領(lǐng)域則要給予放松，如對于預(yù)售資金撥付要給予支持，防范預(yù)售資金沉淀。從房企防風險角度看，后續(xù)也需要有一些放松的內(nèi)容和操作，比如適當放松預(yù)售資金提取的要求、適當減少預(yù)售資金提取的審批流程、適當用銀行保函等方式來替換預(yù)售資金等。

??連平表示，回顧歷史，在2012年、2015年等房地產(chǎn)銷售困難、房企資金相對偏緊的時期，相關(guān)部門也酌情、階段性放松過商品房預(yù)售監(jiān)管政策的門檻；2021年底成都、廣州等地區(qū)也宣布過小范圍、小比例松動房企可動用的預(yù)售資金比例。因此，總體來看，住房金融環(huán)境正在逐步釋放積極信號，以求平穩(wěn)化解房企債務(wù)風險，有助于房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??李宇嘉認為，預(yù)售資金新老劃斷是比較好的解決思路。新資金進來以后，輔以政策扶持（比如容積率獎勵，規(guī)劃調(diào)整等），資金封閉運轉(zhuǎn)，使用范圍與前序資產(chǎn)負債涉及的項目隔離，通過新的項目盤活，釋放新的預(yù)售資金，首先確保保交樓，然后償還新投資方，剩余資金去解決其他債務(wù)。通過局部逐塊修復(fù)，從而將整體盤活。