??為穩(wěn)住消費(fèi)大盤(pán)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)，5月28日深夜，“房?jī)r(jià)漲幅屢次引領(lǐng)全國(guó)”的西安發(fā)布樓市新政。

??這則《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布，對(duì)于此次通知的發(fā)布，上述部門(mén)表示是為支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位精神，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??通知主要在兩個(gè)方面進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)整，一是西安各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個(gè)人住房貸款首付比例和利率定價(jià)水平，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%。二是在購(gòu)房方面，落戶(hù)滿(mǎn)一年可以買(mǎi)房，二孩及以上家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房、28周歲及以上的未婚人士購(gòu)買(mǎi)首套商品住房按照“剛需家庭”對(duì)待等內(nèi)容顯示，此次松綁力度相當(dāng)“重磅”。

??通知的發(fā)布意味著，嚴(yán)格調(diào)控幾年后西安樓市正式進(jìn)入政策松綁期。

??西安美城機(jī)構(gòu)認(rèn)為，本次新政落款為西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局等四部門(mén)，可見(jiàn)多部門(mén)聯(lián)合發(fā)力、多方調(diào)控下提振樓市信心非常大。不過(guò)，客觀來(lái)看，相較于全國(guó)其他城市，西安出臺(tái)的政策仍然可以稱(chēng)之為“非?？酥啤?，沒(méi)有搞“大水漫灌”。除此之外，從官方表態(tài)中也再次說(shuō)明，西安房貸利率下行依然還有空間。

??“政策總體來(lái)講比較穩(wěn)妥，限購(gòu)限售政策沒(méi)有一攬子退出，為后面留足了政策的空間?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，相比其他熱點(diǎn)二線城市，此次政策表現(xiàn)中規(guī)中矩，政策基調(diào)穩(wěn)中求進(jìn)。作為周期最長(zhǎng)的熱點(diǎn)二線城市，西安在去年三季度熱點(diǎn)城市開(kāi)始下滑的時(shí)候還在調(diào)控樓市。2020年至2021年第三季度，連續(xù)出臺(tái)的幾次調(diào)控政策都在收緊樓市，所以這次是一個(gè)逐步放松的方案。針對(duì)目前市場(chǎng)上主要是剛需購(gòu)房，降低公積金貸款首付比例和增加公積金貸款額度成為此次政策最大看點(diǎn)；在限購(gòu)、限售方面還是比較嚴(yán)格。

??5月27日，陜西省省長(zhǎng)趙一德在陜西省穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)工作推進(jìn)會(huì)上指出，要搶抓政策機(jī)遇，切實(shí)抓好穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)市場(chǎng)主體、保就業(yè)各項(xiàng)工作，確保穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展邁出新步伐。要千方百計(jì)提振消費(fèi)，支持剛性和改善性住房需求，依據(jù)有關(guān)政策降低房貸首付比例和貸款利率，因城施策逐步放開(kāi)限購(gòu)限售，加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

??放松限購(gòu)、限售，降低公積金貸款首付比例，擴(kuò)大“剛需家庭”認(rèn)定范圍，西安樓市終于迎來(lái)了放松政策。

??通知提出，要保障合理住房需求：從市外遷入本市戶(hù)籍的居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套住房的，須在購(gòu)房前落戶(hù)滿(mǎn)1年。非本市戶(hù)籍居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)住房的，須持有本市《居住證》，且在購(gòu)房之日前2年在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

??促進(jìn)二手住房流通：住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，已購(gòu)買(mǎi)或新購(gòu)買(mǎi)的商品住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)2年，或商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》的，可上市交易；已購(gòu)買(mǎi)或新購(gòu)買(mǎi)的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)2年的，可上市交易。

??“這表明‘限售’放松?！蔽靼裁莱菣C(jī)構(gòu)認(rèn)為，2021年“3·30政策”要求，住房限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》辦理滿(mǎn)5年的方可上市交易。去年新政至今僅1年零2個(gè)月，在此時(shí)間段之間購(gòu)買(mǎi)的房子在兩次政策調(diào)整中并未受影響，所以，“滿(mǎn)5”調(diào)回原始的“滿(mǎn)二滿(mǎn)三”，對(duì)市場(chǎng)影響不大。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一定程度上刺激改善需求，加速二手房市場(chǎng)流動(dòng)速度，加速存量房流通。有利于刺激一部分購(gòu)房者的置換需求。

??通知同時(shí)強(qiáng)化住房金融支持，西安市各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)金融服務(wù)，適當(dāng)降低個(gè)人住房貸款首付比例和利率定價(jià)水平，具體由陜西省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制研究確定。調(diào)整住房公積金貸款首付比例。優(yōu)化各類(lèi)人群購(gòu)房政策，如在陜?cè)菏炕蚱渌趩挝毁?gòu)房用于保障在陜?cè)菏烤幼。约敖?jīng)市委人才辦確認(rèn)的A、B、C類(lèi)人才購(gòu)買(mǎi)商品住房的，可予以?xún)?yōu)先保障，具體按相關(guān)實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。

??另外，此次新政終于解決了一直被質(zhì)疑的單身不是剛需的問(wèn)題。28周歲及以上未婚人士需滿(mǎn)足無(wú)婚姻記錄、西安市名下無(wú)房、購(gòu)房前48個(gè)月沒(méi)有住房轉(zhuǎn)讓記錄、具備房票，可以認(rèn)定為“剛需家庭”。除此之外，只要是符合限購(gòu)條件的二胎及以上家庭，也可以認(rèn)定為“剛需家庭”。

??58安居客房產(chǎn)研究院分析師珊瑚認(rèn)為，在西安出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)之后，加之之前政策規(guī)定滿(mǎn)5年才能交易的限制，所以二手房成交市場(chǎng)也是斷崖式下跌，同時(shí)行業(yè)從業(yè)者也體會(huì)到了前所未有的艱難。因此此次新政，無(wú)論是新建商品住房交易還是二手房交易的放松，一定會(huì)激活市場(chǎng)上二手房源量，加速市場(chǎng)流通，從而刺激市場(chǎng)需求爆發(fā)。

??5月28日22時(shí)40分，西安住房公積金管理中心又印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》，提高公積金貸款最高額度、降低首付比例。首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于20%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低于25%。第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低于25%；購(gòu)買(mǎi)非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低于30%。并進(jìn)一步調(diào)整住房公積金貸款最高額度。通過(guò)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，單繳存職工貸款最高額度不超過(guò)65萬(wàn)元，雙繳存職工貸款最高額度不超過(guò)85萬(wàn)元。

??領(lǐng)漲全國(guó)的西安樓市

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%、同比上漲5.2%。盡管0.2%的環(huán)比上漲比3月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但西安樓市房?jī)r(jià)仍處在上漲通道中。

??隨著疫情得到有效控制，今年以來(lái)西安樓市推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，甚至出現(xiàn)了數(shù)個(gè)“千人搖”“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)。

??“個(gè)別核心區(qū)域樓盤(pán)熱銷(xiāo)并不具有普遍性?！倍辔唤邮苡浾卟稍L的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，西安樓市正處于調(diào)整通道，市場(chǎng)信心依然不足，彌漫著焦慮氣氛，樓市整體復(fù)蘇仍需時(shí)日。

??據(jù)住在西安統(tǒng)計(jì)，4月西安共有14個(gè)項(xiàng)目2723套房源意向登記，近7萬(wàn)組家庭登記，誕生了2個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目。不過(guò)除了華潤(rùn)置地未來(lái)城市（4.67萬(wàn)組登記）、中國(guó)鐵建·萬(wàn)科翡翠國(guó)際（1.8萬(wàn)組登記）兩個(gè)倒掛明顯的“紅盤(pán)”，4月僅有不足4000組家庭登記，這也意味著4月份的西安樓市供應(yīng)量少、大多數(shù)項(xiàng)目的登記量也較少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月西安商品住宅供應(yīng)量約55.91萬(wàn)平方米，同比下降17%。

??據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年西安實(shí)現(xiàn)商品住宅銷(xiāo)售面積約1572萬(wàn)平方米，低于近幾年平均水平；房?jī)r(jià)排名雖高，但漲幅收窄，整體趨于平緩。到了今年，隨著疫情得到有效控制，西安樓市推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，前兩個(gè)月西安限購(gòu)區(qū)域共有26個(gè)樓盤(pán)7983套房源入市登記，房源數(shù)量較去年同期增長(zhǎng)了34%；超過(guò)5.9萬(wàn)個(gè)家庭登記搖號(hào)。

??與此同時(shí)，西安核心區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近期西安出現(xiàn)了5個(gè)“千人搖”樓盤(pán)，1個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)，如位于高新區(qū)核心地段的天地源·丹軒坊項(xiàng)目，備案價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，但該項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格卻炒到了5.7萬(wàn)元/平方米，最終出現(xiàn)了數(shù)萬(wàn)人搖360余套房子的情況。

??“目前西安樓市處于調(diào)整通道。”中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿分析稱(chēng)，一方面去年西安兩次收緊調(diào)控，涉及擴(kuò)大限購(gòu)范圍、延長(zhǎng)二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)間、公布部分小區(qū)二手房參考價(jià)等，這使得投資端需求預(yù)期下降；另一方面去年年底西安因疫情封城，整體經(jīng)濟(jì)受到影響，雙重因素疊加促使樓市調(diào)整出現(xiàn)。

??“自去年下半年開(kāi)始，西安樓市逐步走出了供不應(yīng)求的上行周期，逐漸向總量供大于求、城市內(nèi)部分化階段發(fā)展，這種態(tài)勢(shì)將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)?！敝Ъ因E表示。

??不過(guò)，隨著近期疫情得到控制及市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，西安樓市正走出低迷行情。2022年1~5月（數(shù)據(jù)截至5月22日），西安市新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目共計(jì)58個(gè)，其中開(kāi)盤(pán)即售罄項(xiàng)目共24個(gè)，整體占比41%。