政策編輯部 2022-05-16 12:13:56 來源:丁祖昱評樓市
??重點來看:
??貸款購買普通自住房家庭,首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點,二套房貸款利率按現(xiàn)有政策執(zhí)行。
??全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上,各城市可根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化及調(diào)控要求,自主確定房貸利率加點下限。
??此次下調(diào)房貸利率,對于行業(yè)信心的恢復而言有著積極的信號。
??今年以來,全國累計134個城市共計出臺了231次紆困政策,其中23城24次放松限貸;57省市63次放松公積金貸款。
??年初,政治局會議曾定調(diào)樓市,提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”,同時在4月29日政治局會議中,再次提出“支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求。”
??包括本次央行下調(diào)房貸利率的舉措,也是上述政策指導下的具體實施和體現(xiàn)。
??今年房地產(chǎn)市場不同于以往,房地產(chǎn)金融環(huán)境自去年以來持續(xù)收緊,下半年開始房企頻繁暴雷,而市場端前4個月各項銷售數(shù)據(jù)更是腰斬。而且,今年又增加了疫情的不確定。
??多種因素作用下,房地產(chǎn)行業(yè)和市場都處于最困難的時刻。
??當前房地產(chǎn)市場最大的問題仍是信心問題。從對市場的影響來看,短期內(nèi)效果有限,當前尚未有對市場供求產(chǎn)生決定性作用的政策出臺,行業(yè)信心的恢復亟需更大的政策支持力度,比如降低首付款比例等。
??從此次政策內(nèi)容來看,引起市場振奮的,當屬第一條。
??也就是說,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)降20個基點,二套住房按現(xiàn)有規(guī)定執(zhí)行。
??調(diào)整前,首套房貸利率下限為相應期限貸款市場報價利率LPR,二套為LPR+60基點。4月20日發(fā)布的5年期以上LPR為4.6%。
??調(diào)整后,下調(diào)20個基點,首套房最低利率可降至4.4%,二套房最低利率為5.2%。
??單純從20個基點來看,體現(xiàn)不出多大的政策力度。
??但如果對比當前重點城市平均利率來看,實際下調(diào)力度相對還是比較大的。
??CRIC監(jiān)測的4月全國重點35個城市首套房平均利率5.13%,二套房貸平均利率5.47%。
??以300萬貸款總額,貸款年限30年,等額本息的還款方式計算,首套房最低利率4.4%每月還款15022.83元,利息總額240.82萬元,相較于5.13%平均利率,月供可減少約1321元,利息最多可省下47萬元。
??以同樣的方式測算,二套房享受最低5.2%利率,相較于5.47%的平均利率,月供可減少633元,利息最多可節(jié)省近23萬元。
??事實上,自3月以來,全國已有100多個城市自主下調(diào)房貸利率,平均幅度在20-60個基點不等。其中,廣州、成都和蘇州等地個別銀行已將首套房貸利率降至4.6%。
??以蘇州為例,五個月前首套房貸利率最高可達到6.2%左右,若與此高點相比,享受4.4%的最低房貸利率,按照上述方法測算,可省下120萬元。
??距離4月15日央行全面降準一個月后,央行宣布首套房貸利率下限調(diào)降20個基點,在LPR連續(xù)4個月未出現(xiàn)變動的情況下,釋放很強的積極信號。
??從更長周期的降息來看,據(jù)CRIC梳理,2008年全年共計5次降息,累計降幅2.16%;2012年共計2次降息,累計降幅0.56%;2014年-2015年,共計6次降息,累計降幅1.65%。
??自2019年實行LPR利率至今5年期及以上LPR僅出現(xiàn)過四次下調(diào),最高于2020年4月下調(diào)10BP。
??早在今年年初,央行于1月20日公布1年期LPR降低10BP至3.7%,5年期及以上LPR降低5BP至4.60%,這是5年期LPR自2020年4月來首次調(diào)整。
??當前綜合行業(yè)現(xiàn)狀來看,如果疫情影響尚未及時消除,后續(xù)央行降息或還有進一步下調(diào)的空間。如果一旦進入“降息”周期,整體會產(chǎn)生比較大的影響。
??但也需要指出的是,央行層面后續(xù)下調(diào)空間非常小,從LPR走勢圖可以明顯看出,當前房貸利率已處于低位。
??需要指出的一點是,當前政策層面,尚未有對房地產(chǎn)市場供求關系產(chǎn)生決定性作用的政策出臺。
??什么是決定性政策?比如,商貸首付款比例的降低。
??具體而言,首套房首付比例從30%調(diào)整至20%,二套房首付比例從70%調(diào)整至30%左右。
??下調(diào)商貸首付比例,更能刺激居民購房消費,這對房地產(chǎn)市場影響才更加直接有效。
??尤其是下調(diào)二套房首付比例,有效激活相對充裕的改善性購房消費,對房地產(chǎn)市場回暖有很重要的意義。當前不少城市二套房首付比例普遍在50%以上,部分城市更是高達70%乃至80%。
??無論是剛需,還是改善客群,在購買力下降的情況下,首付款的壓力會進一步壓制購房需求的釋放。
??短期來看,單個政策短期內(nèi)影響有限。長期效果還要看政策的疊加效應。比如房貸利率多次下調(diào),首付款比例調(diào)整,以及地方限制政策進一步放松。
??一系列政策疊加之后,將會對市場產(chǎn)生積極有效的影響。特別是北上廣深及強二線城市在上述政策方面有所突破,對于市場信心的恢復有很大的作用。
??當前政策最大的影響是信心問題,包括行業(yè)信心、購房者的消費信心等。當前房地產(chǎn)市場信心的恢復,需要更大的政策力度支撐。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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